平安不动产再入越秀 38亿结盟星汇云城的背后

　　平安不动产再次以38.9亿元搅动市场。而这背后，则是平安不动产在广州（楼盘）沿用的合作开发路径。

　　观点地产网 4月13日晚间，越秀地产的一纸公告，终于敲定了广州越秀星汇云城项目49%股权的买主，如此前传言，接盘者确为平安不动产。

　　一个月前，已在筹备入市阶段的越秀星汇云城49%股权被公开挂牌出让，当时就有传言称买方为平安。但越秀地产方面回应称出售结果公布前不便透露。

　　而今，随着谜底的揭开，近两年在广州进行多次大手笔投资收购的“金融大鳄”——平安不动产，再次以38.9亿元搅动市场。而这背后，则是平安不动产在广州沿用的合作开发路径。

　　资料显示，越秀星汇云城位于广州白云区广州大道北同宝路，占地面积接近17万平方米，建筑面积接近67平方米，包括30栋高层平层公寓、一个大型购物区、一个专属会所及一所一流学校等。

　　该项目地块于2014年11月由越秀地产以总价64.5亿元、楼面地价1.4万元/平方米获得，并创造了当年广州总价地王纪录。据介绍，该项目今年3月1日刚刚开放样板间，计划于4月底入市，预计首次开盘将推出300多套房源。

　　虽然越秀星汇云城项目49%的股权在入市前被售予了平安不动产，但股权收购完成后，所有营销工作仍将由越秀地产操盘。

　　38亿再牵手越秀

　　越秀地产13日公告显示，其已与广州联衡置业有限公司及越秀星汇云城项目公司订立股权转让协议，而平安不动产拥有广州联衡置业的50%股权。

　　按照协议，越秀地产向平安不动产出售越秀星汇云城49%的股权，由于无其他合格投标方，所以出售价等于此前招标时的初步竞价，即23.27亿元的股权转让价再加上项目公司49%的相关负债。

　　而截至2015年12月31日，该49%的有关负债金额约为15.02亿元，因而此次平安不动产入股星汇云城涉及的交易额达到38.29亿元。

　　不过，观点地产新媒体了解到，虽然收购完成后平安不动产获得项目49%的股权，但其仅作为投资者的角色，软装饰加盟宝亿莱，并不参与项目实际运营，所有营销及开发工作仍将由越秀地产负责。

　　对于为何选择在项目即将入市前才出售49%的股权招募合作伙伴，越秀地产解释为，该项目规模相对比较大，开发周期相对比较长，引入综合实力强的合作伙伴可分散经营风险，提高自有资金使用效率，加快现金回流。

　　越秀地产相关负责人则对观点地产新媒体表示，选择合作方式并非全部出于分担风险考虑，整体软装加盟宝亿莱拎包入住，同时也是希望能够引入实力较强的伙伴实现优势互补。“无论住宅还是商业方面的经验，或者是资金方面的实力，大家通过合作可以互取所长。”

　　观点地产新媒体获悉，由于带着地王的光环，3月10日越秀地产突然宣布拟以最低约23.27亿元的价格公开挂牌出售越秀·星汇云城49%股权时，曾引起不小的轰动，且当时就有消息人士透露越秀地产或许将引入平安作为该项目的合作伙伴。

　　因而，在越秀4月13日正式公告宣布收购方为平安不动产时，业内反应并不十分惊讶，再者，此次也已并非越秀与平安的第一次合作。

　　早在2015年7月27日，越秀地产就宣布通过附属公司和中国平安(601318,股吧)保险(集团)股份有限公司的附属公司合作，成立合营公司，共同开发位于广州市海珠区广纸片区的一幅地块。

　　广纸片区地块由越秀地产于2015年6月以89.98亿元总价竞得，占地面积约10.30万平方米，总可建筑面积约73.55万平方米，其中计容建筑面积约55.61万平方米。

　　据悉，这是越秀首次与平安联合开发项目，软装饰加盟宝亿莱，而引入平安后，越秀地产仅持股49%，平安持股51%，但由越秀地产负责项目操盘，并将其并表纳入。当时亦有分析指出，因为地块价格较高且体量大，后续开发难度会增加，选择合作开发或许也是越秀地产想将自身的开发压力及风险降到最低。

　　对于需要寻求项目合作从而降低资金压力、改善现金流的企业来说，“平安不动产这种合作伙伴还挺好的，只投资，不插手运营。”有业内人士笑言。

　　平安广州合作版图

　　平安不动产是中国平安为发展不动产投资业务而设立的子公司，注册资本100亿元，截至2014年8月，资产管理规模就已近500亿元。

　　撇开其在全国各地频繁拿地或通过为项目增资、提供贷款等方式收购股权不讲，仅在广州，近两年和平安不动产展开项目合作的房企除了越秀地产，还有招商局置地、广州澳美等。

　　在越秀星汇云城前，平安不动产最近的一次收购在2015年10月31日。最先有市场消息称，广州最大烂尾楼项目澳洲山庄引入了平安不动产22亿元的注资，将整体拆除重建，随后这一消息迅速在整个广州房地产业内传开，平安不动产金融大鳄的“美名”再次远扬。

　　当时该项目建设方广州澳美房地产开发有限公司介绍，引入平安不动产的巨额投资后，双方将共同建设该项目，且拆除重建手术已基本完成，重建面积达10万平方米，两年半后交楼。

　　且澳美地产还表示，宝亿莱软装加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，此前明确表态有合作意向的企业不乏恒大、保利等大金主，但考虑到资金实力、合作条件以及理念等原因，最后其还是选择了平安不动产。

　　“平安不动产比较倾向于以合作开发的模式进入广州市场，不直接参与楼盘的开发，这或许恰好吻合了澳美地产的想法，使其可以保全对楼盘的规划以及产品设计的主导权。”有分析指出。

　　此外，平安不动产与招商局置地在广州的合作则要追溯到2014年7月31日。彼时，平安不动产旗下子公司深圳（楼盘）联新通过增资和提供股东贷款的方式，对招商局置地的广州项目公司广州依云投资约7.86亿元，并因此持有广州依云49%的股权，同时获得其位于广州番禺南村镇万博商务区的一宗地块的相应股权。

　　该地块总占地面积1.78万平方米，容积率不超过5.7，土地用途为批发零售、住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，软装饰加盟宝亿莱，成交总价14.6亿元。

　　不过，此后的2015年5月，招商局置地却反过来通过1.36亿元的总增资额入股平安不动产广州联洲、广州联森两个项目公司，分别获取该两公司34%的股份。

　　观点地产新媒体了解到，广州联洲、广州联森各拥有一宗位于广州天河华美牛奶厂的宅地。该两宗地由平安不动产于2014年11月拿下，总价24.1亿元，总土地面积7.09万平方米，计算容积率总建筑面积(含地下)不超过16.9万平方米。

　　值得一提的是，华美牛奶厂板块被规划成了广州的高端居住区，已聚集龙湖、华润置地、金地等一众房企，目前在售的龙湖天宸原著、华润天合等均为高端豪宅、别墅项目，未来的金地天河公馆也将以别墅产品为主，但平安不动产的该两宗地目前还没有公布相关的规划信息。