2021年下半年以来，楼市有较大下行压力，关注网络上楼市信息的人也会发现，许多媒体发出房价在下降的消息，比如通过网络，我们可以知道全国已经有21个城市发布了限跌令了，有的是约谈降价的房企，不得恶意降价，有的是要求售价不得低于预售证的85%，比如沈阳、昆明、鄂州、张家口、永州等城市，房价出现下跌之后，开发商降价幅度较大，受到了当地房管局的限制。

当我们到售楼处实地查看后，却发现价格没有明显下跌，这到底是怎么回事呢？

一个原因，楼市分化加剧。

我们发现，发布限跌令的城市大部分是三四线城市，这类城市部分区域降温的速度比较快，而且房企在这些地方加快出货的意愿也比较强烈，这类城市房价本来就不高，在这些城市就算大幅度降价，对于一些在全国布局的城房企来说，损失也不是很大。

随着楼市交易量的缩减，部分缺乏人口和产业支撑的三四线城市购房需求衰减，尤其是远离市中心的楼盘，基本是在透支未来的配套去销售房子。这类城市房价的泡沫比较大，存在下跌的空间。相反一些位于一二线城市较好地段商业和教育资源较好的地方，这类房子基本不存在贬值的可能。

第2个原因，部分媒体夸大宣传。

这20年房价的确涨多跌少，相比房价上涨的消息，房价下跌的消息更能引起人的注意，而且许多刚需者也希望房价迎来下跌，这样买房更容易。

在楼市调控从严和房地产金融收紧的背景之下，部分负债压力较大的房企开始降价促销，这是顺应市场需求的举措，但是个别城市和个别楼盘降价的消息经常被一些媒体反复报道，购房者只知其一不知其二，误以为全国的房价要撑不住了，这其实是片面的看法。2021年9月70个城市新建商品住宅的价格环比下跌0.08%，跌幅是很小的，所以大家一定要有自己的判断，不要听风就是雨，只有打听到楼盘的合同成交价，才能知道价格到底是涨是跌。

第3个原因，房产销售夸大宣传。

我身边也有准备买房的朋友，他在网上打听到某个楼盘降价的消息之后很是心动，于是跑到售楼部去打听，没想到房产销售宣传的85折基本上是滞销的房子，比如户型差，楼层差，楼栋的位置差，周边有不利因素等众多缺陷的这类房子。如果不大幅度促销，这类房子基本上很难卖出去，所以部分销售也刻意渲染楼盘降价的消息，吸引买房人前来。

实际上这类房子在申请预售证的时候，价格就比正常的房子价格要低，所以为了将这类房子尽快卖出去，房产销售会把这种房子包装成一口价和特价房。而且有的楼盘所谓的降价实际上是偷换概念，把楼盘平均价格成了“起价”，这对购房者又形成了误导。

第4个原因，购房者消息滞后。

许多买房者有买涨不买跌的心理，所以就算房价下跌一些，聪明的开发商也不会选择高调降价，但是开发商可以在小范围内宣传降价房源，这样一方面能够将房子尽快卖出去，实现现金的回笼，另一方面也能安抚前期购房者的情绪。当楼市需求缺少支撑之后，不排除有一些负债率比较高的房企生存压力比较大，降价促销也是无奈之举。

但是之前有一些高价的房源已经卖出去了，如果这个时候大范围宣布房价下跌，可能会有前期业主来闹事。所以有些楼盘会选择联系之前的客户二次到访，促成销售。当开发商的债务压力缓解了之后，房价又会恢复。所以如果你想买房，建议你多联系几个房产中介，他们和许多楼盘都有合作，可以第一时间知道楼盘的降价促销消息。