龙湖地产:2014年年报净利835363.20万元 同比增长3.94%

一、基本财务数据情况

2014年报2013年报本年比上年增减(%)2012年报

基本每股收益 (元)1.531.483.381.20

每股股息(元)0.280.2321.740.20

净利润(万元)835363.20803722.203.94630106.00

营业额(万元)5099067.804151016.7022.842789283.00

每股现金流(元)3.202.4232.232.14

每股净资产(元)8.226.8020.885.51

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二、分红送配方案情况

每股人民币0.284元

三、业务回顾与展望

主营业务：

　　公司为投资控股公司，其附属公司主要在中国从事物业发展、物业投资及物业管理业务。

报告期业绩:

　　集团二零一四年销售额较去年增长2%至人民币490.5亿元。营业额较去年增长22.8%至人民币509.9亿元，其中物业投资业务租金收入增长38.1%至人民币8.8亿元。归属于股东的溢利为人民币83.5亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利为人民币66.1亿元。

　　归属于股东的核心净利润率为13.0%，分红比例提升5个百分点至核心净利润的25%。

报告期业务回顾：

　　物业发展:

　　二零一四年，集团物业发展业务营业额为人民币492.9亿元，较去年增长22.5%。交付物业总建筑面积为4,759,158平方米（其中247,494平方米来自合营企业）。物业发展业务结算毛利率为25.7%，较去年下降1.3%。二零一四年营业额单方价格为10,925元╱平方米。

　　二零一四年，集团合同销售额达人民币490.5亿元，较去年增长2%。销售总建筑面积4,540,190平方米，较去年增长6.5%。销售单价人民币10,803元，比去年下降4.3%。西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为人民币168.2亿元、157.8亿元、138.7亿元、17.8亿元、8.0亿元，分别占集团合同销售额的34.3%、32.2%、28.3%、3.6%及1.6%。

　　二零一四年十二月三十一日，集团已售出但未结算的合同销售额为人民币520亿元，面积为482万平方米，为集团未来营业额持续稳定增长奠定坚实基础。

　　物业投资:

　　集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略。目前集团的投资物业全部为商场，主要分为三大产品系列：都市体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。截止二零一四年十二月三十一日，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，集团已开业商场面积为1,245,137平方米（含车位总建筑面积为1,588,437平方米），整体出租率达到95.5%。

　　租金总额人民币9.3亿元，扣除营业税后的租金收入人民币8.8亿元，较去年上升38.1%。

　　其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为83.1%、13.4%和3.5%，租金收入的增长率分别为42.2%、20.8%和21.0%。

　　得益于新增投资物业逐步开工，集团二零一四年录得投资物业评估增值人民币25.5亿元。

　　费用控制:

　　二零一四年，为配合业务发展，集团于苏州、济南、广州、南京等新进入城市进行管理团队和关键岗位人才的储备，集团一般及行政开支占合同销售额的比例较去年增长0.39%至2.65%。同时，由于市场的波动，销售团队加大营销推广的针对性，销售开支占合同销售额的比例比去年增长0.33%至2.17%。集团一般及行政开支及销售开支占营业额的比例与去年基本保持一致。

　　分占合营企业业绩:

　　二零一四年，合营企业的贡献主要来自集团拥有50.0%权益的重庆江与城项目、集团拥有75.0%权益的成都世纪峰景项目。合营企业项目所交付的物业总面积约为247,494平方米，整体软装宝亿莱家居饰品，集团分占合营企业的除税后溢利为人民币2.8亿元。

　　所得税支出:

　　所得税支出包括中国企业所得税和土地增值税。二零一四年，集团企业所得税费用为人民币35.1亿元，土地增值税为人民币13.7亿元。期内所得税总计为人民币48.8亿元。

　　盈利能力:

　　集团的核心净利润率（即归属于股东的溢利减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利占营业额的比率）由去年的15.0%下降至13.0%。主要是由于波动市场中部分项目销售价格较低以及上海部分难去化存货计提了拨备所致。

　　土地储备补充:

　　于二零一四年十二月三十一日，集团的土地储备合计3,492万平方米，权益面积为3,284万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币2,363元，为当期签约单价的21.9%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华南地区及华中地区的土地储备分别占土地储备总额的37.3%、32.8%、19.2%、7.2%及3.5%。

　　二零一四年，集团新增收购土地储备总建筑面积为311万平方米。其中44.9%位于长三角地区，22.4%位于华南地区，19.1%位于西部地区，13.6%位于环渤海区域。平均收购成本为每平方米人民币6,785元。

　　二零一四年，集团进入新城市南京、广州、佛山，令集团的城市覆盖数从去年年底的21个上升至24个，并且战略性地进入华南地区。与此同时，项目获取的区位更趋向城市中心区，单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

　　于本报告期后，集团新购北京东坝项目，计容建筑面积约6.8万平方米（权益面积3.4万平方米）；北京门头沟项目，计容建筑面积约9.7万平方米（权益面积1.6万平方米）；北京海淀太平庄项目，计容建筑面积约1.6万平方米（权益面积0.4万平方米）；厦门市集美区杏林北路项目，计容建筑面积约30.5万平方米（权益面积15.0万平方米）；上海松江永丰街道H单元30-02号项目，计容建筑面积约2.7万平方米（权益面积0.7万平方米）；上海松江区车墩镇车亭公路2号-2项目，计容建筑面积约10.4万平方米（权益面积3.1万平方米）。

业务展望:

　　当前房地产成交的下行与分化概因各地供应结构所致，新一届政府减少行政干预，坚持市场化的风格注定了这样的盘整不可能在短期内完成。伴随过去10多个月的去化与需求积蓄，2015年整体形势不致弱于去年，但难有根本性的量价逆转。在这样的形势下，短期的增幅不是公司所关注的；保持健康的活力与长期增长的能力，才是企业经营的要义。

　　公司相信，好公司的关键在于对其客户有不可或缺的价值。在房地产行业进入新阶段的今天，对客户的研究和重视将被提升到新的高度。2015年龙湖将继续从客户需求出发，分析投资决策、产品定位、成本配套及服务标准，注重建立全覆盖、差异化的品牌影响力。并且主动拥抱互联网，利用新技术载体将已成形的系统管理方法论更高效、坚决地执行下去，实现「住宅+物业+商业」三大模块的资源整合闭环，为业主提供「入住、生活、消费的一站式服务体验」，以创造价值。