宝亿莱上实发展谋划互联网+房地产 要玩轻资高PE?

北青网房产王娟娟

　　越来越多的房地产开发商开始探索“轻资产”模式，这之中包括老牌国有房企上实发展(600748.SH)。而上实发展探索“轻资产”的关键词则是时下牛市火热的“互联网+”。

　　此前，上实发展向资本市场抛出60亿元的定增方案，在这之中，包括以3亿元募集资金收购龙创节能42.35%股权，同时向龙创董事长曹文龙定增2000万股。而今日晚间该公司再次公告，下属子公司将收购王岩所持有的北京复方科技有限公司(下称“北京复方”)3.75%股权。至此，从智慧节能到智慧医疗，上实发展借“互联网+房地产”向智慧城市生态系统探索的目的逐渐清晰。

　　“国企在很多方面被资本市场诟病，保守、步子迈不大，但上实算有很大突破，这次动作密集，而且国资企业肯拿股权出来不容易。”一熟悉上实发展的国资分析师人士对《第一财经日报》如是评价。

　　收购龙创发力智慧节能

　　据上实发展总裁助理胡文魄介绍，宝亿莱软装设计，从决定收购到与龙创达成共识并做出一系列收购方案仅用了40天左右的时间。但收购龙创其实早有苗头。“我们原来的兄弟公司现在的子公司上实创投此前手里就有龙创10%的股份，了解龙创在建筑智能节能方面的很有经验。”他称。

　　实际上，除收购外上实发展还将计划使用募集资金中的2亿元，用于对龙创节能增资。增资完成后，公司将坐拥龙创近70%的股份。在胡文魄看来，收购龙创节能股权是上实发展在智慧节能领域迈出的关键一步，开一家家居饰品店要多少钱>，龙创未来的市场空间不可小觑。

　　一房企高管对本报记者分析，房地产企建筑能耗确实很大，宝亿莱软装设计，仅仅以上海的存量市场来看，宝亿莱家居生活馆，未来一年建筑节能改造的空间就在3000~4000亿元。

　　而龙创节能正是致力于提高建筑的能源使用效率。据该公司总经理曹文龙介绍，公司主要从事建筑设备(土建、装修、墙电、厨电)运营节能的咨询、设计和工程服务，以及提供高端住宅、酒店的智能化物联网应用解决方案。目前主要合作地产商包括万科、华润以及香港的九龙仓。耳熟能详的项目包括上海世博会中国馆项目、广州W酒店项目等。

　　从业绩上来看，龙创2014年营业收入5.7亿元，同比增52%;净利润4965万元，同比增近28%。“目前我们手里的合同大概有13亿元，订单业绩都不发愁。”曹文龙对龙创业绩颇为自信。

　　值得一提的是，上实发展与龙创节能主要股东及管理层团队还签订了业绩补偿协议，收购完成后，双方约定如龙创节能2015至2017年度累计实现净利润20000万元，将给予管理团队一定奖励，反之则由上述股东向上实发展予以现金补偿。

　　终极目标：智慧城市运营

　　早在北京复方、龙创节能之前，上实发展其实就已在新产业方面有过多笔尝试，包括投资誉德动力、发起设立云图科技等，据本报从上实发展独家获悉，上实发展未来有意借龙创节能的平台成立3~5亿规模的相关战略并购基金，并购更多房地产上下游的“智慧概念”公司。

　　上实发展投资管理部相关负责人介绍，如果龙创能够达到预期业绩目标，那么上实发展还会在2~3年里继续收购全国5~10家互补的企业，进行产业协同、合作。

　　除了智慧节能领域，上实发展的智能服务还将涉及智慧家居、智慧办公、智慧养老等方面，而该公司的终极目标是希望从传统的城市开发转向智慧城市运营，最基本的就是立足于互联网、大数据。

　　“我们希望从细分领域逐渐寻求突破，通过一个个垂直细分领域的落实，打造智慧城市的生态系统，争取这些增值服务未来几年内能为公司贡献三分之一的利润。”上述负责人透露，未来公司收购动作还将加大。

　　而对于公司目前的房地产主业，上实发展则意图促进现有住宅及商业地产项目升级换代，市场范围也将有原来的辐射全国回归到聚焦上海以及华东市场。“我们将由原来的单单卖房逐渐转变到到，更多的是物业持有和管理。”胡文魄称。

　　由具体项目来看，上实发展此前60亿定增中部分募集资金用于投资青岛国际啤酒城改造项目二三期工程，目的是推进金融+文化地产项目的开发;而此前的崇明东滩养老产业则是对准的养老地产。

　　轻资产高PE?

　　当前房地产行业已经发展到成熟阶段，行业竞争激烈、土地成本日渐高昂，坚持原有的重资产模式，风险较高。

　　上述房企高管称，开家居生活馆，现在的房地产行业已经进入下半场——白银时代，简单粗暴的“拿地卖房”模式已经不可持续，行业相对饱和，利润会越来越薄 。在此之下房企或如万科一样追求规模，或如碧桂园对准细分市场，而另外一种就如上实发展，转向“轻资产”提升主业附加值来提高PE。

　　前文提到的国资分析人士指出，上实发展收购的龙创节能是时下热门行业公司，A股可参考的公司是延华智能(002178.SZ),该公司目前的PE在百倍以上，比上实发展高出数倍。对比来看，未来上实发展PE翻倍不成问题。

　　上海一券商地产行业分析师认为，此前上实发展60亿元的定增将为公司降低财务成本和杠杆率。“有钱有项目”，对于上实发展来说可将企业规模再做大。而智慧城市则可以作为公司未来新的利润增长点。但目前看，上实发展涉足的新产业尚无成熟的商业模式落地，更多地要等待公司未来做出具体的项目。

　　胡文魄也坦言，目前房地产企业进军智慧城市属于新的探索，尚无成熟的落地的商业模式落地，但行业前景值得肯定。