保利地产：执行力经受了市场考验【公司研究】

【研究报告内容摘要】

业绩符合市场预期2008年，保利地产实现收入155.2亿元，增长91%，净利润为22.4亿元，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，增长50%，每股收益为0.91元。业绩基本符合市场预期。08年，保利地产的结算面积达到193万平米，增长69%；而结算均价提升16.5%、毛利率提升2.3个百分点，但公司计提了3亿元的资产减值。

销售业绩也领先于同行08年，保利地产实现258万平米的销售面积，销售金额为205亿元，销售金额完成年初计划的85%，保利地产的销售增速和计划完成率在四大公司中也是首屈一指的。北京保利和上海保利的表现都非常突出。显然。保利在广州、北京、上海三大核心城市都已经站稳了脚跟。

项目开发迅速，执行能力超强08年，保利地产共新增了12个项目，总规划建筑面积为594万平米，权益建筑面积约为476万平米，公司新进入了丹东、成都、天津和青岛四个城市。我们注意到，新项目的拿地成本比07年有明显的下降。在08年新获的12个项目中，成都和天津项目实现了当年拿地当年销售，家居行业升级转型 ，而且销售业绩喜人，整体软装宝亿莱家居饰品，体现了区域和项目公司超强的执行力。

拟定向增发，宝亿莱家居饰品，择机抄底公司年底的的净负债权益比例为109%，比三季度的117%有所缓解。公司提出了拟以不低于15.89元的价格，定向增发不超过80亿，其中保利集团将认购15亿元。我们认为，若得以实施，对公司的投资和经营将产生重要的正面作用。对老股东来说，也不会过分稀释权益。

09年业绩增长确定性高我们估计，保利地产09年的结算面积将继续增长50%左右，但毛利率可能要下降4个百分点左右至36%左右。两个因素抵消之后，我们预测保利地产09年的净利润将增长32%至29.5亿元，宝亿莱家居饰品，EPS 为1.20元。当前股价相当于预测盈利的15倍，增持。