22张图表，彻底看透中国房地产未来30年七大趋势【钢铁

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导读：岁月如梭、时光荏苒，如果从1998年终结福利分房这个历史时刻为起点，中国房地产经历了十六年从起步、发展到反复调控的过程，也见证了无数人的“酸甜苦辣”。

无独有偶，一个国家经济与房地产行业的发展，都打上了时代的“烙印”，竟然有如此的相似性与必然性。我们以欧美、日本等国家房地产行业GDP、人口发展规律相比，找出共同的特性，推测中国房地产未来三十年的发展趋势与规律。【欢迎分别回复中国经济 | 中国历史 | 楼市 | 螺纹 橡胶 | 铝 | PTA | 煤炭 | 石油 | 铜 | 铁矿石 |矿产资源等关键词查看更多相关干货集锦】

本文来自：第一地产

这个规律，我们将中国房地产发展概况为三个阶段：

1、起步至高速成长阶段：1998年~2013年，以“粗放式”管理为主；

2、成熟至稳步发展阶段：2014年~2025年，以“精细化”管理为主；

3、衰落至养老阶段：2026年~，以“专业化”管理为主。

无论如何，房地产行业作为民生行业与高端消费品行业，绝不会从地球上消失。但中国房地产发展当前面临的“一堆问题”到底该如何入手？眼下的中国房企何去何从？我们尝试用一张图片做慨括：

伴随着行业的发展与宏观调控，早期依赖土地溢价的开发模式逐步消失，未来伴随产品溢价、品牌溢价、高周转溢价模式即将到来。行业由原来普遍的粗放式经营管理 模式逐步过度到标准化甚至精细化的管理模式。中国房地产行业在这样的大背景下，大势不可违。那么，到底各环节显性的表现特征有哪些呢？我们逐一剖析：

▌一、“马太效应”彰显，强者俞强，中小房企生存空间加大甚至部分退出，“本土王”/“区域王”地位难以撼动

此点相信大家都能明显的感受得到。于是，大家都很担心另外一个问题：房地产行业是否会象传统行业那样过度集中？为了回答这个问题，我们先来看万科与北方某本土开发商两组年销售额数据（亿元）：

接下来，我们以事实为基础来说明房企是否会完全“集中化”：

（1) 作为房地产“原材料”土地不能完全市场化，即不能完全实现土地市场“拍卖”自由竞争的格局；

（2) 供应商资源不能完全集团化，部分资源必须“就地取材”；

（3) 客户不会随意搬家，宝亿莱家居饰品，属地化客户资源注定了当地购买的大比例不会改变。

以上三点注定了房地产行业不会象传统行业那样过度集中，但不可否认未来行业会逐步集中，“本土王”/“区域王”依旧存在，虽然不能在百强中占有“一席之地”，但地位无法撼动。更多的是小型开发商将被迫采用“机会滚动式”开发或干脆退出行业。

▌二、产品与客户进一步细分，“精品工程”时代即将到来

随 着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂 房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基 金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。

产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。

伴随着行业的发展，过去那种“粗制滥造”的产品质量问题开始凸显，老百姓高品质生活社区的需求愿望日益迫切，调研显示过55%老百姓对高品质生活社区期待“非常可能”

需求倒逼行业，相信未来房地产企业产品质量将得到一个跨越式的进步。

▌三、传统底商渐亡，社区商业与城市综合体的反复PK拉锯

传统房地产开发采用住宅+商业配套的模式，大多数底商采用变卖的方式，而一旦底商变卖之后开发商再也无法进行有效的管理，存在着传统底商在经营上“无规划、不统一、较强功利性、忽视消费者利益”的现象。

调研显示，中国社区商业消费占比约30%以下，比欧美国家相比尚有一半的差距，充分说明了社区商业未来的增长潜力。