招商地产:狼性回归

  今年6月7日,招商地产迎来了自己上市20周年纪念日,上市20年,对于中国大陆的房地产企业而言可谓资深,但是相对于其背后拥有140年历史之久的招商局集团来说还是显得过于年轻。

  背靠大树好乘凉,继承了招商局集团百年蓝筹基因的招商地产在中国房地产界一直赫赫有名。

  虽然在规模上招商地产有所欠缺,但是“牛股”招商地产并没有令投资者们失望,截至今日,招商地产仍是中国地产第一股。

  与此同时,招商地产的狼性文化已经开启。“我们的奋斗目标是每年销售增长100亿元,利润也要增长10亿元,基本上是增长10%的概念,从毛利到纯利都一样。”招商地产董事长林少斌在4月10日召开的股东大会上表示,软装设计家居产业链,目前公司的销售计划是每年增长100亿元,宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆,期望到2018年能达到1000亿元的规模。

  狼性文化

  招商地产2012年年报中提出了“快、狠、准,以狼性和实干勇攀高峰”的工作总体要求,至今还没有哪一家上市公司会像招商地产那样,将“狼性”一词写入年报当中。

  在中投证券分析师李少明看来,招商地产之前的企业文化不够激进,难以适应提速发展的需要,“狼性文化”正好弥补了这一弱项。

  实际上,招商地产在2012年就已经举办了首届“头狼计划”培训班,参加学员包括城市(项目)公司总经理、公司总部职能部门总经理、深圳公司部门和项目部总经理36人。

  而招商地产如狼一般攻城略地的态势在已经过去的2012年显露无疑。

  年报显示,招商地产2012年实现营业收入252.97亿元,净利润33.18亿元,已分别较上年同期增长67.4%和28.03%。

  与此同时,招商地产的销售也成倍增长,整个2012年招商地产实现签约面积248万平方米,签约金额364亿元,同比分别上涨106%和73%,增速均远远高于万科、保利、中海及恒大等一线巨头。

  顺应此趋势,在去年销售大好的基础上,招商地产今年提出了400亿元的销售目标。

  最新数据显示,今年第一季度,招商地产实现了营业收入61.45亿元,同比增长70.38%,实现净利润8.11亿元,同比大增88.79%。

  在销售大好的态势下,宝亿莱家居饰品,招商地产的拿地也没有拖后腿。

  2012年,招商地产的拿地面积跻身行业前四名。数据显示,2012年,招商地产拿地额占比销售额为43%,远高于万科的29%和中海地产的22%,略低于保利地产的44%。

  激进的拿地策略在2013年得到了延续。数据显示,2013年前几个月,招商地产分别获得大连、昆明、镇江和苏州4个项目,合计建筑面积为84万平方米,合计土地款为22亿元。

  对此,招商地产总经理贺建亚表示,2013年公司拿地金额约为200亿元,这意味着招商地产拿地支付占销售额比重将进一步上升。

  而在长江证券分析师刘俊眼中,2011年公司战略调整之后,周转速度逐渐提高,从拿地到预售缩至9个月时间。同时,2012年公司存货周转率同比提升了31.3%。

  双轮驱动

  在狼性文化支配下的攻城略地,没有资金的支持就像饿着肚子的士兵去打仗,难以发力。因此,在国内A股平台的基础上,打通海外融资平台,实现“双轮驱动”,对招商地产而言不啻为当务之急。

  4月25日,招商地产发布公告称,拟将全资子公司香港瑞嘉投资属下四家控股公司旗下的8个中国境内房地产项目注入去年收购的香港上市平台东力实业控股,转让基准价格为人民币49.65亿元。

  对此,招商地产董事长林少斌称:“按照我们的规划,实现这千亿(销售额)、百亿(利润)的目标,必须要在资本市场融资两次,政策允许多少就融多少。过去5年我们没在A股市场融资,如果未来5年A股再不开放,房地产不能融资,我们这块上市(平台)就丧失功能,就没用了。”

  因此,打通海外融资平台对于招商地产而言意义重大。招商地产财务总监黄培坤表示,公司一直希望在香港有一个新的融资平台,和国内A股形成境内境外融资双引擎,去年收购东力实业的目的就在于此。

  中投证券李少明也认为,这次注资的目的是为了把东力实业打造成为境外上市融资和发展平台,成为招商地产规模发展的又一台“发动机”。

  也许是早已胸有成竹,对于此次注资中构成的“反向收购”,招商地产似乎并不以为意。

  身兼东力实业董事长的黄培坤表示,目前公司也不缺钱,公司一向对外披露资料充足,透明度高,宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆,所以即使要重新走上市程序,也不认为是问题,也不麻烦。

  值得注意的是,在分析人士看来,东力实业市盈率合理提高后,招商地产很可能会退出流动性差的B股市场,招商地产向东力实业大手笔注资,很可能是在为未来的B股转H股铺路。

  届时,招商地产将实现真正意义上的“双腿走路”,速度之精进让人产生无限遐想。

  冲刺千亿

  2012年,招商地产在18个城市有46个项目在售,实现销售额363.86亿元,同比增长约73%;净利润同比增长28%达33.18亿元;总资产首次上千亿元,约 1092亿元;实现了15.19%的净资产回报率。招商地产累计出租物业面积876万平方米,在管物业面积1913万平方米。截至2012年底,累计开发面积逾2700万平方米。

  2013年,招商地产计划新开工面积405万平方米,计划竣工面积184万平方米,计划在建面积700万平方米,计划销售面积280万平方米。

  与此同时,今年4月10日,招商地产正式对外宣布,今年将完成销售目标400亿元,同时明确“千亿销售、百亿利润”成为招商地产新的战略目标,而商业地产未来5年内也将成为招商地产的核心业务。

  “我们的奋斗目标是每年销售增长100亿元,利润也要增长10亿元,基本上是增长10%的概念,从毛利到纯利都一样。”招商地产董事长林少斌在股东大会上表示,目前公司的销售计划是每年增长100亿元,期望到2018年能达到1000亿元的规模。

  在招商地产上市20周年酒会上,总经理贺建亚再次强调了未来五年实现“千亿销售,百亿利润”目标,称2010-2015年将以住宅为主、商业为辅、产业地产和旅游健康养生地产为创新型业务,2016-2020年,公司房地产开发将以住宅地产、商业地产为核心业务,产业地产和旅游健康养生地产成为快速增长的明星业务。

  而在长江证券分析师刘俊看来,在大股东的支持下,招商地产拿地和融资的优势逐渐显现,成功走上了高周转的道路。遵循“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的城市发展方针,招商地产已进驻城市增至19个,总项目资源建筑面积超1200万平方米,并打造了“住宅与商业并举”、“绿色地产”和“社区综合开发”三大独特的经营模式,宝亿莱家居饰品,未来发展后劲充足。

          
               
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