中海地产35亿剥离三四线资产 维持最赚钱房企地位

　　原标题：中海35亿剥离三四线资产 维持最赚钱房企地位

　　完成对中信的地产业务兼并后，软装设计家居产业链，中海地产（00688.HK）继续在盈利和规模上保持稳定增长。

　　10月18日，中海地产发布三季度财务报告，今年前9月已实现营业务收入1065.9亿港元（约合925.8亿元人民币），经营溢利达到351.6亿港元（约合305亿元人民币），继续保持着盈利能力最强房企的地位。

　　在销售规模上，中海地产虽然不及恒大、碧桂园等房企的增速，但依然接近完成上调后的全年目标。今年前三季度，中海已实现销售额约1715亿港元（约合1489亿元人民币），完成全年目标超过八成，排名全国房企第6位。8月份，中海曾将今年的销售目标提高至2100亿港元（约合1796亿元人民币）。

　　由于与中信地产间对价高达310亿的整合案采用股权和资产作为交易对价，并由此增加大量土储，中海在前三季度有别于其他激进开发商，只斥资217亿元购买土地，目前手上现金仍有约1518亿港元（约合1318.5亿元人民币），整体软装宝亿莱家居饰品，处于这家公司历来的最高水平。

　　即便因收购中信的地产项目带来大量有息债务，中海目前的净负债率依然仅为16%，处于地产行业的绝对低位。充足的现金状况和较低的负债情况，将让中海在地产行业重回调整期后具备良好条件把握兼并收购的机会。

　　中海表现出的财务状况，让外资投行对其前景继续看好。瑞信在一份报告中指出，中海前三季度34.2%的经营毛利率好于预期 ，今年全年的毛利情况还有望进一步改善。另外，中海的营业额也占到瑞信全年预测的六成，这一比例高于去年同期。

　　瑞信对中海盈利前景的乐观预期，还源于中海在完成对中信地产业务收购后，随即对这批资产的非优质部分进行了内部腾挪。

　　数日前，中海地产曾宣布将一批三线城市的住宅项目出售给子公司中海宏洋（00081.HK），作价35.16亿元。这些项目主要位于扬州、惠州、黄山、潍坊、淄博、九江及汕头等三线城市，市场估值为200亿元，总建面约952万平方米，相当于中海宏洋目前土储的一倍。

　　这批项目绝大部分就是来自于收购的中信地产资产包，潍坊、淄博两地的项目则来自于去年完成整合的中建地产。

　　在今年3月份宣布与中信地产的整合方案后，市场一直有关于这场收购中部分项目并不算太好的质疑。面对这种疑虑，中海地产主席郝建民曾在业绩会上轻松地表示，“谁跟你说的，等我卖了你再去看看。”

　　如今看来，中海对这部分资产的处置早有安排，将这些位于市场去化难度大、利润较低的项目出售后，中海地产将集中发展位于一二线城市的项目，从而继续保持较强的盈利能力，并形成错位发展、区域互补的情况。

　　接盘者中海宏洋正是中海旗下专注三四线城市发展的地产平台。目前中海地产持有中海宏洋37.98%的权益，为其控股股东。

　　在中海的整体发展策略中，收购而来的中海宏洋就是专做三四线城市的独立平台。这出收购源于2009-2010年间，三四线市场表现出的巨大空间，如今的恒大即由此时发迹。中海当时也希望在保持稳健的发展态势之际，同时又能抓住三四线城市的波段性机会。

　　2010年，中海花费约13.8亿元并购了原光大地产剥离的地产业务平台，从而作为一个独立平台专做三线城市。在其随后的地产战略中，中海地产则专注在一二线核心城市发展，宝亿莱家居饰品，对于利润的追求高于一切。

　　这种战略安排，一定程度上也促成了中海地产过去多年来一直保持最赚钱房企的地位。而从其长久以来在资本市场上的表现，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，健康财务状况，高盈利能力来看，这次将非优质资产剥离也属必然。