龙湖地产去年营收增49% 纯利80亿毛利率28%

　　龙湖地产3月21日下午在香港召开了2013年业绩发布会，财报显示，龙湖全年实现营业额415.1亿元人民币（货币单位下同），同比增长48.8%；纯利80.4亿元，同比增长27.6%。

　　“重庆地区贡献了约25.2%的业绩，这表明重庆仍是龙湖的大本营，重庆龙湖连续三年签约销售超100亿元。”昨日，本土某地产机构负责人分析道。

　　值得注意的是，截至去年底，龙湖已开业商场面积为763349平方米，整体出租率达到97.6%。租金总额6.7亿元，税后收入6.3亿元，较去年上升31.3%。在电商崛起冲击传统零售业之际，龙湖表示，打通线上线下资源，实现线下实体店与线上的互动，同时放大实体店的作用与价值来对冲电子商务，是商业地产取得高速发展的关键。

　　龙湖地产表示，地产行业毛利率下滑已经成为趋势，将会通过提高商业租金收入占比、审慎拿地、低成本融资，提升毛利率，并且将在未来几年制定了控制存货的目标，逐年降低存货。

　　在商业地产方面，龙湖的策略是每年销售回款10%作为上限投入到商业。同时，未来几年龙湖将控制存货的目标：2014年控制在90到100亿，2015年控制在80到90亿，2016年控制到60到70亿，呈现逐年下降的状态。

　　保持25%-30%毛利率

　　针对去年利润率下滑的问题，龙湖地产执行董事韦华宁分析称，关于利润率，去年全年结算毛利率28%，符合龙湖预期的25%到30%的区间。净利润率回落最主要的原因是在市场波动销售的物业陆续进入结算的管道，2012年签约单价只有9600元，2013年增至了11300元，这部分正在陆续进入结算的管道。但从大势上看，随着未来市场的供应量增多，再加上土地和资金的成本上升，整个行业的毛利率不太可能恢复到2010年，2011年非常高的水平了，下行是大势所趋。

　　展望今年毛利率，韦华宁认为，过去两年，龙湖抓住了市场的低点来补充土储。在这两年拿地溢价率分别只有8%和13%，为保护毛利奠定了基础。另外去年销售签约的毛利率在30%左右，所以还是有一定的余量。考虑到未来对一部分存货进行比较坚决的去化，可能会带来一定的影响，具体要看今年的市况如何，希望未来毛利率保持在25%-30%的区间。

　　据龙湖地产执行董事邵明晓判断，行业毛利率整体受压，因为房价上涨没有那么猛，但土地价格并不低，尤其在去年大量买入地的情况下会受压。

　　对于三四线城市市场供过于求的问题，邵明晓认为，三四线城市当前供应量非常大，市场压力也非常大。但龙湖长期坚持聚焦一二线城市，而且在2011年又提出了扩纵深、近城区、控规模、持商业战略。未来会进一步聚焦在24个年销售额超过400亿的一二线城市，并且是靠近核心区。

　　租金复合增长率30%

　　在商业地产方面，邵明晓表示，龙湖有三大策略，第一是每年销售回款10%作为上限投入到商业。同时，龙湖地产的商业物业将坚持布局在高能级中心城市，比如北京、上海、杭州、成都、重庆这样一些城市。龙湖目前已经有11个商场开业，总共面积达到76万方，还有70多万方在建中，保持每年1到2个商场开业，每年租金复合增长在30%左右。

　　据邵明晓介绍，去年龙湖的租金收入对毛利率贡献已经超过一个百分点。龙湖将用15年的时间让商业租金收入在总利润占比从现在5%左右，提升到25%左右，这是一个偏长期的策略，“会坚持做，但是会非常谨慎”。

　　龙湖地产执行董事吴亚军亦表示，现在商业的资金规模小，但发展速度快。两三年之后会影响龙湖的毛利了。今年我们收租规划是8个多亿，明年预计就能达到12-13亿。所以对龙湖未来毛利提升是有价值的。

　　投资物业方面，龙湖地产今日发布的年报显示，其旗下杭州时代天街、成都时代天街1期、常州龙城天街已于2013年开工建设。2013年十二月底，成都北城天街作为集团跨出重庆的第一个大型购物中心开业。北京时代天街，上海虹桥天街和成都金楠天街预计将于未来一年陆续开工建设。重庆时代天街二期I区、北京长楹天街、成都时代天街1期预计于2014年竣工开业。

　　龙湖地产年报显示，2014年末，北京长楹天街（购物中心）即将开业，并已召开首次招商大会。这标志着龙湖商业地产亮相一线城市的全面启动，商业地产全国化战略进入新的阶段。商业管道裡的杭州时代天街（下沙）、北京时代天街（大兴）、上海虹桥天街等一系列一线城市、地铁上盖物业正有序推进。

　　110亿帐面存货资产

　　在应对毛利下滑方面，吴亚军表示，龙湖现在110亿帐面存货资产，其中有一部分是在一线城市去化压力不大，另一部分在二线城市，以重庆为例，库存占比非常大，大概有十几亿，它会拖累毛利率。龙湖的策略是逐步去化。存货对毛利率有所冲击，但是没有那么大的冲击，龙湖还有空间，来保证既去化掉，同时又保证毛利率处于25%到30%的区间。

　　根据龙湖集团层面的部署，将用6至12个月的时间，加大存货去化力度，逐步提升整体去化率水平；并在保障品质的前提下，梳理、刷新住宅产品，尤其是刚需公寓的综合成本能力，以提升公司的投资效益。

　　韦华宁认为，从总体上看，龙湖的存货量并不高，处于行业平均以下。未来几年龙湖控制存货的目标：2014年控制在90到100亿，2015年控制在80到90亿，2016年控制到60到70亿，呈现逐年下降的状态。

　　吴亚军认为，高周转和高毛利，并不完全矛盾，回顾过去，2012年买了不少地，2013年龙湖做了一个审慎的开工和安排。如果2013年大量的开工，宝亿莱家居饰品，很多会在2013年销售，但是更多的会在2014年销售，如果市场不好的情况下马上会形成存货压力。龙湖在过去两年里，学会更精细化的管理自己的存货，管理自己预期，说明管理团队更加成熟稳健。

　　龙湖地产表示，2014年龙湖地产运营的关键词是去存货、控成本。坚持扩纵深、近城区、控规模、持商业的基本策略，以期将可售物业的周转保持在高水准。抓住市场时机加快销售，尤其是加快库存房屋的去化。同时，集团将进一步加强开发成本管理水平，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，令未来毛利率稳步提升以达到良好水平。

　　展望2014年，龙湖地产对2014年的房地产市场走势持谨慎预期，随著境内外流动性趋紧和国内实体经济的增速放缓，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，“相信区域及公司间的分化将进一步扩大。未来市场的波动仍是常态，并将更多来自供需格局的变化”。

　　拿地更加审慎

　　邵明晓表示，龙湖在买地节奏上集中于2012年和2013年上半年，所以龙湖目前管道里的项目，30%以上毛利率项目非常多，龙湖地产会权衡存货和毛利之间的平衡，根据市场变化来做微调。另外一直坚持“有盈利的增长”和“有回款的签约”，是龙湖的优势。去年我们完成481亿的销售，并且回款率还明显高于行业水平，这一点龙湖会一直坚持。