戴德梁行:白银时代下房地产商业功能节点的选择

戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管及董事王晨博士

　　12月1日，在新型城镇化背景下房地产企业面临的机遇与挑战高峰论坛上，戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管及董事王晨博士就房地产企业在经济 步入新常态时期下面临的机遇与挑战进行深入剖析，在他看来，房地产进入白银时代，房企要把握“势、时、市”来进行新城开发中商业节点和功能节点的选择。

　　在经济进入新常态大背景下，经济增速放缓，很可能会进入到通货紧缩的时期，房地产的黄金时代结束了，白银时代开始了。房地产行业的从事者，该如何应对经济新常态？城市核心区的土地越来越少了，开发商不管在哪个城市去拿地都会遇到地价越来越高，买地的条件越来越苛刻等情况，政府有新的招拍挂的玩法。那么很小地方面粉比面包贵，地价比房价都贵了，开发商拿不拿地呢？住宅市场越来越难做，房企如何转型？开发商应对来自互联网+的挑战，如何去寻找自己的蓝海，去做好自己的变革？

　　抛出这些问题后，王晨博士向与会者展示了他的第一幅画，爱德华蒙克1893年的《呐喊》，他讲到，这某种程度上也代表了开发企业和从业者的一些描述，从他从事房地产行业时间和经验来看，他觉得近期可能大家都是想去呐喊某些东西。

　　西北城市发展同质化严重

　　第二个我想说说我们的城市，我们的城市今天有一些发展现状，今天的会场在兰州，所以我带来了三个西北城市，我们看看这三个西北城市的发展。兰 州、西安、西宁，从三个城市的规划图来看，兰州因为地理关系，旧城的空间受到了很大的发展限制，兰州新区带来了新的发展机会。西安因为是古城，旧城保护很严格，所以新区出现了，它在不断吸收产业转移。西宁出现了东扩，在青海东部形成了城镇群，这为省域的发展带来了排头兵的机会。这三个城市 的发展机会都在新城，尽管这些机会发展引擎可能不同：兰州跟交通相关的，西安是产业转移，西宁是城市群。

　　目前这些城市的发展也出现了问题，王晨归纳了两点：第一，中国式的增长带来了中国城市的增长主义，要高速发展经济就要高速发展城市。第二 ，中国城市治理体系是权力上行，职能同构。比如说人口的相关领域、户籍控制、税收相关政策、城市基础设施发展等等一系列跟城市发展有关系的问题， 但是在这样一种管理体系下面，就使得很多新城的发展出来了问题和挑战。现代城市发展，更多的是城市复制，不是城市扩张，是城市同构，不是城市生长 ，我们看重的是非个体体验的规划理念和空间设计，所以城市的细胞不是家庭，而是集体，这就导致了每个人在这个城市中的感觉不是太好，工作和生活很 难平衡，工作和生活之间总感觉到很忙碌，有时候是一种竞争。最后是每个人在这个城市里发现这个城市不能给我们带来记忆，其实很多人的祖辈是被城镇 化的，这让很多人在大城市里很难找到记忆点，所以会有很多乡愁，到城市里也有城殇。

　　王晨博士给与会者展示的第二幅画是《玛莉莲梦露》，快速廉价的复制是对整个商业社会中缺乏思考的一种善意讽刺，所以今天大量的复制就增长了城市的问题。

　　开发商如何参与新城开发机遇

　　城市不管怎么说都在扩张，新城镇在建设，给开发企业提供了很多土地的增量，提供了很多人口导入的机会，这就意味着开发商、房企需要寻找新机会、寻找新模式，这些加起来就是新城开发中商业节点和功能节点的选择。

　　择势 房企要主动与政府规划互动

　　择势的势是什么？是城市“核”的问题，城市“核”是有范围的，不可能无限大。通过我们的研究，这里面放了几个案例 城市，有国外的，有国内的，其实一个城市“核”的覆盖半径支撑5到6公里就到头了，随着城市继续的扩张就需要从单核复制到多核，这一点是我们要装在 脑子里的弦。我们要认清城市发展到什么阶段，有多少个“核”，“核”之间的关系是什么，未来的前景有多大，房企、开发商如何去依附这些“核”。第 二个是说成是规划理念，政府也好，开发商也好，戴德梁行在协助他们进行新城规划的时候，发现其实有一些原则在新城建设过程中不能忽视的。这里面包括集约式的原则，第二是混合式功能，第三个是自然与生态，第四是可持续发展原则，第五是交通体系便利性原则，第六是注重文化的展示与保护。这六个原则看似很教科书，但其实在每个城市的规划开发过程中不能忽视，但这并不是全部，

　　还有每个城市在实际开发的过程中都会面对城市规划，这是由政府主导完成的，就是墙上那张图，跟实际的城市生长就是城市真正怎么落地开花，可能会有矛盾，这就是要相互作用的。这之间会有博弈，也是需要有很多互动的，一个城市真正生长出来的话，它跟墙上的图是有出入和不同的，这应该是企业和政府之间的博弈、沟通、相互的协调和取得一致之后最终的一个成果。不管哪一类的“核”，是核心的，还是节点的，一般都有一个规律。

　　第一是规划角度，或者我们自己开发的角度，戴德梁行建议开发企业在选择城市“核”的时候还是建议首选轨道交通原则，这也是土地集约利用所需要的。那么交通核里面，全国都在发展轨道交通，我们会沿着站点设置区。那后面还有什么选择呢？一些高速公路出入口的附近。第三个要考虑城市资源，因为新城镇开发的时候没有别的什么资源，这些原则都是我们在选择和进入一个新城市的时候，哪怕墙上已经画出画，开发企业可以朝着这个方向筛选机会点。刚才提到由单核到多核，那怎么去理解呢？首先是单核的结构，它选择的要点是关键轴线和节点。一般结合选核的原则，首选城市发展主轴，这跟城市交通干线是相关的。然后再选择次轴，还有混合功能片，王晨博士个人认为开发企业可以从选择城镇的起步区开始，实际真的要选起来开发企业还有很多相应的条件、规律、原则、策略要去考虑。最后是全城发展。单核变多核，延续城市主轴上有了核心，功能区有了明确的定位，有混合功能片区、居住片区等，王晨博士认为这时候就是单核变多核的时机出现了。在已经形成核的旁边一般政府会规划处一个再次开发的区域，会有一个规律，沿着原有的主轴规划新区，同时要考虑边上选取新区的核心。当新区的核心出现之后，谁是主，谁是次就不一样了，有可能政府迁过来之后就变成主核了，规划功能不一样。在主核确定后开发商选择新的机会项目。多核的发展不规划一个主核，会同时规划多个，多核同时发展的。次核如果发展，要考虑城市发展的次轴，在次轴的基础上去划分功能的版块 。实际上在功能版块的划分上可能会有不同的想法跟意见，有些人的想法会跟理想一些，企业会更务实，这里面有很多问题是值得认真分析的。那么开发企业该如何划定功能版块，如果次核板块定位差不多的时候，下一步就是在每一个次版块里面选择城市的次核心，这也是依据选核的几个原则，主干道、重要节点、 重要资源节点。当这些都选定之后，企业对于次核也要进行功能定位，要定位清楚，在这个基础上全城发展。

　　讲到具体项目的开发，王晨博士提到商业节点的选择。以苏州工业园为例，从城市“核”的分布规律得出，城市级商业要匹配各级城市功能节点，最终形成网状商业体系。社区商业要放在节点核里面，形成的也是商业节点，它主要给新城的居住人口做配套。当开发企业进入一个城市选择具体项目，特别是商业项目，最终会形成一个网络，一个有序的生态系统。

　　以上是择势的问题。总结来讲，在城市规划和生长的过程中，房企是可以跟政府规划部门进行互动的，在这个过程中通过实际的选择去影响城市的发展。

　　择时 开发住宅应在产业完善之后进行

　　第二点讲择时的时。在城市的开发过程中，一个新城镇的发展我们简单归类是两个阶段，第一个阶段主要以人口导入为阶段，没有人就是空城，那么导入的人口要解决工作与生活平衡问题。第二个阶段就是聚集要素，提高城市的影响力的阶段。开发企业在进入新城的商业项目策略是不一样的，初期阶段采用引擎的策略，项目应该给这个新城带来引爆点，在后面的发展期和成熟期，企业可以采取助力策略。新城开发面临的问题就是产业基础薄弱，开发企业如何做引爆点？应对是投放城市级的商业，通过一些创新的主题跟业态来做引爆。是不是一定做这个策略就行呢？当这些因素具备的时候大家可以尝试，不具备的时候慎重一点。什么条件呢？第一个是产业发展因素，做城市级商业需要和服务业要有初步的形成，如果人口导入量不够的话，那也确实是比较麻烦的事。第二是如何导入人口，要通过产业的引入 ，政府的政策。人口基础、产业发展这两点在前期要充分考虑。第三个是交通条件，第四是商业环境，这些都是在初期的引爆期。在发展期开发商要考虑如何打造新城亮点，完成产业调整和升级，最终引导整个区域。当新城发展到一定阶段以后，开发企业要看这个产业是否已经进行了一次或者第一次的产业升级 ，并且由制造业向服务业转型。交通条件，该有的交通节点比较建设完成，主要的路网也要建设完成，基本的配套商业都完成了，这时开发商可以考虑买地和开发项目。

　　择市 产品定位要匹配“势“

　　最后一点说择市，市说的狭义一点就是产品。戴德梁行做过很多项目，可以简单归类成这几类，第一类是核心综合体，第二类是区域综合体，第三类是新区综合体。根据综合体的规模和特征，在城市核心、次核心、功能区，对应投放核心综合体、区域综合体和新区综合体。择市的时候拿哪些产品去匹配，然后选择不同的地块，用不同的产品区匹配。

　　总结来说，房地产企业在择势的时候，随着市场规律是考虑主心、次核。其次要考虑能级，考虑商业属性，然后不同的行业要考虑不同的时段和策略。在最后，这个小节是开始，而不是结束，最后我让大家欣赏一幅名画，这是《手画手》，埃舍尔1942年的作品，这幅画你能难分清是左手画的右手，还是右手画的左手。第一，城市开发是企业跟政府，个人和城市互动的结果，我们今天在创造城市，城市也在同样创造我们。第二， 城市也是生长的过程，描绘从2D到3D的过程也是一个发展的过程，所有的时代都是一个开始，而绝对不是一个结束。