地产周期预示实际增长大概率小幅下台阶

房地产非常符合基钦周期，金融危机后这种周期性被进一步强化。除周期性外，需求和供给两个层面也意味着2017年将是地产小年；

2017年地产对经济增长贡献回落为大概率，由此明年中国实际经济增速或小幅下台阶；

结合抑制金融资产泡沫的需求，2017年汇率大幅贬值的需求反而有可能下降（猜测）；

今年黑色供给侧威力堪比QE1叠加四万亿，农产品供给侧叠加原油因素或有QE2效果；

经济增长小幅下台阶+通胀走高风险上升+相对保汇率≈商品优于债优于股。

正文：

去年公号连发三篇报告——《人民币、股市、房地产，一个都不会倒》（2015.11.14）、《利率走廊与供给侧平衡下房地产的最后繁荣》（2015.11.21）以及《人民币贬值的潘多拉之盒是否已被打开？——2016宏观年报，兼论大类资产配置》（2015.12.13）阐述了对今年地产看好的逻辑：地产周期+经济托底手段+防止资本外流需求。

展望明年，中国经济的关键内因还是地产。周期特征、供需维度均表明国内地产已进入下行周期，2017年地产对于经济托底的贡献将明显趋弱。加上强美元带来的被动加杠杆风险不断上升，经济增速小幅下降将是现实结果，防止金融资产泡沫则是重要诉求，由此人民币大幅贬值的可能性反而有可能降低。

今年黑色供给侧改革为企业端输血的成效显著，也令南华商品综合指数出现了QE1和四万亿时期的涨幅。地产上行周期背景下，今年中国经济增长仍未反弹；明年地产下行周期掣肘下，经济只能走向准衰退或者准滞胀，农产品供给侧诉求和原油因素影响意味着2017年国内经济向准滞胀方向驱动的可能性正在上升，一旦如此，明年商品肯定不算小年，国内股市则有可能是所有资产中表现最差的一类。

回归常识看地产：周期及供需都意味着继续下行

房地产是严格符合基钦周期的，每三年（或40个月左右）就出现一个轮回，这一周期特征并未被金融危机打破，相反2009年以来地产周期性被进一步强化。这是去年底看好今年房地产市场的重要逻辑之一。从周期性上判断，2017年将是地产小年，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，商品房销售金额累计同比拐点出现在今年4月；此轮地产投资拐点并不明显，但今年4月的7.2%应该是这一轮的峰值；一线城市的房价同比已经进入下行趋势，70大中城市整体房价同比即将迎来拐点，二三线拐点或略有滞后，但大概率也将在明年上半年（更可能出现在一季度）出现。

图表1商品房销售额累计同比符合基钦周期

图表2房地产投资累计同比符合基钦周期

图表 370大中城市新建住宅价格同比符合基钦周期

居民部门购房能力和购房意愿决定2017年需求将现下滑。

从购房能力上看，今年3Q购房贷款余额同比已经高达34.9%，明显超过2013年和2007年高点，尽管与2010年高点仍相去甚远，但当年先有金融危机带来的低基数影响又有4万亿红利提振，因此目前34.9%的贷款同比已经算是极高的水平了。上海住房公积金个人贷款余额同比亦然（只有上海的数据是季度数据，但也很有代表性）。

图表4国内购房贷款余额同比&上海住房公积金贷款余额同比

图5所示2010年房价收入比整体显著高于2015年。尽管2011年有限购政策，但2011年的地产下行周期与2010年较高的房价收入比也有很大关系。经历了房价大涨后，2016年国内主要城市的房价收入比势必再上台阶，预计高于2010年的可能性很大。这一因素与购房贷款余额同比共同说明了2017年居民部门购房能力将显著下降（相较于2016年）。

图表5 2010年房价收入比&2015年房价收入比