解读800页招股书：万达是房地产公司吗？

万达是房地产公司吗？

得到的答案一般是肯定的，但是王健林并不这么看，他在多个场合表示万达不是房地产开发商，而是全新生活方式服务平台的提供商。

而他的这一理念，在万达商业地产9月16日长达800页的招股书中也得到体现，在这份招股书中万达讲述了两个故事，一个是过去，宝亿莱家居饰品，一个是未来。

过去的故事是这样的：作为内地最大的商业地产公司，万达1988年起家于中国东北的沿海城市大连，彼时中国刚刚开启改革开放十年，随后的25年中，中国开启大规模的市场经济建设，房地产日益成为重要的经济支柱产业，当中国成为全球第二大经济体时，万达伴随中国奇迹一起成长，成为中国最大的商业地产公司，软装设计家居产业链，它的物业销售额仅次于排名第一的房地产公司万科。

一系列的数字和排名可以证明万达在地产开发上取得的骄人成绩。

万达商业地产是全球最大、唯一全国布局的商业地产公司，已经在内地112个城市拥有159座万达广场；万达商业地产是全球最大的豪华酒店业主，拥有超过60间5星级酒店；万达商业地产旗下购物中心的总和将达到168个；包括在建面积，万达商业地产持有物业总面积达到2950万平米，远超全球第二的美国西蒙公司，后者持有面积是万达的三分之二；万达商业地产的总资产5040亿元，2014年上半年净利润49.17亿元，预期全年净利润不少于199.33亿元。

另外，万达商业地产的母公司万达集团拥有全国最大的电影院线——万达院线、全国最大的KTV——大歌星，万达商业地产在全球攻城略地，收购了英国的游艇公司，美国的AMC，洛杉矶的地标建筑，万达让世界见证了中国经济的发展成果。

在过去的故事中，万达开创了以售养租的发展模式，即通过预售等方式销售住宅、商业写字楼等方式快速回笼资金，通过回收资金建设购物中心等平台项目，进而形成城市新的生活中心，按照这一模式，可以保证万达在全国可以有20多个项目同时建设，也造成了万达对这一模式的依赖，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，时至今日，万达的物业销售仍占总收入的70%以上，而租金收入只占到22.3%。

但当时间经过25年的跨度，中国的经济已经今非昔比，全球第二大经济体已经不再仅仅靠投资来驱动经济的增长，新的国家领导层更强调经济健康可持续的发展，使中国成为一个创新的国家，进而促进产业和消费升级转型。房地产业经过十多年的迅猛发展，亦到了转型的关键时期；互联网的大潮势不可挡，万达已经开始迫不及待的拥抱这一未来产业，打造自己的电商公司。

于是，万达开始讲述未来的故事，宝亿莱家居饰品，这个故事并不是凭空而来，而是早就孕育在第一个故事之中，不同的是现在它要加快成长的速度，这是关于万达未来的故事。

新的故事时这样的：在中国城镇化迅速推荐和打造产业和销售升级的今天，万达要成为王健林所说的中国消费者全新生活方式服务平台的提供商。

万达愿意讲述这一故事有它的底气，因为过去的故事已经为讲述未来的故事奠定了坚实的基础，在过去的故事中，万达通过遍布全国的万达广场、院线、酒店、文化旅游等业务，可以每年为12亿人次提供服务，涵盖中国的全部阶层和年龄段的消费者，万达已成为国内最大的线下消费平台。保守估计到2020年，每年到万达的消费者将超过50亿人次，届时万达将成为全球最大的线下消费平台。

万达要讲好这一故事，仅仅靠线下显然不够。8月29日，万达出资50亿元与另外两家中国互联网巨头腾讯、百度共同打造的O2O平台——万达电商，万达、百度、腾讯将在打通账号与会员体系、打造支付与互联网金融产品、建立通用积分联盟、大数据融合、Wi-Fi共享、产品整合、流量引入等方面进行深度合作。三方将联手打造线上、线下一体化的账号及会员体系，探索创新性互联网金融产品；建立国内最大的通用积分联盟及平台；同时，万达、百度、腾讯三方还将建立大数据联盟，实现优势资源大数据融合，宝亿莱家居饰品，共同打造线上线下一体化的用户体验。

按照规划，万达电商今年将在全国开业的107个万达广场开通电商服务，2015年开通万达所有广场、酒店、度假地的电商服务，实现对万达消费终端的全面覆盖；今年试运行期间，万达电商会员将超过4000万，明年将超过1亿。万达电商上线后，将与万达金融板块合作，推出一系列互联网创新金融服务。还将推出万达会员权益积分及多账户管理“一卡通”、统一积分联盟、互联网众筹投资业务等新平台、新业务、新服务。

如果这一平台打造成功，万达将会实现线上线下业务的全线打通，基于万达商业地产之上的万达电商，将会成为中国最具影响力的O2O企业，反过来将带动万达整个线下业务的持续发展。

这是一个看起来无限美好的故事，能否讲好这个故事要靠万达对自身资源的整合，是否愿意相信这个故事则需要资本市场的检验，香港资本市场会告诉我们最后的答案。（李默/文）