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“在我们的认知里面，‘活下去’比什么都重要”。

在昨天（8月30日）举行的万科2021年中期业绩推介会上，集团总裁、首席执行官祝九胜再度重提“活下去”。

他表示，万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对，“我们不会把规模和速度当成唯一的目标来看待。我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡”。

从万科半年报数据来看，营收持续增长、现金充裕并保持“绿档”，但利润下滑也成为较为明显的问题。

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房地产及相关业务占比超99%

2021年1-6月，万科主要经营情况如下：

营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；

归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%；

全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。

持有货币资金1942.9亿元，是短期有息负债的2.3倍；

净负债率为20.2%，较上年同期上升2.12个百分点；

每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；

获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。

 

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就这份成绩单来看，万科的营收持续增长，债务情况也非常健康，更有近2000亿元的现金在手，羡煞旁人，仅有瑕疵就是利润下降这一点。

而万科也并未回避这一问题，祝九胜仔细分析了原因：“第一是我们的销售规模增长有限；第二是毛利率的下降稍快；第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。”

在万科上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元，占比94.3%，加上物业服务的85.7亿元，房地产开发及服务占比达到了99.4%。

而尚未能带来明显收益的业务里，长租公寓便占据了一席之地。

祝九胜介绍，万科从2008年开始探索长租公寓业务，2014年起大规模布局，如今已有14.8万间房间，服务了超50万客户。

 

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年报透露，这一公寓品牌泊寓，现已布局全国33个城市，规模位列集中式公寓全国第一，并在深圳、天津、佛山、东莞等9个城市里保持市场占有率第一。

尽管泊寓带来了营业收入13.19亿元，同比增长25.6%，但在万科的营收中仅占0.79%。

祝九胜提到，在万科旗下的6.5万间万村业务房源中，有6万间在深圳，这些房源加上管理费用的均价是1260元，而城市的泊寓均价则为1991元，他认为“在深圳属于性价比不错的”。

“万科也希望能够发挥自己的优势，在微利可持续的前提下，探索长租房的规模化发展，帮助城市留住青年人才，帮助实体经济发展。” 祝九胜表示。

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深圳旧改土储超100公顷

事实上，在大本营深圳，万科不仅是布局了长租公寓业务。

在今年4月，有媒体猜测万科进驻白石洲旧改项目，而后在沙河街道的对外宣传中透露了真相——白石洲村引进万科物业，以“物业进村”的模式，提升辖区居民居住体验。

 

图片来源：深圳商报

 

在物业服务之外，万科在深圳上半年入市的两大住宅项目也同样备受关注。

一个是位于光明的万科光年四季，原为伶伦提可乐旧改项目，靠近光明大街站，片区新房较受欢迎。

项目在今年2月备案住宅、商业、办公等类型产品，其中住宅777套，建面约80-116平方米，均价约5.1万元/平方米，总价区间在404-608万元/套。

最终项目认筹客户超过2000批，成功“开盘日光”。

另一个则是在2020年通过土拍拿下的尖岗山宗地，拿地成本近60亿元，被命名为“万科都会四季花园”。

 

图片来源：深圳万科公众号

 

项目在6月备案入市，推售70-115平方米的住宅产品，共856套，单价约在8.1-9.5万元/平方米，开盘去化近6成。

此外，万科在上半年也参与到招拍挂当中，并对南山T501-0101宗地表现出较大兴趣，与特区建发组成联合体参与竞拍。

这一宗地为商业和二类居住性质，在留仙洞地铁站旁，位置优越，起拍价47.6亿元，未设置封顶价。

但争夺宗地的还有招商蛇口和龙光，最终并未拿下地块。

不过，万科在深圳的土储情况依然非常看好。

据合一城市更新统计数据，深圳已确认实施主体的旧改土地中，万科占据了109.94公顷，计划立项土储则为151.88公顷。

 

图片来源：合一城市更新

 

而接下来，深圳将在9月进行22宗宅地的集中出让活动，相信万科也将参与其中，获取更多存货。

编辑：丸子君