刘晓博：楼市，3个鲜为人知的秘密

来源：中国基金网

最近几天，媒体上关于深圳楼市“见顶回落”的报道多了起来。我前两天也从资金角度做了分析，认为9月份有千亿级别的炒楼资金撤离了深圳楼市。因为9月份深圳“金融机构本外币各项存款余额”突然减少了超过4000亿。

深圳是这轮楼市“局部牛市”的“领涨股”，深圳楼市短期见顶将对全国房地产市场产生什么影响呢？要说清这个问题，就需要搞懂3个重要概念。很多人，包括房地产业内人士，都没有真正搞清楚这3个“秘密”。

概念一：美元顶

当我们说楼市见顶的时候，是需要有一个精准的定义的。比如，宝亿莱软装设计，它是美元计价之下的“见顶”，还是人民币计价下的“见顶”。如果是人民币计价，那么是“购买力”概念下的见顶，还是表面价格上的见顶？

从中短期来看，中国中心城市的房价存在一个“美元顶”。或者说，在2016年9月30日之前，北上广深的房价很有可能在以美元计价上，创出一个高点，而且是未来几年内难以超越的。

为什么是“2016年9月30日之前”？这是国际货币基金组织(IMF)给人民币预留的，正式纳入SDR的一个预备期。也就是说，宝亿莱软装设计，如果在11月份人民币纳入“特别提款权”(SDR)一篮子货币的申请获得通过，也要在2016年9月30日之后才能真正“梦想成真”。这个预备期有多重含义，比如让其他国家、投资机构做好准备之类的，宝亿莱家居生活馆，当然还有一个含义：希望在这个时间点之前，让人民币汇率得到市场的检验。

因为人民币纳入SDR的一个重要条件，是增加可兑换度，或者叫可自由使用程度。这将带来人民币汇率的贬值压力。事实上，很多经济学家都认为，未来2年人民币可能会贬值10%到15%。人民币的贬值压力，将加速国内楼市的见顶。当然，这是这算成美元价格的见顶。

概念二：人民币顶

对于绝大多数人来说，他们更习惯用表面价格来评判楼市有没有见顶。比如当我们说2015年某个城市的房价是2005年10倍的时候，我们没有考虑过购买力的问题。实际上，考虑到人民币贬值因素，开家居饰品店，房价可能只上涨了2到3倍。

对于一线城市楼价来说，如果以人民币计价，很难见顶。为什么？第一，人民币广义货币M2增速仍然比GDP增速快6个百分点，当更多的钱来追逐一定量的财富的时候，当然会出现物价上涨。中国楼市供应量虽然过剩，但一线城市中心区的普通住宅仍然是稀缺的。第二，国家仍然需要通过一线城市不断打破楼市天花板，拉动全国楼市增长，最终确保经济增长。

所以，从人民币计价角度看，中国楼市很难见顶。如果出现见顶迹象，也会诱发央行新的宽松的货币政策。

概念三：M2增速

所谓M2(广义货币)，是由流通中的现金、企业存款、居民储蓄存款、非存款类金融机构在存款类金融机构的存款、住房公积金存款、证券公司客户保证金等构成。它的增速，是观察通胀的重要指标。老百姓常说的印钞速度，其实就应该是这个指标。

1999年年底的时候，中国的M2总量是12万亿。2015年9月，M2总量增长到了136万亿元(总量超过了美国)。也就是说，16年增长了11倍还多。这就是说我常说的“印钞票的时代”，“过多的钱”推动房价不断飙升，在明显的财富效应下，中国人疯狂买房，由此带动经济高速增长。

在这10多年里，M2年增速往往在17%左右，个别年份达到27.7%。也就是说，中国货币政策一直处于宽松状态，不断给企业加杠杆。直到2011年以后，才逐步降低到14%以内。M2增速下降，是经济减速的重要原因。但M2如果仍然保持高速增长，则经济将会因为过热而崩溃。

M2增速在过去10多年是左右房价的决定性因素，宝亿莱软装设计，未来也是。只不过，它的疯狂增长期结束了，未来是一个理性增长期。2014年以来，央行一直很有节制低控制M2增速，不到万不得已不轻易放水。

但M2增速快过GDP几个百分点的情况，在未来10年内都很难改变。这意味着在通胀的推动下，大中城市“有用的房子”的房价，都会温和上涨。想下跌，将变得有点困难，除非出现金融危机。

结论：

如果以人民币计价，一线城市房价仍然有明显的上涨空间，而且在M2增速快过GDP增速5到6个百分点的大背景下，很难见顶。但如果以美元计价，一线城市房价可能在未来一年里阶段性见顶。