地产老兵独白：郑州认房又认贷 我反而不再焦虑

郑州，一座曾经领涨全国房价的二线城市，国庆期间先后推出限购与限贷政策。两个月后，12月23日，郑州房地产市场限贷调控政策再次升级。

12月23日，河南省市场利率定价自律机制秘书处发布了《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》（下称“《通知》”）。据《通知》显示，在限购区域内，居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行，其中，房屋的套数以郑州市房管部门出具的相关材料为依据。

在国庆期间的调控政策出台之前，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，当地开发商大多在此前三个月内完成甚至超出了全年的销售目标。

随着调控政策出台，郑州楼市迅速冷却，购房者观望情绪浓重。

国庆后，腾讯财经《棱镜》亲赴郑州，一位有着十年从业经验的地产老兵谈起了调控后他对自己的未来的思考。

（本文采写于国庆调控政策出台后）

王鑫操盘的项目曾经是郑州的地王，如今也是主城区内的一个高端楼盘。这位有着十年从业经验的地产老兵，在这轮楼市狂飙中录得不菲业绩，但他异常焦虑。在10月初的那轮调控政策出台后，他告诉腾讯财经《棱镜》，心绪终于能坦然起来。两个月过后，郑州再次出台了号称史上最严的调控政策出台，不知王鑫是否可以依然坦然。

一

调控政策出台之前，我操盘的项目每个月的销售额在一亿元左右，兑换成套数的话，大概是20多套。10月初郑州的调控政策出台，此后十天内，我们只卖出两套房子。这意味着，我们在10月份很难完成一亿元的销售额。

我们的团队专门调研了整个郑州楼市的数据，同业开发商的来访量和销售额都急剧下降。所有人都在消化和理解政策政策意图，因此整个市场也叫“速冻期”——快速地冷却。

也许，这就是调控政策的意图所在，它把大批的投机客户挡在市场之外，又让投资客户和刚需客户变得审慎起来。

现在回想起来，这波行情来得太猛了，很多楼盘的疯涨已经超出了我的认知，我一个做了十年房地产的人，突然间看不懂这个市场了。然而，每个人都很焦虑，都有不安全感。不管是做实业的人，投资客还是打算在这个城市立足的年轻人，在看待房价时，理性层面上又多了很多的感性。

比如说，投资客的涌入大面积侵占着年轻人的立足空间，年轻人变得绝望起来，他们又在咒骂着投资客和我们开发商，整个社会除了赚快钱的欲望，就是阶层对立的戾气。

我一个地产从业者同样焦虑，一方面是房价上涨带来的账面收益，一方面我又希望整个地产行业是健康的、良性的发展。

毕竟，我们在楼盘的定位、设计、施工等等方面，都付出了巨大的精力。我们当然不希望房子卖出去之后，很多年都没空置在那里。毕竟房子的第一属性是给人住的。

在一个良性的市场竞争中，我们的产品更好，我们的成本控制更合理，我们整体输出的形象和气质更让市场接受和喜爱，这才能体现一个地产从业者的价值。

在这波行情中，所有人都抢红了眼，哪里有房子就去哪里买，产品价值在价格层面很难得到体现。一个本来打算卖两年的楼盘，三个月就卖完了，而且价格比之前的定价高出一大截。试问，在这样的市场当中，谁还愿意平心静气地造好房子呢？

我个人认为，这一轮调控来得正是时候。它让购房者和开发商都重新思考自己的未来。

二

你问我“速冻期”将持续多久，我说不上来。可能还需要关注两个指标。第一个就是下一轮土地的拍卖结果，第二个就是客户消化调控政策需要的时限。

从现阶段来看，大多数郑州的开发商都在三个月内，基本完成甚至超出了全年的销售目标，短期内资金压力不大。当今年第四季度接近尾声，开发商开始制定2017年的开盘计划和销售任务时，他们才会思考未来楼盘的定价问题。

不过，当潮水退去，谁穿着底裤谁没穿底裤，将一目了然。

那些积聚着区域优势、教育资源和产品质量等高质量楼盘，本身就具备抗跌领涨的能力，未来在市场上将继续受到欢迎。而在市场趋于理性的之后，之前跟着鸡犬升天的楼盘必然面临价格调整。

行业的洗牌在所难免。

第一是购房者的洗牌。过去的购房者在市场随便出手，很少考究产品的好坏。随着市场冷却，购房者变得理性，以及新媒体等渠道的发展，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，知识的到达率提高很多，购房者变得越发有经验，他们将会用知识和经验对房地产产品的优劣进行投票。

第二是地产商的洗牌。随着万科、恒大等一线开发商进驻郑州，它们对产品的设计、规划、成本控制以及融资能力，宝亿莱家居饰品，都体现出更高水准。本地中小型开发商跟他们之间，免不了有一场正面对决，或者我们平心静气作出好产品，或者大家采取项目合作的方式，或者就是我们被一线开发商收购。

第三是政策能力的洗牌。之前一些政府该作为的事情不作为，大家并不在意。随着房价高涨，政府被推向风口浪尖，他们不管是在调控政策、土地政策等方面，都开始更加关注自己的作为，而不是只出政策而不深入考虑政策预期效果。

三

面对调控，以及未来的行业洗牌，我们反倒是坦然很多，这让我们有机会遇到一个良性的房地产市场。

一个良性的市场该是什么样呢？

在我看来，购房者的收入可以跑赢房价的涨幅，让他们可以安心地在这个城市工作，别整天被房价搞得心绪不宁。

随着土地供应量的加大，开发商也不再面临过大的拿地压力，大家潜下心来做产品。只要产品做得好，市场自然会兑现出一个合理的价格。

良性的房地产市场，对这座城市来说也是好事。

我们都知道，郑东新区出让五块地王，即可与今年上半年180亿元的国民生产总值持平。过高的地价和房价，或者说房地产行业在郑州经济结构中占比过高的话，宝亿莱家居饰品，很容易让人忽略郑州实体经济的发展潜力。

首先，郑州作为规划中的米字形高铁的中心，陆路物流业应该得到能有效的快速的发展。比如说很多的企业，像阿里巴巴、京东，纷纷在郑州建物流仓库，辐射中部地区很多城市。

第二，郑州作为国家级航空港经济综合实验区，又是中部重要的客运与物流枢纽。目前，郑州开通到其他地方的航班越来越多，这使得山西晋城、山东菏泽等外省人都要到郑州乘坐飞机，这肯定会促进郑州航空运输业和航空物流业的发展。