有房企忙着暴雷，有房企却忙着逆市杀出。

12月3日，绿城中国公布了前11月份营运数据。2021年1-11月，绿城集团取得合同销售面积约846万平方米，合同销售金额约人民币2424亿元，同比增长约46%；其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币1327亿元；

2021年1-11月，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约573万平方米，合同销售金额约为人民币766亿元。

综上，截至2021年11月30日止十一个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约1419万平方米，总合同销售金额约3190亿元，同比增长约38%。

至此，绿城仅前11个月就已经超额完成了此前定下的年销售额3100亿元的销售目标，今年大幅度超过原定目标，成为大概率事件。

根据克而瑞发布的最新排名，前十一月绿城以2423.6亿元位列中国房地产销售排行榜TOP13，而2020年全年绿城的排名是TOP19，上升了6个席位。

这还是在没有算上代建的情况下，如果加上代建，绿城将超越世茂位列TOP8，成功杀入前十。

在今年的市场行情下，万科、中海、世茂、龙湖等大部分龙头房企都大概率将失约全年目标，碧桂园、恒大、富力、金科等房企甚至开始出现负增长。这样的背景下，绿城为什么可以逆势杀出，还冲得这么猛？

带着这个问题，猫姐仔细研究了绿城。

逆势增长的“奥秘”

猫姐发现，绿城之所以在今年冲得这么猛，或者说看起来好像特别猛，原因或许有三：

一是去年基数比较低。

根据说财猫统计，绿城前11月实现合约销售额2424亿元，同比去年同期的1658亿元，增长幅度高达46.20%，增福在TOP50房企中位列第二位，仅次于建发。

而绿城之所以增长势头这么猛，除了本身今年前期房子确实卖的比较好以外，一部分原因也是去年基数比较低的缘故。

说财猫统计的绿城今年和去年各月单月销售额，明显看到：2020年年初，由于疫情突然爆发的影响，绿城一季度的销售额都很低。1月只有50亿，2月更是掉到了16亿，3月虽然有所回升，但也只有104亿。

反观今年，虽然也是传统淡季，但绿城前三月的单月合约销售额分别录得143亿、190亿和205亿，增长明显。

可以看到，今年上半年，绿城的销售增长都很强势，但从下半年开始，绿城的增长便出现放缓的迹象，10月和11月甚至已经是下跌！

实际上，这也与整个房地产市场今年来高开低走的整体走势相吻合。由此可见，在今年的市场行情下，甭管你是怎样的销冠，胳膊要想拗过大腿，不可能！

二是代建的加持。

截至2021年11月30日止十一个月，绿城累计取得总合同销售金额约人民币3190亿元，同比增长约38%。

3190亿，看起来好像很多~但请先看清楚，这当中还有代建业务的加持。

2021年1-11月，绿城团代建项目累计取得合同销售面积约573万平方米，合同销售金额约为766亿元。

也就是说，3190亿里面，有766亿是代建业务的加持。

绿城的代建业务，近年来规模一直在稳步增长，2018年合约销售552亿，2019年664亿， 2020年745亿元，今年前11个月则为766亿，成为绿城合约销售额突破3000亿的重要助力。

三是绿城确实依然在实施规模追逐。

中交管理层曾喊出，“要实现房地产业务做到央企前三甚至前两名，主要靠绿城”。

绿城董事会主席张亚东也曾表示：“房地产市场现阶段已进入到一个相对的稳定期，在未来市场发展中，我们更看中的是自身所处的位置，我们也相信房地产市场以后肯定会良币驱逐劣币，有品牌、有品质的企业肯定会越来越强，占有的市场份额肯定会越来越大。”

图源绿城官网

绿城中国董事局主席张亚东

对于规模的追逐直接体现在绿城最新提出的五年规划中。根据规划，绿城预期在2025年达到6400亿合同额。其中，房产开发业务合同额要达到4500亿元，房产代建业务合同额要达到1500亿元，新兴业务合同额要达到400亿元。

2021年是绿城中国“战略2025规划”的开局之年，张亚东给出的绿城中国销售目标是3100亿元。而绿城管理层在中期业绩会上曾公开表示，预计全年销售额将大幅度超过3100亿目标，彰显规模野心。

规模扩张“三板斧”

绿城为什么对规模有这么大的渴求？

故事要从2014年说起。

2014年12月23日，在经历过融绿之争后，绿城迎来了终极白武士，中交集团以约60.13亿港元收购宋卫平24.288%股份，与九龙仓并列绿城第一大股东。此后的2015年5月，中交又继续追加收购股份，成为了绿城第一大股东。

入股不是结束，而是开始。此后，中交与绿城进入了四年多时间漫长的整合期，最终在2019年7月，以创始人宋卫平离场、中交系张亚东全面接管绿城而宣告整合完成。

2015年-2017年，是中国房地产规模发展最迅猛的三年，行业量价齐涨，友商趁机崛起，千亿级房企不断涌现。但彼时，绿城正忙着内部整合，解决公司的“历史遗留问题”，一定程度上错失这样好的发展时光。

在张亚东正式掌管绿城的2019年，绿城甚至交出了史上最差成绩单。

大幅减值计提吞噬了绿城部分利润，业绩沟通会现场甚至有投资者质疑绿城业绩“暴雷”。由于业绩表现不佳，身为掌舵者的张亚东不得不向向投资者表示歉意，并表示绿城近几年处于“康复期”，2020年开始是三年的“健身期”，再过三年是快速“起跑期”。

换了大股东和管理层，整合再出发的绿城，需要用一份更加亮眼的成绩单来自证。

为此，绿城祭出了“三板斧”：全周期拿地、高周转、以及“小股操盘+代建”。

据悉，张亚东提出了“全周期拿地”的方针，积极纳储，为快速发展储粮囤地。

数据显示，2018年绿城全年新增土地建面为719万平，2019年就跃升到了1236万平，2020年继续上升至2041万平，2021年上半年也有1186万平，对应的权益拿地金额分别为339亿元，523亿元，842亿元和740亿元。其中，2020年和2021年上半年的拿地金额，均超过当期营收。

同时，绿城彻底投身高周转。今年上半年，绿城从拿地到开工、开盘、股东投入回正及交付时间分别为4.0个月、6.8个月、12.3个月及30.6个月，分别同比提速10%、8%、14%及6%。

除此之外，为了做大规模，绿城还将“小股操盘”进行到底。数据显示，2019年以前，绿城非控股股东权益占所有者权益比重还基本维持在30%以下。2020年，这一比重就跃升到了37.53%。2021年上半年，这一比重更是突破四成达到了42%。

2019年，绿城取得合同销售1354亿元，其中权益金额768亿元，权益占比56.72%；2020年，绿城取得合同销售2147亿元，其中权益金额约1194亿元，权益占比下降到55.61%；今年前11月，绿城取得合同销售2424亿元，其中权益金额约1327亿元，权益占比进一步下降至54.74%。

也即是说，绿城看似销售额突破3000亿元达到了3190亿，但当中766亿元是代建业务绿城管理的，1097亿是合作伙伴的，实打实能落实到业绩报表上的，只有1327亿。

绿城还有三道坎

在当前的市场行情下，透过小股操盘和代建，以更少的资金撬动更大的规模，无疑是分摊风险和做大规模的有效手段，无可厚非。

但在朝着6400亿规模一路狂奔的同时，绿城还有几道坎要过：

首先是降负债的压力。

在说财猫统计的TOP50房企上半年三道红线表现中，绿城是国企和央企背景房企中，少数三道红线没有达标的房企。

根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，绿城中国剔除预收款后的资产负债率为73.5%，净负债率为75.2%，现金短债比为2.01。由此，绿城中国2021年中期指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

虽然，绿城的现金短债比和净负债率均处于非常安全的范围内，但其剔除预收款后的资产负债率却超过70%。

同时，说财猫统计发现，在规模追逐所实施的大手笔拿地下，绿城的资产负债率和净资产负债率在近三年多来均有所提升。其资产负债率从2018年底的78.51%一路上升至今年年中的81.33%，净资产负债率也从2018年底的55.30%一路升到了75.20%。

其次是永续债的压力。

虽然绿城的永续债较2019年最高峰的212亿已经有所下降，但截至2021年6月30日，绿城的永续债规模依然高达185亿，其利息高达6.5亿，占到归母净利润的比重达约27%。

今年7月份，绿城赎回了10亿元人民币的永续债。根据绿城管理层透露，今年下半年，绿城还将赎回31亿元人民币，以及5亿美金的永续债。预计年底，永续债的余额会是108亿元。明年，绿城还将赎回境外5亿美金的永续债以及境内的56亿元人民币永续债，到2023年赎回最后的15亿元境内永续中票。

虽然有明确的永续债赎回计划，但要在实施规模扩张的同时降负债，相信对绿城来说也将存在较大的平衡压力。

最后是“第四条红线”即拿地销售比不超过40%的监管压力。

出于规模渴求，绿城在近年来一直维持较大的拿地力度。以今年上半年，绿城就新增项目67个，总建筑面积约1,186万平；其中由绿城承担的成本约人民币740亿元，是绿城上半年营收的两倍有余。

截止2021年6月底，绿城共有土地储备项目251个，总建筑面积6034万平方米，权益面积3495万平方米，总可售面积4048万平方米，权益可售面积2336万平方米。

跟同量级的世茂、龙湖、旭辉等房企比较，绿城的土地储备并不算多，这也是绿城在近年来不断加大拿地力度的原因所在。毕竟，要发展规模，手中无粮等于空谈。

但在错失了几年的发展后再加大拿地比重，等待绿城的只能是较高的拿地成本。

数据显示，绿城的平均拿地成本已从2018年的5878元/平一路上升，2021年上半年的最新数据是7177元/平。

与此同时，发展阵地主要集中在核心一二线城市的绿城，在近几年来还备受限价的影响。

说财猫了解到，在高地价和限价双重影响下，绿城的毛利率近年来均呈下降趋势，从2019年的25.39%下降至2020年的23.67%，今年上半年又进一步降至 21.96%。

因而，在这样的多重压力下，绿城要想交出一张好看的成绩单，考验张亚东和绿城新任管理层的，将是如何在规模、负债与利润之间达成三角平衡。