蔡云：商业地产如何应对中产时代消费升级？

蔡云：各位同行，新老朋友，大家下午好！首先非常感谢观点地产每年给商业地产同行们提供交流的平台，很多朋友甚至是一年都在忙，每年见一面，每次见面都会碰撞出新的火花。在此，我代表中国房地产行业协会预祝商业盛典的成功，希望各位同行在这里每年有所收获以及交流经验。感谢观点地产的同行辛勤工作，让我们每年在行业上碰撞交流一次。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云

进入今天的主题“商业地产发展如何应对中产时代的消费升级”。短短的15分钟对我来说，对于中产阶级消费需求的了解和需求的发展方向无法一一展开。我们今天和明天可以继续深入探讨。我非常珍惜这15分钟，希望和大家共同交流、探讨这个话题。

谈到房地产市场，每年都要回顾一年的情况。1-9月份很火爆，引发了“930”市场调控。1-9月份房地产开发投资增速快速提高，土地购置热情增高，销售额也增长了，从去库存的风风火火中确实去了库存，开发企业有所收获。

9月份可以看到全国房价同比往上增长，各地房地产开发贷款增速回落、个人房贷款增长，一线市场引领全国市场，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，同时行业集中度越来越高，一线市场的热情和高涨延到二、三线城市。10月份至今，“930”新政下来后，典型城市环比下降。北京、深圳等城市涨幅下跌。开发投资、同比、销售额都在同比下降。

我们在10月份拿到的数据是70个大中城市的数据，一线和二线都环比调落。战略策略和市场出现了房价停止上涨。整个房价供应量和销售量逐渐回落，市场趋于理性。

在座都是同行可以看出市场的变化，一是组合拳的出击，可以说房价平稳回落是评价本次宏观调控政策市场的检验标准。宏观调控加上监管的策略，双管齐下，使我们市场趋于理性。

可以看到四季度单季成交量同比下滑成定局，原来一个政策三个月显现，现在立即显现。中央去库存，因城施策，我们的一二线热点城市肯定会受到一定的调整和调控。全年市场度比较集中，北京传来的消息是尽管土地拍卖市场被限制了，热度不减，今后的买地对于今后两、三年开发周期来讲，还是有一定的价格支撑。开发企业面临的风险更大，这是现在市场最基本的问题。

库存继续加大，不仅仅是住宅，商业地产的库存更大，这种库存不仅仅包括销售库存，更包括持有阶段的库存和控制。电商继续充斥实体店，全国都是这样。刚才我跟李总讨论，为什么香港没有，香港充斥小，内陆冲击多，这当中有很多因素。市场都可以看到，如何做这个市场是我们现在要考虑的问题。

关于今天的发展趋势，软装设计家居产业链，2016年进入中产阶级消费为主导的个性化消费时代，实体商业的产品打造必须回归价值创造的本质。

一是体验式向场景式发展，交易商品到交易生活方式的转变。有了电商、便捷购物，怎么会到百货公司购买自己需要的产品。

二是个性化的细分人群占领市场，不再是大众的、标准的、统一的、物美价廉的，而是很个性的市场。打破品类的界限，不再是单独的百货、单独的体验、单独的吃，吃喝玩娱购游，包括健康体验、文旅等平台，百货业必须有新的出路。

三是高水平的资产运营机构凭借用自身良好的资本实力、管理模式、消费者粉丝群体占领主导地位。现在不是资产荒，而是我们拿什么应对资产，没有好的管理，怎么有资产和资本的合并和发展，这是我们商业地产发展的重要趋势，我们呼唤证券化，我们拿什么应对资本，这是需要我们行业思考的问题。

谈到今天的发展，中产阶级，当会务组把这个概念给我后，什么是中产阶级，我们是不是，大家是不是，模模糊糊的可能是。

真正的中产阶级，我国现在没有任何一个官方的概念中承认这个阶层，普遍所采用的是框定在经济范畴的模糊名称‘中等收入阶层：麦肯锡全球研究所下的定义，1.35万到5.39万美元/年收入算是中产阶层；国家统计局7250～62500美元/年收入算是中产阶层。

从1978年以来，国家市场取向营造了市场环境，宝亿莱家居饰品，政治、经济环境、对外交往环境、科技发展、时代发展造就了中产阶级，所谓的中等收入阶层，给他们提供了成长的环境，宝亿莱家居饰品，这个环境可以看到中产阶级不发达造成社会的不稳定的根源，如果中产阶级越稳定，社会越稳定，中产阶级是消费文化的主流，抓住中产，就专著精准、市场主流，这是我们发展方向。

我们现在研究什么是中产阶级，中产阶级消费什么东西。一是品质、品牌、品类，不会是其他的东西，我们要注意真正顶尖的品牌、顶尖的消费不是经常消费的，抓准中产阶级的时代特点、消费主流；二是注重体验、享受和休闲，不再是吃饱饭，而是吃饱饭后的享受体验，中产阶级要差异化，他要自己知道是中产，心里清楚我不是富豪，也不是最低的社会等级，宝亿莱家居饰品，一定要区别出来。区别社会最底层，大部分是恶意区别的。

中国的中产阶级正处于一个中西方交融的时刻，世界一体化，全球一体化，资讯一体化，经济的发展带动了不同阶层人士的收入变化也是中的中层阶级更加发展壮大。中层阶级注定是中国最具消费潜力的群体，并且也是潜在数量最大消费群体。

关于消费提升，国内“三期叠加”阵痛不断深化，经济下行压力持续加大。在严峻复杂的国内外经济环境下，“三驾马车”中的投资和出口增速放缓，而消费一直保持平稳较快增长，尤其是消费升级持续加快，新消费不断孕育成长，对缓解经济下行压力起了积极作用，成为经济稳定运行的“压舱石”。

消费靠能消费得起的主流人群消费作为支撑，国家现在适时提出供给侧改革，刺激消费，正好适应消费升级的表现。消费升级包括从温饱型向小康型的转变，我们知道吃饱了，从房子、固定消费品、耐用消费品到现在的享受型消费，我们经历了消费的变革，在这个变革中，中产阶级希望得到一种温饱型向小康型的转变。消费从低端到中端、高端发展，这是发展的缓慢过程。整个消费不是简单的，而是高层次、有质量、有内涵。

消费形态转变成服务型，不只是买房、买车，更多的是向服务型，我要享受、度假、休假、体验，享受一切生活便捷。消费方式由线下向线上融合发展，我们知道互联网经济整个对我国经济促进非常大，我们有53%的网民，更多的是8亿网民，特别是移动消费，肯定是线下向线上发展。消费行为从简单的模仿、体验、物美价廉、从众变成特殊的方面。我们可以看到当前的居民消费已经从住宅、买房、买车考虑。

我们知道2015年人均住房面积，城市内大概是35.8平米，农村49.3平米，老百姓每100户人家有31户有车。2015年居住、交通包括效应的变化超过了全年消费的53.4%，所有消费中，这个占很重要的部分。我们的消费从现在从众型到个性化消费，人均购买通讯工具，收集、iPad人均消费183元，数字相当大。

消费升级下，我们对市场要求，我们做什么，一要满足精神需求，从大众走向小众，从身份彰显转向个性表达他们的消费行为更精明和成熟，不再是简单追求的不再是财富地位，更多的是细节。