龙湖抗衰退

　　记者 贾华杰 最近，龙湖地产有一些员工在内部论坛上发表不同的意见，讨论过去几年公司战略上是否存在失误，龙湖是否应该进行并购，是否应该搞合作开发，是否可以跑得更快一些。

　　因为这些员工觉得，龙湖地产的发展明显“慢下来了”。

　　针对这些不同的声音，龙湖地产董事长吴亚军在龙湖内部论坛上用一篇“长帖”解释龙湖过去面临的并购“诱惑”和现在战略选择。

　　据经济观察报了解，在这篇“长帖”中，吴亚军透露了如下信息，过去两年，龙湖地产确实面临着一些并购房企的机会，甚至是海外并购的机会，但考虑龙湖的消化能力和安全边界，放弃了通过并购迅速扩大规模的机会。

　　

　　慢下来了

　　7月5日，龙湖地产公布2013年上半年销售业绩，龙湖上半年累计实现合同销售额为223.9亿元，6月份认购未签约金额18.8亿元。2013年上半年的销售业绩已经达成全年销售目标48.7%，同比去年上升10.2%，合同销售面积及销售金额均创历史新高。

　　龙湖表示，这一销售业绩符合公司的预期。虽然，龙湖认为业绩符合预期，但仅为10%的增长率，远落后于其他大型房地产企业动辄30%的增长率。

　　实际上，在2012年全年，宝亿莱家居饰品，龙湖的合同销售额为401亿元，较2011年同比增长只有5%。这一增长速度也明显低于同等规模房地产企业。

　　从数据上看，龙湖地产在2009年、2010年呈现快速销售增长后，在2011和2012年的销售始终停留在400亿元左右。

　　特别是在2013年的上半年，龙湖地产在全国房企销售金额和销售面积的排名中下滑至11位，跌出了前10。

　　就在2010年，龙湖地产CEO邵明晓在回答经济观察报提问时，把龙湖定位为“不做一线房企，但要做二线龙头”。执行董事秦力洪形象地表示说“不进前五，不出前十”。

　　现在看来，在房企普遍业绩膨胀的2012年和2013年，龙湖这一企业战略定位面临威胁，但这一次，龙湖过早地跌出了前十，在外界看来是龙湖是“疲态尽显”。

　　实际上，市场分析师认为，随着2011年下半年至2012年上半年合约销售的逐步确认，龙湖地产的入账毛利率2013年将出现显著下滑，这种趋势将一直持续到2014年上半年。

　　招银证券的研报预计，龙湖在20132014年将继续转型，这意味着销售增长将继续停滞而土地购置却将不断加快，因此未来盈利增速将进一步下滑，ROE也将不断下降。

　　稳增长

　　合作开发可以显著提高公司业绩，而排名靠前的地产巨头中几乎都存在合作开发现象，以万科为例，2012年1200多个亿的销售额中，合作开发的占到一半，而龙湖是少有的几乎不参与合作开发的地产企业。

　　龙湖地产董事长吴亚军在“长帖”中透露，龙湖集团CEO邵明晓也曾多次考察过欧洲第二大的商业地产公司，做好了收购计划，宝亿莱家居饰品，但最后还是放弃了。龙湖也曾遇到过类似“入股绿城”的机会，但吴亚军还以龙湖地产在成都的项目龙湖世纪为例说明龙湖上一轮市场波动中犯了很多错误，年轻的龙湖面临调控时的“手忙脚乱”。

　　成都龙湖世纪项目最初定位为高端住宅项目，多为200平方米以上的大户型，但销售团队面临困难时，又临时更改规划，增加更多小户型的供应，最后导致项目“进退失据”。

　　吴亚军认为，未来几年的龙湖的战略基调是“稳增长扩商业”。

　　扩商业意味着龙湖地产在艰难的调整整个公司的结构。

　　调结构

　　实际上龙湖地产早在招股说明书中明确提到，“凭借我们在重庆开发及经营投资物业取得的成绩，我们计划将投资物业组合拓展至其他选定的区域市场。我们将选择性地保留位于黄金地段且可能升值的投资物业，从而建立投资物业组合来减低受中国房地产地业可能出现衰退的影响。此外，我们相信，持有投资物业将让我们分享中国城市化及经济增长的成果，同时避免与住宅行业囤积土地有关的监管风险。”

　　从长期看，持有商业，可以有效分散业绩波动，分散企业风险。而吴亚军曾说，我怎么着也要有个垫底的收入。在竞争格局上，龙湖的商业地产是它的一件秘密武器。

　　2013年被龙湖视为商业地产扩张元年。龙湖的高管高调宣布这一计划同时，还透露在成都、西安、北京、重庆、杭州等城市进行20余个项目扩张。而商业地产消耗现金巨大，但一个商业项目的投入就可以吃掉一个区域公司几年的利润。

　　在2005年以前，龙湖一直深耕重庆住宅市场，目前，已经开业的10个项目，龙湖有8个商业项目在重庆。2009年以前，龙湖的租金收入全部来自重庆，整体软装宝亿莱家居饰品，到了2012年，整体软装宝亿莱家居饰品，重庆区域的租金仍然占到租金收入的90%。在龙湖已经开业的商业中，重庆商业项目几乎处于满租的状态。

　　2012年报显示，龙湖仅在9个城市持有物业，其中包括重庆、成都、北京、上海、杭州、青岛、无锡、西安、常州。

　　事实上，加大对商业的投入客观上也影响了龙湖住宅的销售表现。此外，宝亿莱家居饰品，龙湖地产正努力将开发重点由郊区大盘转向市区中型盘，但时至今日公司的区域分布仍然不是很理想。截至2012年年底，龙湖现有的50个项目中，45个位于一二线城市，其中35个位于郊区。在政策性主导的一线二线城市，显然市区项目要比郊区相比更具防御性。

　　作者：贾华杰

business.sohu.com false 经济观察网 report 2548 记者贾华杰最近，龙湖地产有一些员工在内部论坛上发表不同的意见，讨论过去几年公司战略上是否存在失误，龙湖是否应该进行并购，是否应该搞合作开发，是否可以跑得更快一些