恒大地产：地产布局持续优化、高执行力筑梦未来

　　1、公司一二线项目投资占比72%，并不是一部分投资者认为的三四线开发商。

　　2、公司净负债率93.5%，但实际负债率并不高，加入以重估增值计算则仅52.8%。

　　3、公司销售短时间内实现2000亿的跨越，成长率惊人，未来市占率将持续提升。

　　4、公司销售能力极强，这取决于公司各个团队，自上而下的高执行能力。

　　5、公司财务情况健康，现金余额充足，融资评级AAA，综合融资环境持续改善。

　　6、公司近两年开启多元化经营，金融、互联网、健康、文旅四大产业飞速发展。

　　7、公司对下半年的房地产市场相对乐观，ZF的去库存政策将持续。

　　8、公司在港股持续低估，我们希望公司价值能获得市场充分认可,因此各种资本运作的可能都不排除。

　　二、公司经营情况

　　公司去年营业收入133.1亿元(其中地产业务营收1266.9亿元，同比+17.8%)，稳居房企综合实力第二名。

　　核心比率方面：毛利率28%(其中地产业务毛利率28.6%，减少0.1个pct)；核心业务利润率8.3%；EPS:0.71元；ROE:20.5%；公司在地产行业整体毛利率大幅下滑的大环境下保持毛利稳定，体现管理团队优秀的成本控制能力。

　　现金余额充足，1640亿元，上市至今年复合增长率50%；可动用资金总额3184.9亿；未使用银行授信1544.7亿。

　　1、2015年集团与中国银行（601988）、农行、邮储银行等签署战略合作协议，综合授信审批总额2736亿元。

　　2、2015年末，未使用银行授信额度1544.7亿；期末现金余额1640.2亿元，可用资金合计3184.9亿元。

　　3、三家国内最权威评级机构给予集团AAA评级；15年全年发行公募债券、私募债券各200亿，加权平均成本分别6.01%和7.44%。本次成功发行公司债400亿，实现了长债置换短债，低息置换高息债。

　　2015年底，公司净负债率93.5%。若把土地储备按现值计算的话，评估值是4910元，假设按照评估增值额2928亿元扣除土地增值税及企业所得税计算，净负债仅52.8%；若按照土地原值1982亿变现计算，净负债率则为-46%。

　　土储格局优化。2015年新购项目规划建面3,484.7万方，新增82个项目(一线项目3个，二线48个，占总数62.2%，土地投资额占比75%)。新项目主要位于北京、深圳、南京、成都、重庆、厦门等核心二三线城市54个城市，土储成本2,045元/方(人民币，整体软装宝亿莱家居饰品，下同)。

　　存量土储成本低，市场价值可观。2015年公司竣工消耗土地储备2,528.8万方后，2015年底剩余土储总建面1.56亿方，同比增长897万方(+6.1%)。目前已有土储遍布162个城市，覆盖全部一线城市及绝大多数省会城市；项目数量总计375个(一二线占比54.7%，土地投资额占比72%)；土储成本约1,173元/平方米，仍处于业内较低水平。截至2015年底公司375个土地项目土地原值1982亿元，按照世邦魏利仕评估市场价值4910亿，增值148%。

　　合作开发模式推进。截至2015年底，公司有合作项目112个，累计减少土地款支付686.9亿。

　　未付土地款压力较小。2015年底已到期未付土地款459.8亿元，仅占总土地款15.7%。

　　2015年全年，公司合约销售额2,013.4亿(+53.1%)，销售额再度打破记录并大幅超越年初目标的34.2%，其中7个单月销售额超过150亿元；实现合约销售面积2,551.2万平方米(+40.2%)，销售面积继续蝉联中国第一；合约销售均价7,892元/平方米(+9.2%)，宝亿莱家居饰品，其中所有月份成交均价均到超过7,000元/方，最高峰的6月及12月份高达8,645元/方及8,767元/方。自上市至今，公司销售金额年复合增长率37.1%。参考其他地产龙头，公司在上市后短短时间内实现快速超越，第一季度销售金额已经非常接近行业第一，并拉开与第三名的差距。

　　公司销售额的区域布局再度优化，其中一线占比7.1%，二线占比52.3%，一二线城市合计占比在2014及2015年分别上升11.4及3.9个pct，各线城市销售额匹配达致均衡。

　　全年新开工面积4,255.6万方(+40.2%)，竣工面积2,528.8万方(+22.5%)，年底在建工程面积5,861.8万方(+15.2%)。本集团全年实现81个新开盘项目，同比增加52.8%，其中大部分是2014年新购项目。公司截至2015年底的375个项目中，330个已取得施工证。开发建设规模和可售面积为16年提供了充足可售资源，我们预计2016年的可售货量在6100平方米。

　　金融产业。2015年组建了金融集团，收购中新大东方（600327）人寿并更名“恒大人寿”，当年实现保费收入149.9亿，排寿险30位。经过16年第一季度的拼搏，已进入全国15名以内。

　　互联网产业。2015年公司稳步推进“互联网+”金融平台及综合社区服务平台建设。金融平台方面，恒大金服拥有多种金融牌照及经营资质，提供在线金融服务。综合社区服务平台方面，15年底公司联合腾讯借壳HK.0136，并改名恒腾网络(公司占股55%)，业务络覆盖物业服务、邻里社交、生活服务三大基础板块，以及互联网家具、社区金融两大增值板块。

　　健康产业。1、15年公司将粮油、矿泉水、乳液并入恒大农牧集团，目前基本渠道建设已经完毕，今年有望释放业绩。2、2015年公司完成新传媒(00708)全面要约收购、并更名“恒大健康”，专注于“互联网+”小区健康管理、国际医院、养老产业、医学美容等业务。

　　文化旅游产业。1、依托社区资源发展院线业务。恒大文化已在新三板挂牌，旗下恒大院线开业影城39家，银幕273块，今年计划开业116家，累计达155家、银幕1085块。2、世界级旅游项目海南海花岛，是规划总建面1403.6万方超大项目，涵盖28大业态，2015年12月28日开盘即实现122.1亿销售金额，今年预计销售额达150亿。

　　三、问答环节

　　Q:过去有部分投资者将公司定义为偏向布局三四线城市的开发商，请问公司在一二线的储备和布局的思路是怎么样的，三线城市公司的去化思路是如何的？

　　A: 下面先介绍一下我们公司的历史沿革，我们2009年在香港上市，上市前定位为基于广州的区域性开发商，当时一年销售十几个亿；2005-2006年公司开始着眼全国拓展项目，当时布局集中在二线城市为主，包括沈阳、武汉、南京、成都、重庆、杭州等，当时的土储目前均已经消化。由于2010-2011年时市场非常好，我们开始在三线拿地，但是我们在三线的布局在不同时期有不同的标准，当时市场好的时候标准比较低，离市区6公里以内的就可以拿2013年后，公司在三线拿地标准不断提高，四线城市更是明确不去，因此市场上称我们为专注于三四线城市的开发商不太准确。