华润置地：继续坚守传统业务 未来商业集中供应

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　　新浪财经讯 8月26日消息，据CRIC研究中心报道：

　　当一众房企谋求转型甚嚣尘上之时，华润置地则并无过多转型动作，选择继续坚守传统业务。这或许是由于其传统业务增长稳定，财务状况稳健等因素所决定的。不过有如拿地成本激增、融资优势减弱、未来商业地产运营资金压力大、成熟期物业租金增长放缓、新开物业初期投资回报水平低等问题同样不容忽视。

　　传统业务运转良好，销售业绩屡创新高

　　1-7月，华润置地实现签约销售金额487.2亿元，同比上涨63%。7月表现尤为突出，销售金额达117亿元，首次单月销售金额突破百亿，环比上涨42%，同比更是接近翻番，是为数不多的7月环比增长的房企之一。

　　单项目表现优异是促成企业销售大幅上扬的一大推动力。最为典型的是深圳的华润城润府和华润银湖蓝山，前7月累计销售金额分别为33.9亿元和25.3亿元，占到企业业绩的12%。一方面得益于深圳楼市火爆，另一方面则是主力项目恰好适销对路。例如，华润城润府主推80-170平方米1-3房，既能满足日益增长的中高端需求，又能保证稳定的刚需客群需要，因而即使7月中高端需求遇冷，该项目依然实现11.2亿元的销售金额，占当月企业业绩10%的份额。

华润置地销售情况

　　1-7月，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，华润置地已完成年度目标的62%，在CRIC重点监测的17个房企中仅次于保利置业和恒大地产。企业要完成今年780亿的目标，对于目前华润置地的销售情况而言，难度不大。

17个典型房企2015年前7月销售目标完成情况

　　利润率逆势上升，债务结构优化

　　上半年，华润置地营收利润维持稳定增长，但增速明显放缓。截止6月底，企业营业收入371.4亿港币，同比增长29.7%；其中，开发物业实现营业收入328.3亿元，同比增长36.5%；包括酒店经营在内的投资物业实现营业收入31.1亿元港币，同比增长18.4%。核心净利润50.2 亿元，同比增长31.8%。

　　利润率亦稳步小幅上涨。上半年，企业毛利率为32.2%，同比增长1.8个百分点；其中，开发物业毛利率由同期的28%提升至30.8%。净利率为20.0%，同比微涨0.8个百分点；核心净利率13.2%，涨幅为0.4个百分点。

　　债务结构更为优化。截至6月底，企业持有现金426.3亿元港币，同比大涨73.9%，现金短债比约2.7，现金远超短期偿债要求。长短期债务比为3.4，净负债率23%，均较去年同期明显优化。

　　一线占比加大拉高拿地成本，整体软装宝亿莱家居饰品，“地王”或成“烫手山芋”

　　1-7月，华润置地以306亿元增持了建筑面积约262万平方米的土地，累积的拿地投入与销售金额比为0.63，位居典型房企首位。前7月成交总价已微超去年全年水平，但新增土地规模仅为去年的31%，整体成交均价大幅飙升至11679元/平方米，同比涨幅高达289%。这主要在于今年前7月，华润置地回归一线城市意向明显，去年同期一线城市新增土地建筑面积仅占1%，今年则跨越式增长到四成。

　　值得注意的是，华润置地前7月在一线城市拿地成本颇高。1月在北京丰台区竞得三幅宅地，其中亚林西居住区一期两幅地块楼板价在25000元/平方米上下，另一幅白盆窑地块楼板价超20000元/平方米；3月、6月在上海接连拿下闸北“地王”，楼板价更是高达34871元/平方米和38062元/平方米。虽然华润置地均采取合作拿地方式缓解资金压力、分散开发销售风险，但高价地甚至是地王在手，总有些“米粉贵过面包”的危险，对企业未来的开发运营以及盈利都提出了巨大的挑战。

华润置地新增土地各能级城市分布情况

　　人民币贬值预期加强，海外融资风险激增

　　华润置地有母公司担保，无论国内信贷、还是境外发债都受资本市场青睐，融资渠道非常通畅，融资成本低廉。今年以来，华润置地已多次多途径获得融资，总金额高达922.95亿港元，成本相对低廉。其中有个明显的特点是，海外融资占比相对较大，占到58%。

　　不过，自8月11日起，宝亿莱家居饰品，人民币对美元中间价创2011年同期以来新低，三日累计跌幅高达4.45%。人民币贬值直接削弱海外融资的优势，对于华润置地资金方面影响重大。未来还得多寻求国内融资途径，综合权衡境内外投资，以抵御汇率的影响，宝亿莱家居饰品，从而强化自身的融资优势。

华润置地有息负债结构

　　未来商业集中供应，资金、去化压力大

　　年初，华润高管在2014年业绩发布会上明确表示，公司将更多精力和资金投向商业地产发展。根据计划来看，未来三年，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，企业自营购物中心体量增长即将爆发，2015年将有6个万象城开业，新增总体量160万平方米；2016年开业3家，新增总体量65万平方米；2017年开业9家，新增总体量219万平米。到2017年末，华润置地将拥有31个自营购物中心，合计体量714万平米。