1年开3个万达广场 轻资产下的扩张速度

1年开3个万达广场 轻资产下的扩张速度 锐理地产网     2016-12-21 17:37

[摘要] 12月17日,双流万达正式开业,而就在一周前,曾在2015年创下3个月商业销售业绩12.8亿的青羊万达才开业。加上4月29日开业的蜀都万达,2016年成都开业的万达广场数量达3个。

12月17日，双流万达正式开业，而就在一周前，曾在2015年创下3个月商业销售业绩12.8亿的青羊万达才开业。加上4月29日开业的蜀都万达，2016年成都开业的万达广场数量达3个。

这个数据无疑秒杀了号称将在今年开业的多个商业项目，如成都美国城、新光天地、未来中心、棕榈泉国际中心等，在诸多商业项目齐齐爽约时，万达速度让人心生疑惑，这开挂状态究竟因何而成？

△双流万达于12月17日正式开业

呈现项目 城区 出让时间 开业时间 净用地面积(亩) 可开发体量(万平方米) 成交楼面地价(元/㎡) 溢价率(%) 从拿地至开业周期

锦华万达广场 锦江区 / 2007-12-22 / / / / /

金牛万达广场 金牛区 2010-11-19 2010-12-22 193.64 90.3653 885.3 0 25个月

蜀都万达广场 郫县 2014-03-27 2016-04-09 258.27 68.872 600 0 24.5个月

青羊万达广场 青羊区 2015-02-05 2016-12-10 110.67 28.035268 2921 0 22个月

双流万达 双流 2015-06-03 2016-12-17 114.03 15.20465 1469.99 0 18个月

△万达在成都布局的万达广场情况表

总收入逐年下降 万达的轻资产模式得到了什么？

一年在一个城市中开业3个万达，尽管万达速度足以让业界惊诧，但这次的开挂状态恐怕在万达以往也是不曾有过的。这，很大程度上得益于万达的轻资产模式，而双流万达则可算作成都首例轻资产模式下的万达广场，将于2017年开业的武侯万达同样如此。

轻资产，是万达在2014年便开始研发，并于2015年推行的开发模式。在2015年的工作报告中，万达对轻资产模式明确了其两种操作方法。

◆一种是合作万达广场模式。以前万达是买地、投资，物业和租金全归自己，如今万达更倡导投资者出地、出投资，宝亿莱家居饰品，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营。最后租金七三分成，投资者占七成，万达占三成，这将成为今后万达商业轻资产的主攻方向。

◆另一种方式是将建好的万达广场以成本价卖给投资者，收回投资，租金同样按七三分成回报给投资者和万达。

武侯万达就是第一种路径，即万达与永竞的合作开发形式，而双流万达则属后者，于2015年被转让给万达稳余（上海）投资合伙企业，合作期限为7年。实际上，与该项目共同转让的共有15个项目，交易对象为万达稳酬系列基金。锐理数据显示，除了都江堰万达城附近的多宗地块外，万达在成都暂已没有可用于打造万达广场的土地储备，软装设计家居产业链，而万达若想继续扩张，上述两种轻资产模式将起到主要作用。

△武侯万达由永竞出资建设，项目招商和运营工作则由万达完成。

轻资产给万达带来了什么？查阅万达商业从2014年至2016年的财务收入情况，可以发现，自从推行轻资产模式以来，万达物业租赁收入的占比逐年升高，由2014年的6.1%升至2016年上半年的14%。另外，由于房地产收入比例减少，尽管万达商业的总收入呈较大下滑，但其净利润收入却有所增长。

资料显示2014年万达商业的净利润为251.01亿元，2015年净利润收入便增加至301.08亿元，而2015年新开业的万达广场仅仅多了两个，宝亿莱家居饰品，净利润收入却增加了50.07亿元。出现这种财务数据上的“反常”现象应该是万达商业想要达到的效果，更少的成本投入，更高的净利润收入。

年份 总收入（亿元） 同比增幅 房地产收入（亿元） 房地产收入占比 同比增幅 万达广场租赁收入（亿元） 租赁收入占比 同比增幅

2014 1827.3 0.257 1601.5 0.876 0.32 110.8 0.061 0.305

2015 1904.5 0.044 1640.8 0.86 0.025 144 0.088 0.307

2016（全年目标） 1300 -0.317 1000 0.77 -0.391 195 0.15 0.354

2016年（1 - 6月） 618.3 -0.158 506 0.82 -0.174 84.8 0.14 0.259

△2013年-2016年上半年，万达商业的财务分析表

轻资产转型？ 万达企图不“单纯”

只为追求更高的净利润收入？万达推行轻资产模式的答案恐怕不会如此单纯。搜集万达近两年的年度工作报告等资料发现，扩张万达集团帝国这一目标始终没变。只不过这一次，用一句说到滥却完全正确的话：随着市场的发展变化，万达扩张的方式也变了，并表现在两个方面。

一个是扩张的速度。王健林曾公开讲过，中国房地产已走到供需平衡的拐点，“躺着挣钱的高利润时代已经过去”，受制于房地产发展周期的影响，讲求房价、讲究销售利润的重资产模式已经不利于万达的扩张需求。因此，与之相对应的纯投资性质的轻资产模式才更适合万达的扩张计划。“轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。”于是，凭借万达积累的品牌捆绑、强大的招商能力，万达广场可迅速拓展三四线城市市场。某万达高层接受采访时曾说：只要人口超过40万的区域，我们就敢建万达广场。

于是，对比万达2015年、2016年的工作计划可以看到，计划于2016年开业的万达广场多达55个，比2015年的目标26个整整多了不止一倍，而2014年的目标仅为24个。很明显，随着轻资产模式的推进，万达广场的扩张速度得到大幅提升。正是基于此，万达2020年开业400个至500个万达广场的目标才显得有底气。

△2014年-2016年新开业万达广场数量计划

另一个则是扩张的宽度。实际上，在万达轻资产化战略转型的背后，还有一个词时常出现，“去房地产”，而这可以看做是其真正的意图。即一方面通过轻资产模式弱化万达商业的房地产开发属性，另一方面则增强万达其他业务线的产值贡献能力，如文化、金融产业等，以此满足万达集团业务线多元化的扩张。

于是，在将目光聚焦在万达商业之余，我们发现，万达在其他行业的动作似乎更为值得注意。

“脚踏三只船” 万达帝国的野心显现