万达地产高利润源泉：超低土地成本仅1096元/平米

　　在招股说明书中,万达还首次对外披露了其拿地成本。其中2011年—2013年,万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米,这虽然与万达拿地城市的结构有关,但在最近几年土地价格节节攀升的背景下,土地成本仍能逐年下滑还是一件可让同行侧目的事情。

　　据兰德咨询的报告显示,万达近三年的土地成本仅占其平均售价的9.18%,这在行业内是一个非常低的水平。以龙湖为例,2013年其土地成本占平均售价的比例为18.2%,万科则接近25%,四成以上的房企超过33%,只有6.4%的开发商土地成本低于平均售价的10%。

　　显然,如此低廉的土地成本,与万达强悍的开发及后续运营能力密不可分,不少地方政府为了吸引万达项目的进驻,纷纷在土地价格上给予了很大的优惠。

　　而对于房地产企业来说,如果拥有低廉的土地成本,那么公司的利润至少了就有了一半的保障,万达方面同样如此。

　　招股说明书显示,万达商业地产2013年的净利润达248.82亿元人民币,要知道此前公开财报的房企中最赚的中海地产,2013年的净利润也不过230.4亿港元(约为181.97亿元人民币),不足万达商业地产的四分之三。

　　以售养租模式受挑战

　　值得注意的是,万达商业地产2011年—2013年的拿地花费分别为165.21亿元、188.78亿元、238.44亿元,2014年上半年,这一数据为119.07亿元。从平均土地成本分析,万达商业地产的拿地面积也呈逐渐增加的趋势,未来一段时间,万达每年开复工的面积也会继续增加。

　　不过,全球房地产顾问服务公司莱坊近日发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示,目前我国综合体开发面积存量巨大,2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米,2015年将达到3.6亿平方米,2016年以后则达到4.3亿平方米。

　　报告指出,大部分城市存在商业综合体过量开发的风险,且集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。由于二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应,供需失衡使得商业开发运营日益艰难。

　　显然,这一情况如果继续恶化,将给万达商业地产以售养租的模式带来巨大的挑战。毕竟开复工面积增加的同时,每年万达商业地产的竣工面积也会相应上升,投入的大量资金能否顺利收回,将考验每一个商业地产开发商。