任强：美、英、韩三国房地产税政策的比较及启示

本文作者为中央财经大学财政学院副教授 任强

内容提要：本文对美国、英国和韩国房地产税政策进行了梳理和比较。三国房地产税政策中有一些共通之处，即：税收公平是房地产税政策需要考虑的重要问题；房地产价值的及时评估是影响税收公平的重要因素；地方或基层政府在房地产税政策上应有一定的自由度。

　　房地产税是以房产与地产为课税对象征收的一种税。除“房地产税”这一称呼外，“房产税”“财产税”“物业税”等在课税对象上与“房地产税”的指向基本一致。在海外，房地产税以Council Tax（英国，针对居住用房地产）、DomesticRates（英国，针对商用房地产）、Rates（澳大利亚，对土地）、Property Tax（美国/韩 国）、ComprehensiVe Real Estate Holding Tax（韩国）、差饷（中国香港）等表达形式出现。基于房地产税政策目标设置的差异，各国房地产税的税制要素有不少差异。本文着重介绍美国、英国和韩国三国的房地产税政策，并试图从中抽象出可供中国借鉴之要点。由于各国（或地区）语言习惯与中国的差异问题，本文在介绍各国房地产税的时候根据主流的称呼使用的名称有所不同。读者可以根据税制要素体会其中的差异和共同点。

　　房地产税是不少发达国家的重要税收收入。2010 年，OECD 国家财产税（本段使用财产税的称呼。根据OECD 口径，财产税还包含来自车船等财产的收入。但是，财产税主要是房地产税）占税收收入的5％ 以上；其中，英国、美国、加拿大和韩国财产税收入占税收收入的 10％ 以上（见图 1 ）。从自然经济瓦解到商品经济发达的过程中，来自对商品和所得课税的收入逐步成为国家税收收入的重要组成部分。尽管如此，财产税依旧是政府，尤其是基层政府的重要财政收入来源。美国州和地方政府财产税收入占同级别政府税收总收入的35％ ；地方政府财产税收入占同级别政府税收总收入的75％（2010财年）。加拿大省、领地和地方政府财产税收入占同级别政府自有收入的 16％；地方政府财产税收入占同级别政府自有收入的66％（2009 财政年度）。

　　一、美国的房产税

　　房产税是美国基层政府的重要财政收入。要更清楚地了解美国房产税在基层是基层政府的重叠设置。美国的政府架构政府的作用，首先需要认识美国政府尤其为联邦、州和地方政府三级。联邦政府的服务范围由各州（State ）组成；州政府的服务范围又由各个县（County ）组成。基层政府（LoCAlities ）除了县之外，还有市（City ）、镇（Township ）、学区（SchoolDIStrict ）和特别区（Special District ）。从行政设置来看，基层政府之间是相互平等的；从地理边界来看，软装设计家居产业链，地方政府之间可能相互重叠，并不存在简单的包含和被包含的关系。这与我国自上而下的省包含市、市包含区/ 县和县包含乡/ 镇的关系完全不同。

　　鉴于房产税是美国基层公共服务提供的重要资金来源，因而，房产税和接受基层政府服务的状况密切相关。一般来说，任何一处房地产必定处于某个县和学区内。因而，任何一处房地产所有者必定缴纳县房产税和学区房产税作为享受县政府和学区教育服务的代价。除此之外，房地产可能位于某个市或镇，那么，该房地产所有者还需为享受市或者镇的公共服务（额外的警察、绿化、图书馆和消防等）额外缴纳一定的市或镇的房产税。总之，某处房地产负担的房产税是向各类型基层政府缴纳的房产税之和。这种设计在很大程度上体现了公共服务使用者付费的原理。

　　美国实行联邦制，历史上各州都是独立的“国家”，且各州都有自己的宪法，因而，房产税政策各异。然而，总体上看，美国房产税的征收流程分为如下几个过程：

　　1. 确定房地产的公平市场价值（FairMarket Value ）。公平市场价值参考附近交易房地产的价值确定。确定该价值的时候会参考房地产使用性质（住宅、营业用房、农用地等）、位置、大小、建筑状况（建筑年代、卧室数量）、外观、公共服务状况（是否临近学校）、供排水状况等。

　　2. 确定房地产的评估率（AssessmentRatio ）。评估率各州有差异，州内可能存在差异，甚至不同使用性质的房地产也可能存在差异。有一些州宪法会对评估率的确定加以限制。以乔治亚州为例，2012年该州的评估率为40％。

　　3. 确定评估值（Assessed Value ）。用公平市场价值乘以评估率就得到评估值。

　　4. 确定减免（Exemption ）价值。很多基层政府会对房产税进行减免。以乔治亚州及其中的克拉克县为例，乔治亚州政府对自住房地产给予2000 美元的“州房产税”减免，克拉克县政府对自住房地产给予 10000 美元的“县房产税”减免，整体软装宝亿莱家居饰品，学区政府对自住房地产给予10000 美元的学区房产税”减免。类似的还有对退军人、丧偶、65 岁以上老年人的减免。

　　5. 确定应税价值（Taxable Value ）。用评估值减去减免价值后即为应税价值。

　　6. 确定税率（Tax Rate ）。由于美国的基层政府是重叠设置的，因而，不同基层政府会确定各自的税率。如2012 年度，乔治亚州克拉克县房地产面临的“州房产税”税率为0.20‰；“县房产税”税率为 19.56‰；“学区房产税”税率为20.00‰。

　　7. 确定应纳房产税税额（Tax Due ）。应纳房产税税额为“州房产税”应税价值乘以州税率、“县房产税”应税价值乘以县税率与“学区房产税”应税价值乘以学区税率之和。表1通过案例说明了一处价值300000美元房产税的计算过程。

　　总体上看，美国房产税是按照“以支定收”的原则确定的，即首先确定未来财政年度公共支出的额度，而后，根据税基和财政支出的对比情况，确定税率。

　　为了照顾中低收入者，不少州和地方政府制定了旨在降低中低收入者税收负担的设计。譬如断路器政策（CircuitBreaker Policy ）。典型的断路器政策如当房产税负担超过家庭收入的一定比例之后，房产税纳税人就不再缴纳超过该标准的税收负担。实行断路器政策导致基层政府的收入损失可以由州政府进行补助或由基层政府的其他财源予以资助。目前，实行短路器政策的州（含华盛顿特区）有34个（Anderson，2014 ）。