房地产行业:重庆价值洼地,渝开发受益于两江开发与集团支持【行业

【研究报告内容摘要】

2 月4-5 日,我们组织基金联合调研了广宇发展、万科、招商、保利、龙湖在重庆的开发项目以及相关公司的负责人,同时拜访了渝开发。总体来看,重庆09 年价量创新高,2010 年有调整压力,中长期房价进入上升通道,“渝开发”值得关注。

09 年底重庆市场地价创新高,住宅成交面积全国第一,成交金额全国第五,供应萎缩,价格上扬,均价首次突破“5 千”,存销比低于5 倍。09 年1-2 月价格大幅下降,销量大幅提升,5 月份之后库存大幅下降,价格开始上涨,09 年上半年库存开始出现不足。放宽二套房贷对市场影响大,市场交易呈现剪刀差现象(即成交价走高、库存量走低)。重庆市场比较健康,外地客仅占10%。

银行信贷规模、税费政策对市场影响最大,购买者在观望调控效果,2 季度是观察期,3 季度能定调。中、工行1 季度的放贷都超标了,下半年信贷将趋缓。

08-09 两年土地出让通过招拍挂进行,供应呈现段式,政府在土地供应上利益明显。土地成本逐年提高,非规范运作拿地空间缩小。地方财政缺口非常大,对土地财政特别倚重,土地融资还会加大,今年土地供应将放量,核心区供应量减少。

重庆是西南部经济增长的龙头,已引入多种产业,高增长可持续,两江新区发展战略估计3 月出台,北部大片区将成投资热点,利好两江区域的房地产业。

重庆最大的开发商为龙湖和金科为代表的本地开发商,成本控制力和开发实力突出,南方地区开发商市场竞争力和成本控制力强,进入重庆市场开发游刃有余。

2010 年上半年房价缩量高位盘整,下半年有调整压力。因住房消费结构呈哑铃状,政策调控下首次改善型/再次改善型产品下半年面临风险,刚需产品抗跌能力强。

中长期来看,重庆市场依然是价格洼地,土地成本推高房价,重庆房价已踏上了上升通道,预计未来几年价格将有明显表现,有助企业毛利的提升。

近期沿海部分投资客转战重庆,区位好、景观好、稀缺产品的投资客有所增加。

渝开发:09 年会展净利0.8 亿元,路桥净利0.15 亿元,加上地产利润,公司09 年EPS0.24元。祈年·悦城项目售罄,与竹园项目共30 万平米今年结算。09 年获取的两个项目今年开工20 多万平米。预计2010、2011 年EPS0.34、0.4 元,净利润分别增长41%和17%。

7-9 亿元的公司债在证监会的审核之中。2-3 年内重庆城投整体上市不可能,城投集团是重庆国资旗下8 家集团中排名第1、第2 的公司,拥有重庆市8-10 万亩一级开发用地,集团董事长资本运作能力强,计划近年将上市公司的资产规模做到50-100 亿元。

目前渝开发已是国资重点企业并与国资二类企业同级。建议适当关注重庆两江开发以及集团对公司支持带来的投资机会。

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