合伙人招募马不停蹄 越秀地产难解扩张困局

合伙人招募马不停蹄 越秀地产难解扩张困局 中国房地产网   2016-04-24 00:11

[摘要] 自2014年万科开启合伙人模式之后，各家房企纷纷抢滩试水。

自2014年万科开启合伙人模式之后，各家房企纷纷抢滩试水。

广州市国资委麾下的越秀地产股份有限公司（越秀地产00123.HK），近日因通过全资附属公司广州宏胜房地产开发有限公司（简称“广州宏胜”）出售其即将入市项目——越秀星汇云城49%的股权而饱受争议。斥资38.81亿元介入该项目的幕后之手，则来自险企中的“地产一哥”平安不动产拥有50%股权的广州联衡置业有限公司。

这一在3月10日昭告天下的“合伙人招募布告”尘埃落定，而38.81亿元资金，除了承载49%股权支付的23.27亿元售价，还囊括15.02亿元的负债。

越秀地产对此的表态是，该项目规模相对较大，开发周期相对较长，引入综合实力强的合作伙伴可分散经营风险，提高自有资金使用效率，加快现金回流。

早在2015年7月27日，越秀地产就曾通过其附属公司，与中国平安保险（集团）股份有限公司（中国平安，601318.SH）的附属公司成立合营公司，共同开发广州市海珠区广纸片区地块。

引入险资只是越秀地产融资布局的一次亮相而已。在追逐规模扩张的途中，越秀地产绷直了资金链，而在转向效益可持续发展的途中，越秀地产不得不通过合伙人的招募来赢得更多的资金助力。

招募合伙人步步为营

对于越秀地产来说，在2014到2015年两个年份之间，存有一个微妙的关系，越秀地产合伙人身份的变更。

2015年之前越秀地产的合伙人带着国资的帽子，一直到这些合伙人出现“撂挑子”的倾向为止。

2014年12月8日，宝亿莱软装加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，同样隶属广州市国资系统的广州友谊集团股份有限公司（广州友谊，000987.SZ）通过公开募集100亿元，收购同为国企的广州越秀金融控股集团（简称“越秀金控”）100%股权，这标志着越秀地产跟国资走上分手之路。

其原因是：越秀金控旗下一家并不知名的企业——广州越秀产业基金投资管理有限公司（简称“越秀产投”）曾任广州国资产业发展股权投资基金（简称“国资基金”）的管理人，而这家国资基金曾在越秀地产疯狂拿地时承担买单人的角色。

国资基金的实际控制人，也就是越秀地产董事长张招兴曾在2014年的业绩发布会上表示“公司的拿地模式是基金合作，以较低成本获取土地进行开发，而后根据项目销售情况选择性回购，先拿地后付钱。”据悉，截至上述收购之日，越秀地产与国资基金共同拿地合计五宗，但在总额高达167.16亿元的拿地金额中，国资基金买单金额约150亿元。许是资金承受难以持续，国资基金选择不玩了，还在广州友谊的评估报告中透出“减少地产投入”的口风。

如此，越秀地产倒是暂时躲过了负债率蹭蹭上涨的灾难，但却引来了一场不期而至的分道扬镳，尽管越秀地产将“慎投地产”的风向称为地方政府投资抉择无权干涉，并摆出一幅不予置评的姿态。

失去国资基金的庇佑，越秀地产进一步将目光锁定在地产大咖身上，由借道融资拿地转向分摊开发成本。继2013年与保利地产联合开发高达43.5亿元的广州萝岗地王项目之后，2015年7月和11月，越秀地产分别与绿地、碧桂园合作开发26.34亿元的广州广纸片区项目和3.46亿元的广东省江门市蓬江区项目，显露出“强强联合”的阵势。

对此，软装饰加盟宝亿莱，越秀地产在2015年年报中明确表示已将合作发展模式列为业绩亮点，并称“近年来，集团通过跟投资基金和房地产企业合作，有效实现了资源整合和优势互补”。

所谓的投资基金，意指在与绿地合作同期，越秀地产引入平安不动产合作开发广州市广纸片区一宗地价为88.97亿元的项目，并在不久之前的4月13日二度与平安不动产合作，越秀地产将其称为“分担商业风险”。

紧随其后的4月14日，越秀地产再次为其在武汉地区的开发项目寻找新的合伙人，开始深耕华中地区。武汉越秀地产方面在采访中称其负责武汉地区的大部分项目。

扩张后遗症急需修复

将广州作为大本营的越秀地产，无论是在国资基金还是房企大咖的支持下，其递进式的规模扩张和销售额增长都领先同级别房企一步。

2014年，越秀地产累计合同销售金额约220.14亿元，累计合同销售面积约188.61万平方米，同比分别上升50.4%和63.3%。2015年，越秀地产实现营业收入约221.2亿元，同比上升41%，累计合同销售额约248.5亿元，累计合同销售面积约227.2万平方米，同比分别上升13%和21%。

在此基础上，越秀地产将2016年的合同销售金额目标提高至258亿元，而第一季度合同销售金额便直指86.89亿元，同比上升约123%，以此推算，这家企业已完成了年度销售目标的34%。

然而在向300亿元阵营迈进的过程中，越秀地产的财务状况并非如其所言的“财务稳健安全、融资渠道合理”。据悉，2015年越秀地产实现融资金额约152.0亿元，其中境内金额约为97.2亿元，境外融资金额约为54.8亿元，相较于2014年境内外42∶58的比例，国内借贷比例提高了21个百分点。显然，在2015年高达73.1%的借贷比中，越秀地产更加偏向并且倚重国内融资。

针对越秀地产的财务状况，国内外的研究机构呈现出两种截然不同的态度。国内诸如中信建设等机构均给出“估值修复机会高、盈利能力在加强”的评价，而国外如德意志银行等机构却给出了“利润继续紧缩、财务状况转差”的预警。

一位证券人士分析，国内侧重公司的稳定性或持续的盈利能力，国外可能侧重公司的增长比例，各自考核和参考的财务指标各有侧重。

在平安不动产收购越秀星汇云城49%股权的第二天，穆迪对越秀地产做出了降级预警，认为负债比率高以及盈利能力弱是其亟须面临的挑战，软装设计拎包入住，宝亿莱软装加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，并称这家企业利用目前内地普遍较低的借贷成本，增加债务融资或进行收购，令负债水平上升。

在越秀地产过去五年的高歌猛进中，各项重要的财务指标都在变差，2015年尤为显著。相关资料显示，从2013年到2015年，这家企业净资产收益率分别为12.43%、9.28%和3.45%，销售毛利率则分别为28.89%、26.35%和21.07%。2014年越秀地产总负债按年升34%至230亿元，净负债按年升23%，净负债率亦升至66%，2015年资产负债率则达71.93%。

标签： 资产负债率 30亿元

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