保利地产《深圳事大家议》特别节目专访报道

身份定位：预测帝or网红大v？

主持人：微博上接近90万个粉丝，有人说你是网红大v。

余英：现实生活中，很多人说我很绅士。但在微博上，其实我是很实在，很白羊座的。微博是一个很公开、公平的平台，在上面可以畅所欲言。我个性是很直，想到什么就说什么的。而且我说的都是很现实，所以很多人都说我是不是来托市，其实并不是。实话说书，才能代表我的观点。

小夫妻、逃离深圳，你会跟随吗？

主持人：今天一条新闻引起里朋友圈的热议，说的是一对小夫妻把深圳的房卖里，回老家一下子卖了4套房。我身边很多朋友都在说要不要卖掉深圳的房子，回老家，安安稳稳就这样过。关于逃离北上广深，余总您是怎么看的？

余英：逃离北上广深，这个话题已经是老生常谈了。我觉得年轻人不应该有逃离一线城市的想法。在一线城市，不仅是有个更好的工作环境，还有更好的成长、发展空间。常言道“听君一席话，胜读十年书”，说的就是人需要与高水平的人交流，才会更好地成长。深圳有很多受过高等教育的人，也有很多成功人士，与他们交流，可以让年轻人的视野更开阔，知识面更广。

而且，一线城市是政治中心，更是经济中心，经济发展迅猛，就业、创业平台大，机会多。年轻人在这样的环境下，更容易取得成功。一线城市的教育、医疗等环境都比三四线城市更优越，让下一代更好地成长。

而且，深圳是一个开放、宽容的城市，对青年创业、就业的支持，对创新的支持，都吸引了全国各地的青年精英汇聚于此。深圳人的平均年龄不到30岁，是一个很年轻的城市，也是一个很活跃的城市，青年人容易在深圳找到自己的归宿感和认同感。

主持人：现在有一种声音，深圳出去的孩子就是不一样。余博士，您认为这是什么原因造成的？

余英：北上广深这四个一线城市，都与国际接轨，在这里长大的孩子，从小就身处在国际化都市里，接受国际化的咨询、教育，与巴黎、伦敦等大都会一样。再者，整体软装宝亿莱家居饰品，深圳靠近香港，宝亿莱家居饰品，国际化程度更高，接受到更多的信息与资源，所以当这些孩子到了外面，尤其是北方的时候，就显得很不一样，在社会知识、人文地理等方面积累更多，知识面、视野很广，思维方式也很好。

大佬眼中的深圳——投资的不二之选

主持人：深圳的发展在哪里？

余英：首先，深圳本体的发展是很好的。作为全国最具创新型的城市，吸纳全国的人才；第二，深圳底子好。公民素质本科比例极高。这一点就比广州更具优势；第三，现有的城市规划在逐步升级。前海自贸区的规划，还有宝安大空港规划，都让深圳一线城市的辐射作用加强。而且现在宝安机场已经升格为国际枢纽中心，与白云机场首都机场有着同样的地位，国际航班更加密集，为深圳带来更多的国际咨询；

其次，深圳的发展多中心规划，现在已经有福田、前海等中心，未来极有可能在龙华还有一个中心。但深圳的土地很少，深圳要进一步发展，就要打破土地资源的局限，进行环深地区大片区的中心布局——卫星城。深圳要发展，只能往外走。周边临近的东莞、中山、珠海、汕尾等，凭借交通、地理优势，将会成为深圳的卫星城，政府也在推动卫星城的形成。东莞的地铁与免费高速，让莞深同城加速；而深中通道的落地，让中山的置业进入大桥时代；高铁的开通，汕尾也进步深圳1小时生活圈内；港珠澳大桥的规划，让珠海成为交通枢纽。这些，其实就是政府在环深大片区的布局。

而且，现在科技发达，进入网络时代，没必要所有人都挤在深圳，生活、工作可以有分开。工作在深圳，软装设计家居产业链，居住在周边配套好的地方。

近几年，随着城市的发展，保利在临深区域也在布局，中山、珠海、东莞、汕尾等，四城17盘，造就了大深圳的生活圈，如中山的保利林语，年初开始销售额一直是区域的领先，其中70%客户都是深圳客户卖。这都说明很多深圳人都在往外面跑，在外区置业已经是一个趋势。

主持人：深圳的房价到底高不高？

余英：从深圳在全球的地位来看，还不能说深圳的房价失控。从收入看，近几年百姓的收入增加，存折里的存款也增加了，对房价的接受程度提高。

而且，我们所说的房价是指网上可查询的签约价，房价高不高决定于一个项目开盘时的去化情况，若销售近8成的则说明不高，去化仅3成的也就真的高了。对今年深圳楼市成交火爆，开盘去话都接近8成，这说明很多深圳人有能力购房的。北上深广，全国一线城市的排名都是实实在在，发展不可限量，对珠三角区域的中山、珠海、东莞辐射影响在逐步加强，未来路通、桥通，将会有更多人才进入深圳，

一座如此充满活力的城市，房价都是与之相匹配的。所以，深圳房价并不高。

主持人：对于3.25楼市新政，对深圳楼市是怎样的影响？ 

余英：政府出台的政策，不是为了降低房价，而是在于稳定市场。数据显示，在2015年深圳购房人群中，非深户占比约70%，深圳楼市的疯狂，一部分原因是过多的外地人口到深圳置业导致的，非深户社保1改3，有效制止了外地购房者的过多涌入。而且深圳楼市的疯涨，也让很多的投机者看到机会，纷纷出手炒楼，低价买入高价卖出，乘机获利，也助长了楼市的泡沫。新政的出台，限制了投机者的投机行为，让真正有居住需求的人进行购买，让楼市回归理性；

新政一定程度抑制市场需求，包括深圳正筹备填海的计划，都是使真正有需求的人能买上房子。目前在深圳置业仍是良好的时机，尤其是市中心的房子，投资前景还是会看好。

深圳人何处是家？

主持人：微博上，大家对你印象对深刻的就是对楼市的预判，很多人都称你是预测帝。

余英：预测的作用不在于逞口头之快的“娱乐”，对企业来说，是生死攸关的对预期的战略性判定，是做了一系列数据采样、市场调研工作后才得出的谨慎结论。

从2011年开始，每年12月28日我都会发布下一年的楼市预测。新浪房产也做了一个统计，把楼市大佬的一些预判都列出来，我的预判是最准确的，尤其是2011年底，当时很多人都不看好楼市的发展，部分开发商甚至减少开工量。但是我却看好2012的楼市发展，认为是一个机会点，加大开工，当年3月楼市迎来小阳春，保利早有准备一举获得较好的销售业绩，进入千亿俱乐部。所以，同行也就笑称我是预测帝。

主持人：余总，你觉得近年楼市会是一个怎么的走势？