恒大控制万科股份或超10% 借壳深深房博弈深圳政府

恒大地产新近引入战略投资者，借壳A股上市计划向前迈进了一步。但据某媒体记者了解，这一重组计划或存在不确定因素：深圳市政府此前同意将地方国企深深房这一“壳资源”给予恒大，交换条件是恒大退出万科股权之争，整体软装宝亿莱家居饰品，将其所持万科股份转予另一家当地国企深圳地铁。但恒大初时应允，如今似有反悔，与其“盟友”持续增持万科，合计持股或超10%。

恒大掌门人许家印的A股借壳计划，曝光于一个月前。10月3日，中国恒大(03333.HK)发布公告称：当日，其境内附属公司广州市凯隆置业有限公司(下称凯隆置业)及其全资子公司恒大地产集团有限公司(下称恒大地产)，与深圳国资房企深深房签订合作协议。协议约定：深深房将以发行股份或支付现金的方式，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，购买恒大地产100%股权，从而使凯隆置业成为深深房的控股股东；正式协议签订之前，恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者。简而言之，恒大地产计划借壳深深房，登陆A股市场。

接近恒大地产的知情人士向记者透露，战略投资者已于日前敲定。外媒11月7日报道援引恒大地产路演材料称：引入战投后，恒大地产估值由1980亿元提升300亿元，宝亿莱家居饰品，至2280亿元；恒大地产计划将多数地产项目注入深深房，料于2017年4月前完成重组，届时，中国恒大将持有深深房82%以上股份，战投合计持有12%以上股份，流通股约占6%。就前述路演细节，记者向恒大相关负责人求证，截至发稿未获回应。

对许家印而言，如果既能顺利借壳上市，又能像“宝能系”那样当上万科(000002.SZ/02202.HK)第一大股东无疑两全其美，但问题是“鱼与熊掌”很难兼得。

接近深圳市政府的消息人士告诉记者，深圳市政府与恒大方面谈判，政府方面同意支持恒大地产借道深深房这一“干净的壳”，交换条件便是恒大方面能将所持万科股份转让予深圳市地铁集团有限公司(下称深圳地铁)，成人之美。万科股权纷争中，万科管理层拉来深圳地铁充当“白武士”，欲与其资产重组，阻击第一大股东“宝能系”的潜在收购计划，但直至今日，重组方案仍未取得各方股东共识。

深圳市政府及深圳国资委方面未就此事回应记者问询。

据记者了解，深圳市政府还承诺在土地及人才公寓等方面，支持恒大在深圳发展。恒大总部虽然仍在广州，但旗下房地产业务经营主体恒大地产，9月份已从广州迁至深圳。恒大地产日前举牌廊坊发展(600149.SH )时披露的权益变动报告书显示，公司注册地为深圳南山区。

廊坊发展10月30日公告，恒大于10月28日以5.58亿元自有资金增持公司股票1900万股，占公司总股本的5%。该次权益变动后，恒大共计持有廊坊发展7603万股，占其总股本的20%，重回第一大股东位置。据接近恒大的人士透露，恒大举牌廊坊发展之后，“发现这个壳有很多问题，所以又转向深深房。但现在恒大明显是两条腿走路。”

种种迹象表明，恒大持股万科不减反增，与深圳市政府当初设想背道而驰。

明面上，截至10月28日，宝亿莱家居饰品，中国恒大持股万科7%，相比8月中旬6.82%的持股比例，增加0.18个百分点。然而，许家印并非孤军作战。

据港交所最新数据，总部在香港的力信资本管理有限公司(Nexus Capital Management Limited)持有1.52亿股万科H股，约占H股11.54%，占总股本1.37%；鼎珮证券有限公司持有万科H股7800多万股，约占H股5.96%，占总股本0.71%。此二者合计持股占万科总股本逾2%，据香港《明报》此前报道，前者背后有内地房地产商、中渝置地(01224.HK)董事局主席张松桥的身影，后者则与香港地产大亨、新世界发展(00017.HK)董事会主席郑家纯关系密切。此二者持股万科，是否为恒大一致行动人？对此提问，恒大方面未予置评。

上述A+H合计，恒大及关联方持股已超过9%。此外，据记者多方了解，郑家纯家族直接或间接控制的数家内地公司，亦在A股买入万科，因持股分散，账户隐蔽，单一账户均未达到举牌红线，具体持股情况不得而知。记者通过郑氏旗下企业新世界发展及周大福(01929.HK)询问相关事宜，截至发稿未获回应。

作为房地产业龙头，万科目前市值超过2600多亿元，年净利近200亿元，净负债率在业内处于极低水平，而获得其控股权仅需三四百亿元。这块“唐僧肉”在过去一年多引来各路资本竞夺。

截至2016年年中，中国恒大总资产近1万亿元，总负债8000多亿元，负债率近82%。值得注意的是，同期1820亿元净资产中，高达1160亿元为“永久资本工具”，即永续债。如果将永续债从“资产”类别调出、计为债务，宝亿莱家居饰品，则中国恒大的负债率已经超过100%。

一名长期从事房地产债券交易的海外基金人士分析认为，除了高杠杆和永续债的隐患，中国恒大还存在投资物业可能高估、一年内到期负债较多、扣除购地款及工程款后现金流并不充裕等问题，总体来看，资金链风险较大。2016年年中，中国恒大“投资物业”类资产多达1200多亿元；未到期应付土地款800多亿元，其中，2017年底之前到期应付660多亿元。