抛出“金手铐”二期 保利地产解构提速逻辑

保利地产最近的动作连连，整体软装宝亿莱家居饰品，让人眼花缭乱。

先是5月18日，保利地产以54.5亿元的高价抢得上海周浦镇地块，折合楼板价43607元/平方米，溢价率近300%。在各地“地王”风起云涌,楼面价普遍高于周边区域房价的当口,房企疯狂拿地的底气何在饱受舆论的炒作，曾经的房企风向标一出手自然成为焦点事件。

紧随其后，保利地产旗下全资子公司保利物业于5月23日参与发起设立粤港证券，放在传统房地产公司向金融领域延伸正成为新趋势的大背景下，金融胃口大开的保利地产能带来哪些探索和突破引发无限遐想。

再到6月7日，保利地产董事会通过了《关于公司第二期股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，抛出了股权激励二期。在保利地产股价持续低迷之际，保利地产适时提出股权激励二期的草案，净利复合增长率的承诺相比一期大幅下降，引发口水无数。

趁着房地产市场的火热，把推货的节奏提前，在土地市场积极进取，但明确不会刻意寻求在一线城市的项目布局，在搭建金融产业链上更进一步，及至顺应国企改革的东风，推出“金手铐”二期，保利地产的整体逻辑对房地产行业的参照意义彰显。

推货节奏加快

6月8日，保利地产发布了5月份业绩报表，实现签约面积135.59万平方米，同比减少0.63%；实现签约金额184.64亿元，同比增长5.31%。

中金房地产分析师宁静鞭指出，5月份签约面积和销售额分别下降4.2%和8.0%，略低于预期，连续两个月出现环比下降，一方面是3月底热点城市陆续出台的楼市调控政策对公司有一定负面影响，另一方面是公司前三个月销售数据基数较高。

单看5月份业绩似乎并不亮眼，但综合2015年1~5月份，保利地产实现签约面积620.71万平方米，同比增长58.02%；实现签约金额836.49亿元，同比增长66.01%。

业绩高速增长的背后是保利地产销售策略的及时调整。针对上半年良好的房地产市场表现，保利地产有意识地调整了策略——及时加快了推货节奏。

保利地产董事会秘书黄海指出，公司今年一直强调抢推货、抢节奏，原计划上下半年45%和55%的比例，现在会尽量往前挪，今年3、4、5月已比原计划多推100亿元货值，上半年会尽量向50%的推货比例去努力。

从3月底开始，个别城市出台了一系列的调控政策，导致销售热度有所降温。但从保利地产的客户来访量数据来看，依然维持高位。

黄海指出，从市场角度看，下半年市场行情会维持现状，目前外部政策环境对市场并没有太大冲击，个别市场热度较高的城市可能会有进一步的政策出台，宝亿莱家居饰品，但是对市场整体并没有太大影响。目前，行业整体状况依然是比较健康的，只要价格不出现过快上涨，整体软装宝亿莱家居饰品，房价没有快速上涨的压力，成交活跃度会有望继续维持。

拿地策略更为积极

业绩的良好表现在于保利地产及时把握了销售时机，与此同步，保利地产在土地获取方面表现积极。

保利地产5月新增8个项目，合计建筑面积约120万平方米，权益拿地金额81亿元；今年以来公司新增35个项目，合计建筑面积723万平方米，同比增长3倍左右，权益拿地金额约303亿元。

2016年，保利地产坚持一二线城市发展战略，在一二线城市房价大涨，地价飞涨的背景下，布局一二线城市意味着要付出数倍的土地成本。

5月18日，保利地产以54.5亿元的价格击败36个竞争对手夺得上海浦东新区周浦一地块，溢价率达到296%，以43607元/平方米的楼板价刷新了上海外环外地王纪录。扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价在55000元/平方米左右。

“一线城市今年以来土地资源稀缺性持续加剧，现在较好的住宅用地供应越来越少，而需求一直比较旺盛，且市场存在抗风险资产配置的需求，从房子的功能性和市场需求来看，我们还是很看好该项目的前景。”黄海指出，该项目拿地价格确实不低，包含一定房价上涨的预期在内，但是在当前的市场环境下，如果不打一些市场预期，现在很难在一线城市获取项目。”黄海认为上海周浦地块拿地理由充分：第一，一线城市新房销售均价稳中有升，风险性偏低；第二，人口与资源的吸附能力强，价格支撑度高；第三，上海经济发展向浦东倾斜，未来有潜力；第四，周浦地块为上海浦东2014年以来的首推住宅用地，且区域内无新房供应。据悉，这个项目计划做成中小户型。

在保利地产的未来区域布局方面，华东、华中是未来重点拿地区域，其中南京2016年认购80亿元，已提前完成全年计划，未来会继续补货；广东公司去年拆分为广东和粤东两个分公司，粤东主要分管珠海、汕头、惠州等，珠海项目2015年推盘16亿元，去化率达90%，粤东也将重点布局；除此之外，合肥等城市也会补充。

“拿地模式方面，目前主流城市土地成本越来越高，公司会更加着重于合作模式、股权并购的模式去拿地，同时也会积极参与旧改项目，包括广州、武汉、郑州等地区。”黄海指出，公司未来核心布局思路依然集中在一二线核心城市，但不会刻意寻求在一线城市的项目布局。

搭建金控的关键一步

在绿地打造金控平台后，保利地产以参股证券公司的方式迈出了布局金融业的关键一步。

保利地产全资子公司保利物业拟与粤财控股等共计6家发起人，以现金认购股份的方式共同发起设立粤港证券股份有限公司（下称粤港证券），其中保利物业出资占比为10%。

黄海指出，参股粤港证券出于公司未来对产融结合和产业延伸机会的探索，国内很多年没有新批券商牌照，此次国家发放牌照是在《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》范畴下的港澳和内地的合作，粤财拿到其中一张牌照，寻找省内合作方，公司考虑到未来可能会做一些产融结合的思考，所以参股粤港证券的设立。

保利地产在2015年年报中明确以房地产开发经营为主、房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”业务板块布局，在保持房地产开发主业稳步增长的同时，公司在社区、金融板块布局稳步推进。

此前保利地产在金融领域的布局更多局限在房地产基金领域。目前旗下已有信保基金、保利资本等基础。此次增加券商布局，不仅能与房地产基金业务形成协同效应，同时也将是公司丰富金融产业链的一个新起点。

如今以股权投资的方式参股证券公司，意味着保利地产在金融领域的布局又多了一种形式。尽管绿地在金融产业的布局更广泛，但还并未做到参股证券公司。黄海还解释了选择和粤财合作的主要原因：粤财控股也在广州，是省属的金融控股集团，他们希望全牌照化的发展，保利地产认为未来有更长期深入的合作。

争议“金手铐”二期