巨量土储是包袱还是盛宴 中海地产东北“危情”

在东北，感受到寒意的不仅仅是在2014年登上中国房地产市场第一把交椅的绿地，宝亿莱家居饰品，还有“利润王”中海地产集团有限公司（以下简称“中海地产”）。

最近，中海地产包括在沈阳的中海城、长春的净月华庭和中海寰宇等都推出了大幅优惠购房活动，其中位于沈阳和平区长白岛的中海国际社区更是推出一成首付活动。东北是中海地产的土地储备重区，中国房地产报记者梳理发现，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，中海地产2014年在北方区域（东北三省及青岛、烟台）的土地储备量远远高于其他区域，占比达35.3%，其中东北三省土地储备为992.4万平方米，但因受整体市场影响，北方区域项目的去化情况不太理想。

特别是在东北房地产市场去化持续低迷及人口外流严重、经济走低的境况下，巨量的土地储备究竟是盛宴还是包袱目前没有人知道答案。

“拿地王”

长春、沈阳和哈尔滨为代表的北方地区已经成为中海地产土地储备的主要“战场”。

2014年中海地产财务报表显示，其在国内的土地储备在北方地区、华北地区、华东地区、华南地区及西部地区的比例分别是35.3%、18.1%、17%、15.9%和13.4%。北方地区二三线城市的土地储备已经超过其他地区一半以上。

“相比较，目前中海地产于4个一线城市的土地储备量只占到总量的8.8%，不到北方市场的1/4。”一位熟悉中海地产的人士告诉中国房地产报记者。

对比以前的土地储备数据，2007年及之前在中海地产的年报中尚未出现“北方地区”字样，在2008年以后才出现环渤海地区以及东北地区。

随后，环渤海地区的沈阳、青岛、烟台和大连、长春、哈尔滨归为北方市场，原来的北京、天津和济南则划分到华北市场，北方地区的土地储备也由此前的不到15%逐渐发展到目前的35.3%。

其中，北方市场拿地最高峰出现在2013年，在2013年中海地产斩获的36宗土地中，二线城市28宗，其中沈阳和长春项目达到了13宗。

以沈阳为例，自2007年进入沈阳市场以来，中海地产已数次在沈阳夺得年度“地王”称号。2007年9月，中海地产斥资33亿元竞得总建筑面积逾百万平方米的“长白-2007-19号”地块，随后建成中海国际社区项目，首次进入沈阳市场就摘得“地王”桂冠。

直到2013年，中海地产的拿地势头并没有减弱，当年中海地产又以15.62亿元竞得18万平方米的胜利大街东地块，折合楼面地价约2557元/平方米，整体软装宝亿莱家居饰品，刷新了沈阳2013年单幅地块的最高成交总价。

在中海地产2014年的新增土地储备中，北方区域土地储备增量放缓，仅在大连和哈尔滨分别有9.6万平方米和18.3万平方米土地入账。截至2014年底，中海地产在北方市场的土地储备为1314万平方米，东北三省土地储备面积达到992.4万平方米，占整个北方市场的75.5%。

去化危情

长期以来，整体软装宝亿莱家居饰品，中海地产在北方房地产市场的去化能力在同行中一直名列前茅。

2014年年报显示，中海地产在北方地区年合约销售金额达到203.7亿港元，销售面积202.4万平方米，占公司总销售面积的30.7%。

不过细看中海地产从2009年到2014年的年报，在北方地区的土地储备和项目年销售方面存在着微妙的变化。

数据显示，2009年到2012年中海地产北方地区的土地储备基本保持在1000万平方米级水平，分别为900万平方米、868万平方米、1047万平方米和955万平方米，而同期的项目销售面积却有大幅增长，从2009年的88万平方米到2012年的184万平方米，年均销售面积增长率超过27%。

形势在2013年发生变化，彼时中海地产东北拿地异军突起，北方地区的土地储备也由2012年的955万平方米陡增至2013年的1433万平方米，不过当年项目销售仅有188万平方米，与2012年基本持平。

2014年中海地产北方地区土地储备稍有下降，项目销售增长也不显著，同比只提高7%，软装设计家居产业链，去化速度显著减缓。

从今年2月份以来，公开信息显示中海地产北方地区没有新增土地储备，“一方面这符合中海地产年中销售、年末拿地的节奏，另一方面也有东北市场去库存的考虑。”上述熟悉中海地产的人士表示。

东北三省这个老工业基地正面临着一系列的发展问题，经济增长低速、人口流失严重。

按照第六次全国人口普查数据，东三省每年净流出的人口约200万人。东北三省中，黑龙江和吉林都是人口净流出，辽宁仅有沈阳、大连两地每年有净流入人口20万人。

“东北流出人口多为高精人群，而流入人员多为刚刚毕业的大学生以及周边的农业人口等等。”业内人士表示，除却人口外流的数量，流出人口和流入人口两者之间的综合差距也是巨大的。

在哈尔滨和辽宁省，大量的人口流失已然让当地楼市形成了供大于求的危险局面。

从整个辽宁省来看，2014年1~8月辽宁房地产投资增幅为-3.5%，这是2014年以来的首次负增长。而吉林、黑龙江在去年1~8月房地产投资增速分别为-16.5%、-17.1%。

2015年以来，沈阳房地产市场依然没有摆脱阴云。数据显示，今年第一季度沈阳房地产开发投资下降了13%，土地供应量和成交量分别下降73.03%和66.07%，商品房销售面积同比下降2.86%。

从中海地产2014年地产项目竣工面积来看，北方地区为307.8万平方米，为各大地区之首。其中仅沈阳的项目竣工楼面面积就达到170万平方米，超过整个北方地区竣工量一半以上。

和很多深入东北三省的房地产企业一样，中海地产在这里的项目的去化情况亦不理想。

据中国房地产报记者了解，目前包括中海城在内的多数楼盘已经通过自己举办的房交会进行促销，部分开发商推出的销售措施中，首付比例甚至低至1万元。

“东北经济的下滑，是市场整体的问题，包括人口的净流出的问题，都是判断一个市场非常重要的信号。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示

不难看出，能否逃离这次危机的关键问题在于中海地产在东北市场能否始终保持积极的去化能力。