保利、招商蛇口、旭辉…他们眼中房地产的未来3年

　　这一年，保利副总经理余英、旭辉总裁林峰、前阳光城联席董事长陈凯、新城控股集团副总裁欧阳捷、前招商蛇口副总经理王晞等，在地产创新研习社的演讲，汇集了对风云变幻的房地产市场的洞察与判断，他们的观点，几乎总结了未来3年的中国房地产，包括市场、城市、土地、产品、服务、跨界&融合。与诸位分享：

　　一、市场

　　1一线房价还要大涨

　　有人说房价不会永远上升，欧阳捷认为，这个话是错的，全世界的大都市，不管哪个国家，伦敦、巴黎、新加坡、悉尼都是这样。北美、澳洲都是这样，美国房价下跌之后，经过几轮量化宽松，房价也在上升。

　　余英认为深圳市中心的房价没有顶。深圳是移民城市，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，大学毕业来深圳，不仅自己来，还把女朋友带来，结婚以后把父母接来，还要把丈母娘接来，要三套房子，10年后要换房，再买一套就是四套。大学生都往北、上、广、深跑，这些城市市中心房价不可能有顶。

　　欧阳捷认为，上海的房价目前还看不到顶，上海的房价和人均收入没有关系。不是说这两个数字正相关房价就合理了。拿上海的平均房价和深圳相比会高吗？不会！租售比说明了投资回报率的低下。但是和自住没有关系。广州的房价已经基本见顶，深圳的房价未来会见顶，深圳房价的顶就是香港房价，上海和北京的房子10年还看不到顶。有波动也是震荡上行，除非发生战争等特殊情况。

　　2分化期求规模，分化后缓增长

　　旭辉总裁林峰认为，规模不是万能的，没有规模却是万万不能的。这个决定了你在行业内调动资源的能力。分化阶段，我们要持续增长，但分化之后，会放缓增长，比如旭辉千亿以后肯定会放缓增长！

　　王晞提到，客户需求细分导致市场细分：

　　3中国不会像日本一样崩盘

　　林峰认为不太可能，第一是中国住宅生产制造水平、人均GDP等数据与日本还有差距；第二中国政府和日本政府是不一样的政府，日本是看不见的手，中国是看得见的手，日本换首相很频繁，政策不稳定，中国政府10年一届很稳定。所以中国离崩盘很远。

　　余英认为，拿日本和中国比没有可比性，日本弹丸小国，人都在东京，城市化已经结束了，人口负增长，日本还有很多投资渠道，不一定要买房。中国不一样，中国是大国，相当于欧洲。

　　4中国房地产去库存有8大军力

　　欧阳捷认为去库存的主力军包括：

　　正规军——婚姻人口购房、租房正是住房最稳定的刚性需求。

　　地方军——城镇低面积居住人群。

　　整编军——城镇租房户转化为购房人群。

　　保安军——棚户区、城中村改造购房人群。

　　游击军——进城租房或购房的农民工。

　　警备师——城镇婚姻人口租房人群。

　　童子军——单身购房或租房人群。

　　“散兵旅”——投资购房人群

　　二、城市

　　1一二线城市坚决选城市中心

　　余英提到，保利坚持重仓一线城市，因为一线城市未来升值快。三四线、农村的人如果有钱了一定会到广州深圳来，而不是住在梅州。也许第一步可能住在梅州，但有钱了一定会挤到一线城市来，宝亿莱家居饰品，因为一线城市机会多。

　　保利在广州布局很简单，中轴线、市中心的写字楼用地、住宅用地坚决拿。

　　二线城市拿地同样要选市中心，大家还是习惯住在市中心。更关键的一点，中国好的医院、好的学校都在市中心，拿市中心的腹地，配套由政府做。另外是临近大城市的片区比如东莞、中山、惠州靠近深圳的片区。

　　2三四线城市围绕资源、交通2个核心

　　余英认为，三四线城市投资，一是拿资源稀缺的地；二是轨道交通，高铁站点的物业投资也是值得选择的。

　　陈凯认为，三四线城市是大有可为的，是一个1.8+3.2亿的市场。价格、成本、周转、规模，只有周转是真正的管理核心。三四线一定要快！

　　李军提到，绿城对全国140多个大城市有过数据的对比，发现除了特大城市以外，还存在一些小城市的机会。比如特大城市的溢出，会给周边的一些城市带来建设小镇的机会。

　　欧阳捷距离苏州，可以享受上海人口的挤出效应，特别是昆山，和以后可能通地铁的地方。苏州的房价会跟着上海，往上走。苏州对土地供应的控制一直比较好，不会出现供大于求。高端产品比较多，造成普通住宅稀缺，普通住宅价格也会上涨。深耕苏州是没问题的。

　　三、土地

　　1跟着规划、追政策热点

　　余英举例拿地要追政策热点，在广州热点地块一定有保利地产的项目，任何一项新政策的新区，政策出台的时候赶紧卖，热度有限，千万不要惜售。

　　2底价拿地

　　主要有3种方式：

　　一是对于城市规划及区域经济发展了如指掌，在大家不看好的区位拿的地，你了解市场情况你就能底价拿地；

　　二是在市场低潮的时候拿，余英提到他经常在年前拿地，因为大家子弹打光了，一年的预算结束了，第二年的预算还没出来，1月份挂地在广州基本都是保利的；

　　三是联合拿地，市场不好要找大家合作。这个城市准备投20个亿，最好分5、6个项目，找人合作。

　　3旧改

　　李军认为，核心城市基本已经没有什么招拍挂的土地了，只能靠旧改，比如上海，政府规定以后不再有新增建设用地，只有做旧改。旧改是未来核心城市的一个趋势。

　　四、产品

　　1产品链条的两端，两端增值最重要

　　项目定位要听营销的，真正能给老板赚钱的是设计和营销。房地产拿地到物业管理四个环节里，真正能够给房地产增值的，一个是产品的规划设计，一个是营销和服务。这就是整个房地产开发链条里面，产品链条的两端，两端增值最重要。