家居软装加盟｜月销千套降至百套 横琴楼市回归理性

  从单价2 .8万到单价4 .8万，横琴用了18个月；而从楼市疯狂抢购、月销2000多套到如今回归理性、月销百套，横琴只经历了不到半年。如此大起大落，甚为罕见。南都记者梳理发现，横琴利好政策和配套产业未完全落地、房价上涨过快提前透支、短期供应量增加、澳门博彩业不景气、澳门楼价下跌导致购房者回流等正在成为影响横琴楼市成交量的重要因素。

  去年3个月3楼盘卖了3000多套

  告别疯狂，横琴楼市正在逐步回归理性。去年第四季度，横琴不少楼盘没有售楼部、没有样板房、没有园林展示区，甚至还是一片荒地，就已经被哄抢一空。澳门房地产联合商会会长、前澳门立法会委员吴在权曾粗略计算过，去年10月-12月期间，横琴3个楼盘到澳门卖了大约3300套，按照平均300万一套计算，成交金额达到100个亿。

  横琴楼市珠海中原地产统计数据显示，去年10月份，横琴3个楼盘共成交住宅2018套，占全市当月销售套数比例达到48.8%。当时，该区域的房屋存量大约566套，按照消化速度，基本处于供不应求的状态。而到了今年5月份，横琴5个楼盘共成交住宅115套，环比下跌36%，占全市销售套数比例为11%。该片区库存量为323套，去化周期约一个季度。

  该机构数据还显示，从去年11月起，横琴的住宅交易量便呈下跌趋势，价格却在稳步走高。这半年间，横琴的楼价在明显上涨，去年10月份，均价为35257.81元/平方米，到了今年5月，价格已经上涨到44125元/平方米，涨幅达到25%。不过，成交量却呈明显下跌的趋势，去年11月，横琴片区成交324套，到了今年3月份，成交量下跌至146套，到了5月份，则进一步下滑至115套。

  一个非常明显的反差是：在两年前，横琴岛上只有一个楼盘在售时，虽然价格不到3万元/平方米，但当时甚至出现一个筹能炒到几十万元的天价，整体基本处于卖方市场。到了去年10月份，不少楼盘都还处在打桩阶段，也被抢购一空。而到了如今，横琴不少楼盘先后拿到预售证，也纷纷做起了精美的展示区、样板房，一切看起来似乎信心更足了，但成交量则陷入不温不火的局面，购房者和投资客们可以有足够的时间看完各大项目再慢慢做决定。

  澳门购房者比例从八成变五成

  “现在整个横琴楼市的氛围很淡很淡，岛上不管哪个住宅项目，都是卖得很一般。以前横琴楼盘的澳门购房者比例绝对超过八成，但现在一半都占不到了，反倒是内地人买房比例增加了。”横琴一家品牌开发商高管李明(化名)告诉南都记者，他最近接触了横琴其他开发商，发现各个楼盘如今每个月销量都不多，但开发商们普遍的心态是宁可卖贵一点，哪怕卖得少也无所谓。“我相信等澳门单牌车进横琴的政策落地了，楼市销量就不是问题了。”

  不过，对于横琴楼市的前景，不少地产专家依然看好。吴在权指出，从政治和经济角度看，横琴在国家“一带一路”中有重要地位，也是三个自贸区中的一个板块，前景绝对是光明的；而从供应、需求以及建筑成本来讲，目前横琴只是刚刚建设，这一方面也不是问题。因此，横琴的房地产市场从总体来讲，未来绝对是光明的，只不过目前价格比较超前，而且还没真正达到房地产核心因素的“使用”这一功能，因此现在稍微缓冲一点，也是正常和正确的。

  原因剖析

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  横琴利好政策和产业未完全落地

  国家利好政策还没完全落地，楼价还没到巅峰。现在主要是没有政策支持，有些政策说了好几年仍没落地。

  影响横琴楼市成交量的第一个因素是政策利好和产业配套未完全落地。在李明看来，接下来要有产业进入，横琴才能旺起来。而如今很多产业都处于观望状态，进度比较慢。“近期大家都在等待一个重要的政策，就是澳门单牌车进入横琴，这个政策是影响横琴发展最重要的因素。未来横琴肯定能火，因为利好的政策一个都没出。国家利好政策还没完全落地，楼价还没到巅峰。现在主要是没有政策支持，有些政策说了好几年没落地。横琴的楼市，说白了就是政策楼市，跟市场没关系，政策来了，怎样都能上去，政策走了，怎样都没办法了。”

  大家地产董事陈志近日写了3篇关于横琴发展的长博文，引发不少业内人士、政府官员和购房者关注。他在接受南都记者采访时也表示，横琴之所以从卖方市场逐步过渡到买方市场，主要原因是横琴本身是一个由政策驱动的区域，影响横琴的房价和房屋销售速度的主要因素是国家政策落地时间的快慢。“横琴的基建项目、配套等并不是我关注的重点，我最关心的是它的产业政策引起的产业发展。据我了解，澳门应该很快会实行澳回乡证政策，这个政策落地的话，会在澳门和横琴之间形成一个人的关联度，但这些还不算最重要的，包括单号车牌能进入横琴。最重要的还是产业政策的落地，只有产业落地了，房价和成交量才能上一个台阶。”

  陈志说，事实上目前横琴的政策落地情况确实不算理想，原因是客观的，加上目前澳门产业也在升级中，由原来靠纯粹赌博逐步转向观光、旅游、会展转型中，中央不完全想将横琴变成澳门后花园，所以在两地政策上会谨慎，而且现在横琴发展，功能是要完全配合国家的整体战略，产业更加是牵一发而动全身的事。“在目前资产证券化和国际化进程中，横琴是一个人民币出海的窗口，政策落地进度会更慢。”

  “横琴楼市变得不温不火是比较正常的现象，有些措施往往在利好没有落地之前，可能给人更多想象空间，利好出尽之后，可能要等到兑现，大家才会明白，是不是真有那么大的影响力。”珠海市横琴汇基投资有限公司副总裁官海京认为，如今横琴楼市变得不温不火，是比较正常的状况。“我之前已经预测过，这一轮疯狂之后，横琴楼市整体情况会逐步偏向于平淡。”

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  横琴房价涨势凶猛

  短期供应量加大

  横琴房价涨得太快。房价由两万八涨到四万八/平方米，用了18个月，这种涨幅完全超越了正常房价的逻辑关系。

  2013年年底，横琴一手楼均价大约2.8万元/平方米。到了今年5月份，均价已经涨到4.4万元/平方米，部分楼盘售价更是直逼5万元/平方米的大关。以该区域最早开卖的指标楼盘为例，18个月以前，均价大约3万元/平方米，如今在售产品均价已经卖至4.3万元/平方米。一年半的时间里，在全国楼市普遍不温不火的背景下，该楼盘单价上涨1.3万元/平方米，涨幅达到43%。