宝亿莱软装论黄金时代落幕之后中国地产金融的新趋势

很长一段时间，我认为要想知道什么是最好的选择，Follow the Money就是！有这么一个印象是有一次参加清华房地产校友的聚会，宝亿莱软装配饰，一位在校生问莫天全“为何很多师兄都不做自己专业的工作，而改行去做了互联网、金融等跨行的事？”，我记得他的回答就是“Follow the Money!”,理由是金钱会引导人们去他们该去的地方，一个能付得起高薪的行业势必会是高端人才的聚集地，这个行业也必然会是一个高增长的行业。

想想我自己的职业历程，似乎也印证了这样的判断。我从施工企业起步，进入房地产行业，又从做战略研究做到了投资，进而地产基金。在这样的递进选择中，似乎还不完全是受高薪的诱惑，而是觉得应该找到事情主导的动力。我对地产行业的理解是认为“地产即金融”，地产行业的利润来自于加杠杆，地产的艺术就在于资本的调度。我以为金融的重点就在于两端：投资端和融资端，地产的重点应该在投资端，应该是以投资能力来吸引资本的注意，获得匹配的资本。

当我沿着这样的路径一路走来，发现事情的发展并完全符合想象。在实操过程，金融更多的体现为融资行为，在于找钱。这又是一种“Follow the Money”的逻辑，我们需要了解各类金融机构的融资属性，从低到高去尝试对接成本尽可能低的钱，为了达到这个目的我们需要改造自己、包装项目、接受城下之盟。而资本端是什么逻辑？他们也是“Follow the Money”，尽管客户存在不同的偏好，他们就是有办法通过各式的组合来“拼缝”、“走通道”，完成所谓的“制度套利”，客户那边是潜规则的“刚性兑付”，机构之间比较的是“中间差价获取能力”。在这个逻辑下，管理资本端的“财富管理”大多变成“理财销售”。于是就形成了这样的怪现象：针对地产投资的金融产品一方面要高收益，另一方面却要求低风险，同时还要求尽可能短的固定期限，完全不去考虑风险收益匹配，以及现实的期限匹配问题。

于是事情这么发展开来：当地产企业遭遇银行的限贷，他们发现信托的监管存在变通的可能，于是信托崛起；当信托开始从严，宝亿莱软装配饰，基金子公司突然从证监会方面打开方便之门，于是又一个行当成为热门；当金融市场化的进程不断加深，大资管时代到来，金融牌照变得不是那么遥不可及，地产商们发现其实命运也可以自己掌控，于是自己开始做地产基金，入股民营银行，做小贷公司，做互联网金融。又由于始终金融与地产之间存在着行业壁垒和认知的差异，金融机构也无法深入管控地产的操作，索性就做起了“典当行”的生意，普遍以债权的思维操作，通过层层抵押式增信来捆绑地产商的手脚，以保证能够在固定的期限实现固定的收益，而地产商也乐得少一些干扰因素，自己蒙头赚钱。这样各得其所的双赢模式如果基于的是一个仍然会不断上扬的行业可能还真是一个全民分享暴利增长行业红利的好方法，大家共同富裕。可惜，好景不长，这个基础行业出现问题了。

房地产行业出现什么问题了？高歌猛进傻子都能赚钱的“黄金时代”结束了，这一次不是什么宏观调控带来的调整，而是这个行业发展到这个规模之后所出现的必然调整。城市化进程进入后半段，人口红利消化殆尽，行业性产能过剩，海量库存有待消化，而人们对房产的投资动力后劲不足。当这个行业的主力需求人群从60、70后转为80、90时，他们要么原本就不缺房（他们的60、70后父母已经为他们储备了不止一套房），要么就真的买不起房（如果他们的父母也买不起房的话），要么就不再认为居住一定要靠买房来解决（难道真的要买那么远郊的房来降低自己的都市生活体验吗？），而他们原本的人口基数就是比上一代人陡降，那么剩下既有购买欲望又有购买能力的人群还剩多少可想而知。所以当国家对房地产的宏观调控政策从“松”到“促”时，以往常见的刺激性反弹再也难见。这个被打了太多激素又被捆绑了太多枷锁的行业，终于到了需要好好调整的时刻了。这已是行业性问题，再用以往的典当式融资思路来看待地产金融显然是不合适的，甚至都不可以说大公司就一定没问题，这两年百强地产企业在瞬间崩塌都已不是个案。

那怎么办？彻底放弃房地产行业？彻底不做地产金融了？显然答案应该是NO！作为“衣食住行”四大刚需入口的行业，房地产行业从来都不可能消失，从来都应该是支柱行业，房地产对整体经济的贡献永远都不可忽视，永远都会是人们的一个重要投资方式。现在的问题不是不投，而是要换个思路来考虑投资。我以为Follow the Money不过是表象，当金钱处于盲目之时，正是体现投资机构专业能力之时，而再正确的做事都不如做正确的事，什么是正确的事？Follow the Trend!跟随趋势！

那么我们所面临的大趋势是什么？经历过投资拉动下多年高速增长的中国开始进入慢车道，全面产能过剩，创新亮点不足，国家急需找到新的增长点保持经济活力。同时，中国已成为世界第二大经济体，财富积累也同时成为世界第二，一方面大国之间的竞争不可避免，国际竞争形势愈发复杂，另一方面中国的购买力也成为世界觊觎的目标，如何把握好如今的地位决定未来的长期走势。在这样的大背景下，货币超发会是一个常态，新一轮放水正在进行，低利率（甚至零利率）预期愈发强烈，投资是唯一避免货币贬值的办法。

也就是说钱其实不是问题，钱往哪投才是大问题！我们看到最近的怪现象：无实质利好的A股开始强力反弹，银行存款进入“负利率”状态，余额宝为代表的互联网理财收益破3，而万科等地产企业发行公司债不断创新低到了3.5%附近堪比国家信用！金融市场从“钱荒”转为了“资产荒”，投资渠道看似丰富，优质资产却是求之不得！未来什么是好的投资？我在投资圈得到的普遍共识是：1、股权投资（尤其投年轻人的创业投资）；2、海外投资（跟随全球资产配置趋势）；3、升级投资（重点消费升级、生产方式升级，生活方式升级等）。

具体到房地产行业又是怎样的趋势呢？我的观察是： 

1、行业发展趋势：地产规模化→地产金融化→地产服务化，从重资源转向重资本和重人才；

2、存量市场转向增量市场，住宅开发走向没落，产业地产运营成为主流，地产商模式从重资产的开发模式转向轻资产的运营模式；

3、产业分工将不断细化，专业人才将受到重视，地产人创业潮刚刚开始；

4、对社区入口的争夺以及对存量客户的盘活和转化将成为大型开发商的重点关注；分兵突围、拆分将成为地产商获得估值增长的主要办法。

如果再考虑叠加互联网时代带来的变化，我认为有这几点需要重点关注：

1、互联网估值泡沫对整个资本市场定价的影响；

2、互联网金融带来的资产证券化的另类可能；

3、互联网让基于C端的出发成为一种可能；

4、互联网改变着人们的生活方式从而导致对产品使用功能的再认识；

5、互联网正在引起组织方式的变革，组织的小型化个体化成为趋势。

因此以跟随趋势的逻辑来看待地产金融未来的发展趋势，我是这么判断的：

坚持在开发领域做投资的需要考虑合作企业的生存能力，首先要有红海竞争的独门绝技（要么能控制好成本，要么具备强大的销售能力），可以通过共同发起并购基金的方式参与行业大的整合机会;

存量时代到来，优质的核心资产将成为抢手货，要做好资产证券化准备，开家居生活馆，同时要积极寻找好的运营团队进行合作，开家居生活馆，要避免纯硬件的接盘；

城市更新将是一个大产业，通过改造运营提升将是资产盘活增值的主要办法，会涌现一大批优秀的轻资产运营团队，投他们，跟随他们一起成长；

互联网金融会是解决存量资产持有盘活的重要金融工具，低利率时代，互联网金融结合实体资产的经营性收入会是一个绝佳的投资策略；

线下的资产管理能力决定线上的“互联网+”能走多远，地产空间的决胜在于线下场景空间的营造以及真实的基础服务质量，要投就投具有资产管理能力的团队，宝亿莱软装配饰，或者就自己组建资产管理团队；

地产大转型是一个数万亿的市场，存在无数种价值增长点（哪怕是简单的分拆），在这个时点要具备投行思维，拥有再多的牌照不如做一个明白的地产大投行。