吕正韬：万达现象—订单式商业地产 掌握市场主动权

上海万达广场置业公司副总经理 吕正韬

【观点】万达不是简单的商业地产发展商，宝亿莱家居饰品，更是运营商，持有型的商用物业能够带来稳定的现金流。这次拿下江桥这块地，吕总表示是“捡了便宜”，对于外界担心江桥本身的商业现状会抑制万达项目的发展，吕总用“万达现象”来回应了这些质疑。从全国各地现有的万达项目来看：万达走到哪里，当地的住宅就是提价，就会有大型的住宅开发商跟着拿地开发，宁波项目是最好的例子。而万达也会根据消费人群的变化来调整商业品牌，因为是自主持有经营的商业，所以主动权就掌握在自己手中。而万达“订单式商业地产”的开发模式，使其在开发之初就确定了主力店，所以不用担心会出现“空心”商业的尴尬局面。

我们江桥拿的那块地，就是简单介绍一下我们那个项目的体量，我们建筑建筑面积应该是在42万平方米，宝亿莱家居饰品，包括大概18万平方米的商业，15万平方米的住宅，11-12万平方米的酒店公寓和写字楼。这个是目前万达，我们所谓的第三代万达广场，城市综合体的开发，也包括我们目前在开发的综合体项目也是这里。万达从01年转型做商业地产以来，我们到目前已经成为第一代的单店模式，第二代的综合单模式，到目前的城市综合体的模式。

为什么在08年世道那么不好的，我们会出手拿地。第一，我前面讲了07年房价和土地价格最高的时候，万达几乎没有拿过一个地，因为我们觉得成本太高了。我们和一般的住宅开发商不太一样，因为我们是靠商业持有，慢慢回笼资金，所以我们投入很大，回报相对慢。所以我们不会像一般的住宅开发商有那么快的现金流回来。在这样的情况下，我们在07年土地价格高的时候，我们现在的项目更加慎重。等到08年整个市场低迷，土地大量流拍，这个时候对于我们获得一些便宜的土地，对于未来的经营是有帮助的。为什么说拿地对未来经营有帮助？我们在拿新项目的时候，始终有这个观点，叫三让。第一政府让点利给开发商，就是让给万达，那我就有空间让利我的商户，那商户就有空间让利给消费者。比如说我们五角场那个项目，为什么五角场在不到两年的时间内，已经成为区域的地表性的商业区，就是在我们这样一个经营理念下，租金不是特别高，商家在里面能够安心经营下去，然后逐渐逐渐的商品升级换代不断吸引新的客户和消费者进来。我想这是万达比较特殊的一个模式，也是在今年，在这样一个市场低迷的时候，我们认为是拣了一个便宜货，拿了一个新项目。

万达下面现在四大产业，商业地产是其中之一，另外一个文化产业。文化产业就是我们一个，我们现在在全国一共有300块银幕，就是大概有6-7个影厅，全国大概有50-60个万达影城。我们从01年开始，我们也走过弯路，也是从原始的那种卖商铺获取开发资金，慢慢过渡到现在。我通过住宅、写字楼的销售来获得开发基金。往外卖的话，我们讲三权分离。产权、经营权、管理权分离，当你好好去经营一个商场的时候，你往往受制于小业主的租金限制，或者他对业态的要求，就是根本没有办法实行下去，到了05年的时候，我们已经开始所有的大商业都不对外出售了，可能也有一部分对外出售。

我们现在很多项目都在谈，宝山等等都有项目。上海虽然说商业中心很多，人均的商业面积也很大，但是其实我们看到，比如说我们现在在周蒲做的项目，浦东南部几乎没有像样的大型商业中心。南汇，包括在奉贤，那块的居民要购物，他除了超市，到其他大的商场路程很遥远，而且对于当地的地方政府来说也没有税收。

万达从05年开始，从宁波项目开始尝试在城郊结合部做大型的商业项目，我们之前做的所有项目都是在市中心做的。宁波项目是我们尝试在城郊结合部做的第一个项目，那个项目周围常住人口5万，宁波不大，离宁波市区有10公里左右的距离。我刚去宁波的时候，小柳是宁波公司过来的，下班半个小时打不到出租车，就是在那么一个地方。06年开业，现在经营的非常好，我们自己总结万达拿地和开业后，有两个挺有意思的万达现象，第一，周围的住宅也好，房地产的项目也好，知道万达拿项目迅速提价，二手房价立即往上涨。第二个现象，迅速会有其他大牌住宅开发商在旁边拿地，因为他看到万达商业未来给这个片区带来的价值和配套。比如宁波的项目，万达入住以后，万科、中海、金地在一年以内全部在我们旁边拿了地，距离都在1公里范围之内。现在这样中高档的住宅群体起来以后，会把中高档的人群带过来，这样消费层次就会一点一点高起来，不可能完全依靠经济适用房的居民。

第二点，大家很愿意讲五角场的百联和万达，两个隔街相望的商业项目，商品其实差不多，为什么大家觉得万达人气更旺？就是使我们在做商业产品的时候，我们更注重这样几个问题，第一个就是休闲娱乐设施要丰富。人们现在不再物资短缺，不是为了购物而去购物，大家周末没有事情做，我要找个地方去逛，我们通过引入更多的休闲娱乐的商户，同时我们非常注重广场的建设，所谓的广场建设就是我们会在每一个项目留3000-5000平米的广场，家居行业升级转型 ，人们需要沟通和交流的。

那么另外一个问题，就是你刚刚讲到我们产品创新的问题，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，我们现在已经有产品研发。第四类产品我们会加入展示、文化、展览类似于这样的一些业态进去，除了你来购物休闲之外，还可以有一些文化熏陶，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，我们已经有这样的研究了。