保利房地产（集团）股份有限公司2015年年度报告摘要

　　1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　1.3 公司全体董事出席董事会会议。

　　1.4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　1.5 公司简介

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　　1.6 以截至2016年1月8日公司10，756，715，193股总股本为基数，每10股派发现金红利3.45元（含税），不进行资本公积金转增股本。

　　二 报告期主要业务或产品简介

　　公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团，拥有国家一级房地产开发资质。在20余年专业开发过程中，公司培养了以商品住宅开发销售为主、经营性物业开发持有为辅的综合开发能力；以“和者筑善”为价值理念，致力于创造自然、建筑、人文交融的人居生活，打造了康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列，包含花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多种品类，涵盖住宅、写字楼、星级酒店、购物中心、商贸会展、高端休闲地产等多种业态；形成了覆盖珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈、遍布全国60个主流城市的战略布局。在房地产开发主业快速发展的同时，公司还积极拓展了建筑设计、工程施工、销售代理、物业管理、商业运营、会展服务、健康养老、房地产金融等相关行业，形成了以房地产开发为主、相关行业稳步发展的业务格局。报告期内房地产开发业务营业收入占公司营业总收入的96.14%。

　　针对房地产行业发展情况，公司管理层讨论与分析进行了详细论述，详见年报全文第四节。

　　三 会计数据和财务指标摘要

　　单位：元 币种：人民币

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　　四 2015年分季度的主要财务指标

　　单位：元 币种：人民币

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　　五 股本及股东情况

　　5.1 普通股股东数量及前10 名股东持股情况表

　　单位: 股

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　　5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

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　　5.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　六 管理层讨论与分析

　　6.1市场回顾及展望

　　1、市场温和复苏，销售额创历史新高

　　2015年，全国实现商品房销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%；实现商品房销售金额8.73万亿元，同比增长14.4%，创历史新高；全国百城价格指数2015年以来持续回升，12月百城住宅均价上涨至10980元/平米，同比上涨4.2%。

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　　2、行业库存仍居历史高位

　　2015年末商品房待售面积7.19亿平方米，较2014年末增加9684万平方米，同比上升15.6%，创历史新高。另一方面，在行业一系列利好政策的推动下，2015年去库存也取得一定成效，12月全国商品房待售面积同比增速持续下降，为2011年以来的新低。

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　　3、新开工持续下滑，投资增速降至历史新低

　　2015年，全国商品房新开工面积15.45亿平方米，同比下降14%，新开工增速已经连续22个月下滑；全年房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%；土地成交价款7622亿元，下降23.9%。受此影响，全年房地产开发投资9.6万亿元，同比增长仅1.0%，投资增速降至历史新低。

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　　4、货币政策稳健，行业资金面相对宽松

　　2015年，央行延续了稳健偏松的货币政策，全年5次降息，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，贷款利率降至4.9%的历史低位，存款准备金率也回落到2010年的宽松水平。从行业资金来源来看，房地产开发资金来源12.52万亿元，同比2014年上涨2.6%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为14.6%和39.2%，分别较去年下降1.3和2.2个百分点，而信贷政策的放松、市场利率的持续下行，促进了销售市场的好转，从而导致房地产开发资金来源中其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比提升3.7个百分点至44.5%。

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　　5、2016年市场展望

　　展望2016年，去库存仍然是房地产市场的主题。2015年末的中央经济工作会议首次将房地产去库存作为2016年的五大任务之一，并在春节前后出台了降低最低首付比例至20%和降低交易税费的具体配套政策，有效的推动了房地产行业的库存消化。

　　我们认为，在宏观经济下行压力依然突出，投资在稳定经济增长中仍有着重要作用的背景下，不论是货币政策还是行业政策都将进一步宽松。而随着政策红利的持续释放，以及消费者信心的逐步恢复，商品房销售仍将延续2015年的回暖态势平稳增长，开工和投资也会随着市场的好转而逐渐改善。另一方面，目前区域市场分化严重、局部城市房价上涨过快等矛盾仍然存在，地方政府因城施策的调控思路将根据市场情况灵活调整。分类调控政策的推出将有效引导合理需求，有利于市场恢复理性，推动行业去库存的持续进行。

　　6.2报告期内主要经营情况

　　1、公司经营特点

　　（1）聚焦核心城市，销售规模稳步提升

　　报告期内，公司紧跟中国区域经济发展战略，聚焦城市群发展。2015年，公司珠三角、长三角和环渤海三大城市群分别实现签约金额505、324和321亿元，成渝、中部地区也分别突破160亿元。同时，公司继续坚持一二线中心城市的发展策略，核心城市销售金额贡献占比超过90%，除北、上、广以及部分优质二线城市继续表现良好之外，南京、东莞、合肥以及海西经济群的销售也超过50亿元，具备成为销售百亿城市的潜质。

　　2015年公司实现销售金额1541亿元，实现销售面积1218万平方米，同比分别增长12.75%和14.22%；在加大销售力度的同时，公司加强销售回笼的管理，全年实现销售回笼金额1529亿元，回笼率达99%，较去年提升13个百分点。

　　（2）坚持差异化拓展策略，优化提升拓展质量

　　2015年，公司共新增地块50个，全年公司新增容积率面积约1308万平方米，获取成本656亿元；新增权益容积率面积997万平方米，权益地价为431亿元，平均楼面均价5169元/平方米，权益比例为76%。

　　报告期内，公司实施差异化拓展策略，加大了市场复苏快、库存压力小的一二线城市的拓展力度。全年，公司一二线城市新增容积率面积和土地成本分别1109万方和611亿元，占比达85%和93%。其中，公司一线城市土地获取面积和金额占比继续提升，分别为15%和45%，较2014年提升2个和6个百分点。

　　（3）土地资源丰富且集中在核心城市

　　截至2015年末，公司全国化布局已基本完成，全国覆盖城市60个，并新进入澳大利亚的悉尼、墨尔本和英国伦敦，海外战略得到有效落实。

　　报告期末，公司共有在建拟建项目270个，规划总建筑面积1.35亿平方米，待开发土地总建筑面积5482万平方米，其中一二线城市占比约为74%，按每年1700万的新开工量，基本满足公司2-3年的开发需求。

　　（4）持续稳定的盈利能力