调查｜谁赶走了“夺食者”K2？郑州城中村旧改模式面临变局

管城区十八里河某城中村改造工地上，项目正在施工。项目北侧楼盘系安置房部分，工程已经封顶，剩下门窗、小区配套设施还没建好，项目南侧是商品房部分，工程进度稍显落后，正在进行主体结构的施工。

潜规则：拿地前已经投了十多亿

12月4日凌晨3时29分，K2（石榴集团）微信公众号发出这样一则消息，“我们投降，我们全面退出郑州土地市场的公开竞买”。公告内容称：“石榴集团经过审慎的评估，我们决定：全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。”

2016年7月，宝亿莱家居饰品，K2涉足郑州土地市场，先后与多个本土开发商“抢食”城改地，先后参与东赵村、姚庄村、石佛村多场城改地争夺战，最终横刀夺爱谦祥福晟与鑫苑，将一宗高新区石佛村城改地、一宗管城区十里铺城改地纳入囊中。在竞拍的高新区石佛城改地块，也就是72号地块时，该地块起始价5.2271亿元，K2经过100多轮竞拍，最多一次报价直接跳价1亿元，最终以9.3471亿元的价格拿下，溢价率78.8%，彻底改变了沿袭13年之久的郑州城改的江湖规矩。

据澎湃新闻采访中了解到，郑州的土地市场基本可分为老城区和郑东新区，老城区的地块大多为城改项目，郑东新区由于是新区，出让的土地基本是净地，而城改的项目则需要开发商从头做起。从过往的情况看，城改项目的供地占到了郑州市土地供应量的70%左右。

在K2介入之前，郑州主城区的旧城改造一直沿用着开发商“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”运作模式。

2003年9月30日，《郑州市城中村改造规定(试行)》(“32号文”)正式发布，提出“城中村改造采取市场运作方式进行，以转制后组建的股份制企业自行改造为主，也可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造。郑州市城中村改造正式启动。

2004年，郑州市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，在市内各区推荐的基础上，确定了17个村（组）为改造试点单位。而地处金水区庙李镇的西史赵村，则打响了郑州城中村改造的第一枪，也标志着郑州市城中村改造的破冰。

2006年3月，金水区燕庄村改造拆迁（曼哈顿），将郑州带入大规模城中村拆迁改造阶段。为加大对城中村改造的领导与协调力度，郑州成立了“郑州市城中村改造工作领导小组”，并下设办公室，统一组织协调全市城中村改造工作。同年，共批准了30个村（组）实施改造。

当地开发商介绍，在郑东新区的土地出让市场上，外来品牌房企如万科、绿地、融创等实力强大，一亩地能拍到2000多万元、3000多万元，本土小房企根本竞争不过，只能围聚在老城区做一些城改项目“啃些骨头，喝点汤，勉强维系”。

这也造成了一个现象：即三环以外的新区土地价格高，房价也高，三环以内的城区城改项目土地价格相对较低，房价也较低，“像城改的项目商品房的均价一般在1.2万-1.3万元/平方米，而郑东新区的均价能达到2.8万-3.8万元/平方米。”一名地产业内人士告诉澎湃新闻。

“我们是5年前进场的，拆迁、安置，一家一户地谈，去年年初才正式拿到地。”参与管城区十八里河项目旧改的开发商相关负责人说，整个项目一共1100亩，涉及拆迁户1190户，4306人，1100亩地中，需配建的住宅安置房有333亩，约93万平方米，开发商自己用于商业开发的住宅用地只有500亩，约116万平方米，其余267亩地为商业。

据介绍，在明确介入城中村改造后，地方政府会帮助开发商进行动迁安置。

“先动员，开村民代表会，开党员会，派党员和骨干力量下去做村民工作，然后成立拆迁指挥部，政府和开发商共同下去丈量房屋面积，然后谈拆迁安置补偿的费用问题，一家一户谈好了，才能从政府那里拿到地。土地确权、规划等手续办齐了，才能开建，整个流程走下来，最少得3年，一般都得5、6年。”相对于商品房，安置房得优先建，不然村民不愿意，政府也不给批地。

该开发商说，他们给予村民的安置房补偿标准是三层以下，每户每人150平方米，三层以上，货币补偿，“一个三口之家，能拿到的安置房起码在450平方米以上，能分到4、5套房子，房子一拆，拆迁户个个都是百万元大户了。”

“土地拆迁结束后，我们以起始价拿地，一亩地450万元，按照郑州市的城改政策，政府返还65%，实际一亩地的价格为157万元。”该负责人说，这一“低廉”的价格并不包括前期的拆迁、安置成本。

开发商为城中村居民配建安置房的土地需另行向政府购买，按照157万元一亩的地价成本，该项目安置房住宅部分一共333亩计算，用于建安置房的土地款就要5.2亿元，前期的拆迁费大约为150万元一亩，过渡费、安置费约为130万元一亩，此外，安置房的建安成本在3500-3700元/平方米，一亩地约合651万元，这样算下来，不包括财务成本，开发商在该城改项目上的实际拿地成本约1100万元一亩。“我们前期投入了17、18亿元，才最终拿到了这块地。”该开发商说。

“卖得不错，现在郑州楼市基本库存周期只有1、2个月，房子还是很好卖的。”十八里河项目负责人这样表示，该项目的商品房部分近期开始预售，均价1.2万-1.3万元/平方米。

外来者K2：养大的孩子被抱走了

从2003年到2016年7月近13年的时间里，郑州市区有近200个类似的城中村按照上述项目的模式进行了改造。

虽然最终也走招拍挂流程，但其实就是走个过场而已。参与城改的房企基本为郑州本土房企，一个原因是资源性比较好，再一个是熟悉环境。而对于外来房企，像万科、万达、绿地、融创等品牌公司，也都懂得当地的“规矩”，城改的项目一律不碰，只竞标“招拍挂”中的净地。

多年以来，郑州城改的本土开发商和只参与净地招标的外来开发商之间一直相安无事，软装设计家居产业链，直到北京开发商K2打破了这层默认的规矩。

6月中旬，K2第一次开始出现在郑州土地市场和当地房企竞争旧改土地，改变了城改地块“底价成交”的惯例。

K2先后参与了4块城改地的竞拍，这些城改地块在土拍之前，已被相关本土房企默认为收入囊中。可由于K2参与举牌竞拍，导致四家企业最终分别以高于起始价格2400万元、9200万元、400万元和1.12亿元才将原本就默认为自己的土地拿下。

这种做法，已经开始陆续引发当地地产商的不满情绪。

真正的点燃导火索的事件发生于2016年7月7日，K2所拿下的高新区石佛城改地块真正惹怒了本地地产商。K2的竞争对手福晟谦祥联合体包括了福晟集团和谦祥集团，是高新区石佛村旧城改造项目的主要实施者。据称，三年来，福晟谦祥已经在石佛村投入近20亿元。澎湃新闻了解到，在土地出让的时候，谦祥福晟连售楼处都已经建好了。

K2拿地后，当地就有媒体报道称，这家“外来人”打破了郑州城中村改造既有的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式，并因此被称为“搅局者”。