2016房地产10大创新 变化才能生存 落后就要挨打

对大房企来说，创新求变是为了拓宽业态，培育新的增长点；而对中小房企来说，通过创新深耕细分领域，则是在行业集中度日益提高的当下活下去的一个法宝。

盈利模式创新：嫁接金融，盘活存量，服务增值

经过二三十年的快速发展，整个房地产行业的增量市场已经越来越小。通过嫁接金融，盘活存量，以及服务增值，是决胜未来的关键。

一、万科以众筹方式破题全自持土地出让

不久前的一次土地出让中，北京市将土地供应方式改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”，最终出让价格远低于预期，但住宅部分开发商百分之百自持不得销售，其中位于海淀永丰的两块地被万科收入囊中。

地王频出的当下，以企业自持商品住宅的形式出让土地无疑是一次制度创新。不过，对于房企来说，这却意味着要占用大量现金流。即便对万科这样财大气粗的企业，这也是小小的不能承受之重。

对此，万科的主导思路是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过众筹破局，运营解题，邀请众筹企业加入到开发环节，建成后共同持有，通过2B或2C的模式租赁。这样，从一开始就把需求和供给对接，既解决了前期投资开发资金成本高的问题，也节省了推广销售等中间环节的高额成本。

二、从向开发要利润升级为向服务要收入

经历了社区O2O的概念轰炸之后，很多物业服务平台划清可与O2O的界限。可是，毋庸置疑的是社区服务是一片蓝海的命题依然成立。

继标杆彩生活之后，中海物业和中奥到家也已经提交上市申请。如万科、碧桂园、保利、富力等房企也均计划要将物业管理业务分拆上市。

当前，物业创新主要集中在信息技术改造、搭建服务平台、提供社区增值服务和进行资产管理这几个方向。

虽然一直到现在，依然还缺乏大规模可复制的模式，但是，明源君认为，地区之间，各个社区的生活习惯、需求等，本来就是不一样的，需求自然也千差万别，各房企需要根据自身实际情况提供服务。中海物业等的上市已经说明，此模式并非只有彩生活一家可玩，未来还会涌向出更多此类上市公司。

三、主业不是盈利模式，而是盈利的前奏

互联网思维里面常讲，羊毛出在猪身上兔子买单。到处如此并不现实。多数情况下，还是羊毛出在羊身上。但是，明源君也注意到，有些模式可以做到羊毛出在猪身上，或者羊毛同时出在羊和猪身上。

台湾的诚品书店是个很好的例子，其在苏州也开了一个分店。前面是书城，后面是住宅。住宅当然很快就卖掉，回笼了资金。据苏州的一个开发商老总透露，由于全国各地的人都专程跑到诚品书店去购物，因此其书城一年也能够净利赚几千万。由于人气火爆，诚品书店周边的公寓也大幅溢价。这是典型的羊毛既出在羊身上也出在猪身上的例子。

当然，像诚品书店做到这么极致的是少数，但是通过引入类似的书店，也可以达到类似羊毛出在猪身上的效果。比如，明源君得知，有的商业综合体以1折或者0租金引入书店，书店给综合体带来流量和主题。书店自己的赢利也从卖书这种单一模式，变成休闲，比如卖咖啡饮料，边看书边聊天的场所。

四、嫁接金融，让固定资产在流动中溢价

相比金融产品，房子是一种流动性十分差的资产，这必然会影响其估值。可是，通过嫁接金融，将其开发成金融产品，却可以极大地提升估值。

比如，养老地产、物流地产，长租公寓等业态的回报周期都很长，使得其对资本的吸引力十分有限。但其实通过资本运作，以及金融杠杆，其回报率是可以相当高的。举个例子，深圳的长租公寓，年投资回报率不少可以达到30%，甚至50%以上！对于净利润率只有8%的房地产开发行业来说，这是一个十分诱人的数字！

而通过将长租公寓等的租金回报打包成金融产品，不仅可以为投资者提供更加丰富的投资选择，同时也可以较好地锁定客源，促进存量房市场的盘活。

当然，对于运营方来说，嫁接金融带来的最大好处就是既可以解决资金紧张的问题，又可以强化资金使用效率，提高收益率。因此，宝亿莱家居饰品，今年以来，各大地产商都在加速打造金控平台（如下图所示）。

针对新消费人群：挖掘潜在需求，进行产品创新

时代在变，群体的需求也在变。比如，我们以前的户型是模范家庭式。不够，随着一二线城市中心区的房价越来越高，客厅和厨房越发显得浪费，去掉之后重新布局，就是一个微创新的新产品……

一、保利盒墅，每次打开都是新空间

今年，保利在独栋、联排、空中、微墅等层出不穷的别墅样式之外，推出了一个全新的别墅产品——盒墅，显得独树一帜。

盒墅，宝亿莱家居饰品，顾名思义犹如盒子一般的别墅，里面充满惊喜。空间百变，每次打开，里面都是一个全新的空间，可任由切割分解。

盒墅的原结构设计为业主预留了巨大的创作空间——所有承重结构均安排在四周围合结构上，室内预留了宽敞的空间和超尺度的层高。除了普通别墅产品的横向变换以外，还增设了纵向变换空间，多一层，少一层，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，全凭业主的喜好而定。业主可以根据个人实际需求，尽情地布局室内平面或调整夹层高度。

二、特色小镇，承包鱼塘不再是梦想

对于大多数人来说，最好的生活莫过于《弟子规》中所写：“居有常、业无变”。不必远游务工，可以在家门口有一份安定的工作。这一点，特色小镇正在一点点实现。宋卫平的蓝城小镇是典型代表。

宋卫平计划在未来的5~10年做出5-10个小镇样板，主要位于上海、杭州和北京周边，这样的小镇并不只是地产开发，而是把支撑小镇的基础农业包含在内。

宋卫平提到的小镇是这样的：距离市中心30-50公里，占地3平方公里，其中农业及相关产业占2平方公里，建筑规划占1平方公里。在建筑规划中，90%的是住宅，预计售价1万/平米，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

最重要的，是对基础农业的规划，一个小镇大约有1平方公里的开发建设面积，带动周边3－5平方公里农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，通过科技化的农业，把当地的农民留下来，成为现代农业工人，使得他们不用出远门，就可以有一份稳定的收入。

既能让城里人实现承包鱼塘的梦想，又可以让当地农民有鱼肉吃（就业），这样的模式，想象就很美。当然，和房地产行业从事简单买房卖房操作不同，做特色小镇核心在于运营、服务，以及导入产业。

技术创新：让传统模式变得更高效、业主更放心

类似“房地产+互联网”，还是“互联网+房地产”文字游戏的争论不重要，因为在数学里面这就是一个恒等式，重要的是，让一切新技术，融入到房地产开发运营之中，提升效率以及客户体验。

一、智慧工地，工程质量从源头抓起

现在，一二线城市的一套房子，动搁就是三五百万，甚至千八百万，可能还是毛坯，购房者对产品质量空前关注。而开发商通过运用新技术，可以很好地提升工程质量。

1、金地集团：产品全生命周期质量管理

金地的工程管理APP内含现场检查、实测实量、工序移交、材料验收和样板管理等6大功能，可以提升工程质检的效率，便于集团、区域对工程项目的运营监控，同时为供应商评估提供客观依据。

金地更大的目标是，通过工程管理APP、移动验房APP和金地享家三个工具和一整套质量缺陷反馈机制，实现金地全生命周期的工程质量管理。

2、中天房产：移动质检的闭环管理

实测实量都用手机，自动识别爆点，自动算出合格率，不用打扰施工方和监理工作。直接完成整改、销项，整个过程闭环处理：问题提交→整改人收到消息推送→整改完成并提交→监理收到消息推送→复核、销项。

二、智慧案场，让营销拓客不再抓瞎

智慧案场可谓房地产领域互联网+应用最深入最广泛的环节。通过全渠道带客、大数据拓客地图、快码传播、智能接待、互动传播等，可以极大提高效率，整体软装宝亿莱家居饰品，促进成交。

1、可以提升效率。

保利地产通过引入新一代移动化智能案场管理体系，案场效能提高30%~40%。

2、带客成效显著。