保利地产对未来的三个判断

几天前以一个奇怪“汉字”抢占地产界头条的保利地产，又要来抢头条了。14日晚间，保利地产在官网发布2015年年报。

年报显示，2015年，保利地产实现销售金额1541亿元，销售面积1218万平方米，同比分别增长12.75%和14.22%。

在7家千亿集团军中，公司销售额增速排名第四。但相对于2015年初公司制定的1600亿元全年销售目标，其仅完成了96.3%。

保利地产2015年营业收入为1234亿元，净利润168亿元，同比增长13.17%和18.2%；公司归属母公司净利润为123.5亿元，同比增长幅度基本持平，仅1.21%，比2014年减少约12个百分点，增幅创上市10年来最低点。

珠三角销售额突破500亿 占全集团1/3

保利地产的城市策略是聚焦三大城市群。年报显示，去年在珠三角、长三角、环渤海三大城市群签约金额超过300亿元，分别为505、324和321亿元。而成渝、中部地区也分别突破160亿元。

作为保利地产的大本营，珠三角地区去年的销售金额超过500亿元，相当于一家中等规模房企一年的销售额，而且这一成绩还是在未进入深圳的情况下。据悉，为避免与兄弟公司保利置业形成同业竞争，在四大一线城市之中，保利地产唯一没有进入的就是深圳。

去年，保利地产忙着拿地。年报显示，2015年公司共新增项目50个、容积率面积约1308万平方米，宝亿莱家居饰品，总体获取成本为656亿元。值得一提的是，600多亿的新增土地中超过500亿元的土地集中在下半年拿到。据媒体统计，2015年最后一个月保利地产拿地最疯狂，宝亿莱家居饰品，分别在广州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收获8宗地块，用地面积总计为104.99万平方米，总成交价为130.66亿元。

其引以为傲的是在一二线城市拿地的聚焦度。保利地产去年在一二线城市的新增容积率面积和土地成本分别1109万方和611亿元，占比达85%和93%。其中，在一线城市拿地的面积和金额占比分别为15%和45%，较2014年提升2个和6个百分点。

在保利的二线城市布局当中，佛山备受看重。据统计，2015年2~11月，保利仅在佛山就砸下78.7亿元，9次拿地面积超91万平方米。

城市群的聚焦让保利地产尝到了甜头，去年其核心城市销售金额贡献占比超过90%。截至到去年年末，保利有待开发土地总建筑面积5482万平方米，其中74%的土储分布在一二线。按每年1700万的新开工量，基本满足未来2-3年的开发需求。

判断一：深耕三大城市群，“点名”看好四座城

城市策略引出保利地产高层对房地产业的第一个判断：新型城市化必将带来长期的刚性住房需求。

我国目前常住人口城镇化率达到56%，但户籍人口城镇化率仅为35.9%，两者之间相差约2.5亿人，其中绝大部分是农民工。国家若要到2020年将户籍人口城镇化率提升至45%，则要有1亿左右农业转移人口在城镇落户，这将成为城市住房及配套需求的重要支撑。

因此，在未来的城市策略选择上，保利将继续坚持以北上广为核心的三大城市群，重点关注人口持续流入、有产业、政策支撑的区域，关注一线及部分强二线城市的城市更新，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，未来旧城、棚户区、城中村改造等领域蕴藏巨大市场机会。

保利还特别“点名”南京、东莞、合肥以及海西经济群，称上述城市和地区去年的销售额超过50亿元，“具备成为销售百亿城市的潜质”。

聚焦一二线城市拿地带来了高企的拿地成本，保利的应对办法是联手拿地。年报显示，去年新增的50个地块中，平均楼面均价5169元/平方米，同比2014年的3485元/平方米，地价贵了48%；而保利地产的权益比例为76%，权益容积率面积为997万平方米，权益地价为431亿元。

联合拿地必然吞噬一定的净利润。保利地产去年的营业收入和净利润分别为1234亿元和168亿元，同比增长13.17%和18.2%，但受少数股东权益摊薄的影响，整体软装宝亿莱家居饰品，公司归属母公司净利润为123.5亿元，同比增长幅度仅1.21%，与上一年基本持平，同比减少12个百分点。

保利地产的净利增幅已创下了自2006年上市来最低记录：2006年至2009年保持了高于50%的净利增幅；2010年至2013年，增幅逐渐由30%以上放缓至20%以上；2014年降至13.58%；到2015年，净利增速直接跌至个位数。

而保利地产则强调，选择合作方式获取土地有利于减少竞争，保证项目利润率。据悉，在行业去年利润空间普遍缩小的背景下，保利的利润率不降反升，综合毛利率、净利率分别达33.2%、13.63%，分别同比上涨1.17、0.58个百分点。

同时，去年保利地产正式走向海外寻找机会，目前在澳大利亚的悉尼、墨尔本的房地产项目已成功实现销售，同时还在伦敦核心城市收购了写字楼。

保利地产表示，未来将继续在欧美等发达国家寻求拓展机会，通过核心资产收购与住宅开发并举的方式平衡海外资产结构，同时将尽快完成境外投融资平台的搭建，利用境外资金开发境外项目。

判断二：行业谋变，布局金融与社区消费“两翼” 

保利地产对行业走势的第二个判断是，房地产企业未来重心将逐渐由开发运营向金融运作转移，此外，险资向房企的渗透不断加强，双方可在商业地产、养老地产、医疗等领域开展合作。未来随着资产证券化相关条件的逐步放开，针对商办类物业的REITs将迎来全新的发展机遇。

就在几天前，保利地产发布了“全生命周期居住系统”，除了地产主业之外，宝亿莱家居饰品，提出要重点培养健康养老、社区020、商业地产、青少年文化艺术等4个上下游产业链。

养老产业和社区服务业被保利地产视为未来盈利增长点。保利地产在养老产业布局较早，2008年已派高层到日本考察，2013年正式进入养老产业。目前保利形成了居家、社区、机构养老“三位一体”的发展战略，在北京、上海、广州等地有8个在建或运营示范项目，并逐步形成养老地产开发、养老服务、老年用品销售、介护培训等成熟商业盈利模式。

值得一提的是，今年1月，保利地产与华夏人寿宣布战略合作，据此双方尝试把保险机制引入城市居民养老领域。

不过，养老目前仍被视为“微利产业”。保利地产董事长宋广菊的预想是，“十年后可能它会成为我们的利润增长点之一”。

保利地产规划的盈利路径是：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

以北京和熹会为例，其从开业到盈利经历了5年：2012年开业时入住率为30%，2014年上升到70%，达到盈亏平衡，2015年达到100%，预计2016年可以盈利。

另一个重要转型方向是房地产金融。去年，保利地产与保利投资、中金公司共同成立保利资本，同时，保利地产的信保基金已累计管理规模413亿元，连续四年进入中国房地产基金十强。