楼市地产寒冬中海逆市猛进 弥补地王亏损压力大

　　在中国房地产市场深度调整的“冬季”，中海地产这个国资地产商似乎并未停下其进攻的步伐。

　　2012年2月3日，中国海外宏洋集团宣布在江西省赣州市章江新区以约11亿元价格获得526亩土地。2010年才投入中海地产怀抱的这家香港上市公司，迅即成为专注于内地三四线经济活跃城市的开发商。

　　就在此前一天，2月2日，中海地产董事局主席孔庆平在香港迪斯尼这个充满童话色彩的地方，宣称“希望中海不受大势所累，维持年均20%利润的增长”。

　　紧接着2月6日，评级机构标普披露，中海近期正在进行一项债券融资行动，将于近日完成，标普预计中海将把发债所筹资金用于偿还现有债务，或对现有债务进行再融资，并用作新项目和现有项目的融资，以及适当新增项目。

　　在大多数地产商在拿地时都显得畏缩的2011年，中海依然逆势扩张，全年累计新增土地储备1056万平方米，拿地面积逆市上涨超过三成，超出全年拿地目标的53%，成为2011年土地市场中的激进典范。当绝大多数地产商都在这个“冬季”停下扩张的步伐的时候，被称为地产界“工科生”的中海举措越发像个谜团。

　　高利润谜团

　　“2012年调控将有所放松，中海仍有空间争取更多的销售。”孔庆平的维持20%利润增长的信心，应该来自于中海过去十多年一直维持的超过20%的增速。

　　花旗的报告显示，2011年中海全年合约销售金额达871亿港元，保持了其35%的毛利率水平，“日子可谓相当好过”。而中海的2010年年报显示，内地房地产销售额667.8亿港元的中海地产，经营溢利高达163.4亿元。

　　“中海的利润水平已经远远高于内地上市公司和绝大部分央企地产商，这很难解释。”一位央企地产商高层向《中国经营报》表示。

　　在成都怡居地产顾问公司总经理吴伟看来，与其他地产商相比，中海地产面积住宅消耗的土地储备也比其他公司更少，软装设计家居产业链，这才可能导致中海地产利润较高。此外，“以营销费用来说，中海很多项目投入不足4%，而很多公司甚至达到10%以上。”一位长期和中海合作的成都地产界人士告诉记者，中海逆势拿地也降低了其整体成本。数据显示，随着土地市场降温和中海加大二三线城市布局，2011年中海地产拿地价格进一步降低至每平方米2414元人民币，较2010年的每平方米2708元下降11%。

　　但是，在吴伟看来，2012年中海必将陷入“地王”项目储备过多、消化困难的境地：在成交低迷、价格下行的楼市格局下，宝亿莱家居饰品，中海地产手中更多的地王项目地价明显偏高。“这些土地将陆续在2012年上市，市场显然不能支撑中海的过往利润率。”前述央企高层说。

　　2005年、2006年、2007年连续三年，中海地产激进拿地，三年新增的土地储备分别为175.4万平方米、653万平方米、1030万平方米；2008年楼市低迷时，中海新增土地储备降至279万平方米，至2009年楼市回暖时，中海这一年新增土地储备突然攀升至1771万平方米。

　　2009年9月中海斥资70.6亿元获得上海普陀区长风地王后，同年又相继在佛山、沈阳拿下地王；2010年初中海以59.7亿元拿下北京丰台区六圈A居住项目用地，跻身北京新地王，同年拿下的白云新城地王还刷新了广州土地交易楼面价格。

　　即使是在2011年根据公开数据测算，中海地产在2011年需要支付的土地价款约为244亿元人民币，较2010年同比增加17%，而万科同期拿地面积和拿地金额却大幅下降44%和48%。中海地产支付的土地价款占销售金额比例达35%。“如果不能达至之前的利润率和业绩，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，中海将背负更多的负债。”

　　“中海与万科等开发商不同的是，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，万科等选择高周转开发模式的开发商，通常是标准化生产，实现快速大量的销售和开发，虽然是微利销售但财务成本不大；而中海地产的开发周期平均通常为14到16个月，加上6个月的预售时间，虽然获得更高的土地增值利润，整体软装宝亿莱家居饰品，但是也会承担更高的投资风险。”在天爱地产顾问机构总经理何欣看来，地王项目更具挑战。

　　如何弥补地王成本，这对中海来说无疑是2012年的一次大考。