宝亿莱软装苏鑫：房地产进入到了马拉松时代

2015年10月20日，第十一届中国地产金融年会在北京举办。会议由金色峰会和蓝色峰会组成，包括嘉宾演讲和对话论坛两种形式。中国地产金融年会以规模盛大、嘉宾高端、媒体聚光度高、影响力广泛著称于业内。年会创办于2005年，历时十届，已经成为中国房地产首席专业峰会。中国房地产业协会副会长任志强，住建部政策研究中心主任秦虹，全国政协、政协经济委员会委员，中国财政学会顾问贾康等嘉宾发表了演讲。

本届年会上，苏鑫在题为“地产基金存活下来靠什么？创新！”的演讲中，生动地把地产行业当前的状态比作马拉松时代。他提出，以前这个行业是一个短跑时代，高利润、高周转、高杠杆。现在不同了，可能不光地产基金，房地产公司、我们每个人、每个企业可能都需要调整。而这里边会有很多机会，把握机会只可能靠创新。他认为，首先存量要有金融的创新，第二是产品的创新，第三个是内容创新。

以下为演讲实录：

前面介绍我听着还挺高兴，后面这个题目说地产基金还能不能存活下来，实际上把“能不能”给去掉了。我没有大会这么悲观，我的题目还做了一个调整，名字叫“马拉松时代的地产基金”。在定义之前我换了一个词，说明我们现在地产的市场跟以前不一样，有什么不一样呢？现在大家都在跑马拉松，地产圈的人不跑马拉松你就不时尚，什么原因？为了健康。

这个行业为什么我们也叫进入了马拉松时代呢？以前我们这个行业是一个短跑时代，“三高”，高利润、高周转、高杠杆。而现在这“三高”因为后面这两高，高周转不存在了，高杠杆大家不敢用了，高利润也不存在了，而且不是以前的调控，中间还会起来。这次来看，至少高利润这种可能性是不可能了。以前我们练就的这些技能，腿部力量，因为我们要参加的比赛不一样了，要马拉松了，这个时候可能不光地产基金，房地产公司、我们每个人、每个企业可能都需要调整。这里边有没有机会？会有很多很多机会。但是我想还是讲我们熟悉的机会。

三年前同样跟秦虹主任做了一个报告，讲中国房地产进入了存量时代。现在看，有更多开发商、投资者进入到存量时代，而且实实在在已经在做城市更新的事情了。这个机会就是城市更新。我们看到上海在年初的时候搞了一个城市更新的管理办法细则发布，法规已经出来了，深圳有一个城市更新局，专门这样一个局，独立于房地产局，来支持业务发展。北京京津冀一体化，北京的城市发展在核心区肯定是存量，只不过我们政策晚一些。一线城市的趋势非常明显。再过两年，可能1.5线城市，核心区也没有太多的土地供应，开家居生活馆，我们的机会当然是城市更新。

城市更新的商业逻辑是什么？动力容易理解，核心区没有土地了，地方政府要税收，从哪里来？就要从城市更新里来。如果城市面貌改善了，楼的外立面改善了，租金可能提升了，进来的公司交的税就高，这是地方政府的动力。而商业的逻辑到底是什么？我们回想一下，十年前我们吃什么样的饭店，现在有多么丰富，以前没有电商，现在我们怎么去购物。其实人会随着时代的变化，我们的需求会发生很大变化，而我们的楼宇都是五十年甚至更长的时间，需求变了，内容变了，你的结构自然就会发生变化。其实城市更新的本质是需求推动的。

这么大的一个机会，我们怎么做？文豪给我讲这个题目里边还用了一个词就是“创新”，只能靠创新。首先存量要有金融的创新，这个核心就是把商业地产有租约、有现房，你有现金流，怎么能够通过金融的手段把它证券化，并且跟互联网金融进行更好的结合。

第二是产品的创新。我重点讲一个案例。这个案例可能大家听起来会很小，很多开发商做得比这个高大上，但是对我们基金一个小的机构来说，对公司的企业文化的形成，形成一种创新的氛围，其实是帮助非常大的。现在有各种各样的办公创新，最活跃的就是毛大庆优客工场、潘总的3Q，都是美国的wework的模式，都是为了小型公司、初创公司，给他们提供集中办公的服务。我们传统的写字楼会不会也随着时代的发展也会发生变化呢？而这个变化应该用什么产品来对接？我们通过一年的努力，提出了一个理念，Hi Work，互联网+写字楼。这个项目在北京的东南三环的位置，是非常传统的写字楼，传统的城市改造，把外立面、大堂改一下就可以了。但是我们这次做了一些调整，我们想作为写字楼的租户，他最核心的需求到底是什么，肯定我希望少交租金，但跟我们的资产管理人是矛盾的，有没有解决办法。第二，希望商业机会更多。第三，有没有一种氛围让企业创新，因为现在所有行业都面临着转型、创新。这三个是办公企业、租户来说最大的痛点，我们有没有好的方法，怎么能够让它的租金减少。我肯定也不愿意降租金，有没有好的方法呢？好的方法就是从互联网里边找到分享。

因为大量的写字楼，实际上很多租户是只有300平米、500平米以下的，但是他们都有会议室，有20人的，有50人的，宝亿莱软装配饰，一周能用多长时间呢？很少。那么我能不能不要会议室了，我们给他提供一个空间，这样我们算了一下，如果300平米他就可以省下15%的面积。他还有什么需求呢？储存的需求，可能公司有五年、十年了，有大量的文件需要储存，我们跟一些邻里仓合作，宝亿莱家居饰品软装生活馆，可以放到下面去，又可以省下5%的空间。通过这种共享的方式，其实是把租户支付的租金降低了。这种会议室跟传统的会议室不一样，有咖啡提供，在空间里还可以看到花园，正好是在楼的屋顶，有一个大平台。

怎么能让它有更多的生意机会呢？生意机会就是更多的互动，更多的商务交流，我们小区都有业主委员会、都有物业公司搞各种各样的活动进行交互，那么办公楼呢？我们隔壁的公司我们都不认识，难道我们跟他们没有生意机会吗？其实也需要。如果有一个空间让他们可以非常方便的作为租户、作为用户，他们可以在里面进行方便的交流，组织一些活动，是不是更好呢？所以我们在屋顶最顶层有6米挑空的空间，有400多平米，就做成了北京最高的一个图书馆。书是很好的交互媒介，也有咖啡厅，我们定期组织一些活动可以进行交互。但是还不够，因为一个楼里的租户毕竟量太少了，我们能不能把更多的商务机会拉进来，这里边就需要一些媒体的力量。我跟长盛有一个合作，我们做了一个八仙桌，更多商务人群自然就会聚过来。我是下面的租户，就可以来听，跟他产生一些互动。