龙湖地产成为毛利率下降年代新均衡三好生

　　龙湖地产的精打细算，展示了其400亿元之路的另一面，这令它成为毛利率下降年代新的均衡三好生。

　　龙湖地产(0960.HK)是定位于全国性布局的中高端房企，其从IPO一路走来，财务表现十分稳健，在行业经历了经济刺激政策带来的盛宴，和史上最严厉调控这样冰火两重天的经营环境下，毛利润率，ROE，经营现金流，合同销售金额等核心财务指标稳健向前，在绿城，恒大等同行大起大落的对比之下，显得尤为难得。

　　究其原因是龙湖在全国性扩张的过程中，在提高以人均绩效为准绳的执行力的同时，很好控制了营销管理费用支出和土地开发节奏。费用控制住了，人均绩效上去了，拿地成本和节奏把握住了，财务表现的稳健也就有了保证。

　　随着调控的持续推进，全行业面临毛利率下降的压力，土地成本上升的同时，合同销售均价下降，毛利率腾挪空间变小，是龙湖未来不得不直面的难题。但是，龙湖定位于全国性布局的中高端企业，侧重于一二线城市的区域分布使龙湖地产50%的销售额均来自限购城市，未来随着调控的持续或深入，龙湖地产的效率优势面临挑战。

数据来源公司公告

　　安全第一

　　调控背景下，奉行高周转战略的规模化企业优势彰显，但周转慢，利润率较高的高端化和区域化地产企业则普遍受到冲击较大。但是，龙湖地产过往坚持走高周转路线，一路走来，财务表现十分稳健，各财务指标行业排名逐年上升。

　　房地产企业通常在高资金杠杆，高土地投入的情况下，患有资金饥渴症，再加之行业环境变化。经营活动现金流代表着企业的自身造血能力，在没有对外融资的情况下的自我增长能力。对很多房企而言，销售增加，利润增加的同时，自身造血能力却没有进步甚至退化。

　　典型的如绿城，恒大，在经济刺激的经营环境下经营活动现金流表现抢眼，面临强力调控后则变化巨大。即使是一贯口碑较好的世茂房地产(0813.HK)，2006~2011年的5年，也只有行业最火热的2008年和2009年经营现金流为正值，其余3年经营活动现金流均为净流出。

　　龙湖的经营活动现金流则跨越了行业周期，保持了稳健向上的势头。

　　根据wind统计，在73家港股上市的房地产公司中，龙湖地产的每股现金流2009年排名第10,2010年排名第二(仅次于SOHO中国)， 2011年排名第二，排名第一的是港股本土房企TST PROPERTIES(尖沙咀置业)，但其净资产是龙湖的5倍有余。上述数据意味着，在每股经营活动现金流这个指标上，龙湖地产已经居内房股榜首。

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　　同时，龙湖对安全性的追求也超越了同行。自2006年以来，它持有现金一直增加，且上市三年来，在净现金增减方面，表现逐步超过了规模更大的同行。

　　2009年IPO成功，借助上市融来的67亿港元资金，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，龙湖现金净增加额在73家港股地产公司中，排名第12位。次年，在行业面临严厉调控的情况下，龙湖上升到第6位。 2011年则仅次于恒大地产。而恒大地产2011的营业收入是龙湖地产的2.6倍，且2011年若不是融资活动现金流高达268亿港元，恒大净现金将会是减少的。

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数据来源：公司公告

　　精打细算

　　稳健的现金流从何而来？从财务报表上来看，对成本的良好控制与良好的执行力，是最大功臣。而成本的控制，又分为对运营成本和土地成本的把控。执行力则体现在人员绩效和土地开发节奏上。

　　运营成本控制方面，主要体现在销售费用和管理费用合同销售额的比例。

　　先看销售费用的占比情况。从2009~2011年，龙湖地产的合约销售金额从183.6亿元增加到382.7亿元，增长幅度高达108%，但是，销售费用仅从3.1亿元增加到6.4亿元， 占合同销售额的比例从1.71%下降到1.68%。在2012年上半年，更是下降到仅占合同销售金额的1.26%。

　　而从2009~2011年，管理费用也仅从4.2亿增加到7.09元，占合同销售金额的比例从2.29%降低到1.85%。到2012年上半年，更是降低到1.68%。

　　这一数据与其他公司进行横向比较，方才显示出亮点。和主要同业公司相比，龙湖销售和行政开支比例控制的较好，仅高于中海外。而2011年全年，中国海外发展的合同销售均价为15607.5元/平方米，比龙湖地产的11645.4元/平方米销售均价高出25.4%，费用控制空间天然高于龙湖。

　　由于中海外的合同销售均价包含了部分香港物业，因此导致销售均价很高，可能令比较效果失真，那么与世茂房地产的对比则更加明显。这两家公司均定位于中高端物业发展商，且近两年来合同销售额不分上下，均靠近400亿元。

　　2011年，世茂地产的合同销售单价为14781.3元/平方米，比龙湖地产的单价高21.2%，理应有更好的费用控制空间，然而，实际上世茂地产的销售费用比例是龙湖地产的1.5倍，管理费用比例是龙湖地产的2.4倍。

数据来源：公司公告，新浪乐居

　　至于土地成本的控制力，龙湖地产在过去数年，销售均价总体上紧随大势，稳步上升。而土地储备成本则保持的较为稳定。当面包的价格升幅超过面粉，面包店自然有了更多回旋空间，可以采取更灵活的定价策略。

　　如下图，从2009年到2011年，龙湖地产已确认收入的平均销售均价从9400元每平方米到13930元每平方米，上升48.1%，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，而整体土地储备成本反而从2009年的2225元每平方米降低到2011年的1859元每平方米，下跌16.4%。

　　龙湖方面称，土地成本的降低，是随着公司知名度的扩大，在拿地竞争方面开始享受到品牌的溢价。2012年公司年度销售均价因为产品结构的变化，已经降低到10000元以下。2011年近14000元的单价是由于个别高溢价项目入账，不具有普遍意义。

　　但对任何一家企业来说，如果已经确认收入的产品，单价逐步走高，而主要原材料的总体采购成本，却是在逐步降低，那么其利润空间显然容易想象。