一个时代的挽歌 房企合纵联横众生相

　　不同类型的企业，必然面对不同的企业命门。

　　这是房企重组、联合、并购频发的一年。

　　当房地产增速不可避免地出现下滑之际，房地产企业的合纵连横正在成为“新常态”。在这一出浪潮中，央企、地方国企、民营房企为整个行业呈现出截然不同的样本。

　　央企大重组：改革深水区实践

　　在国企改革浪潮中，央企在房地产领域的整合早已成为整个行业关注的焦点。

　　此前，国务院办公厅发布了《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》，在推动中央企业结构调整与重组主要目标上，要求“资源配置更趋合理”。通过兼并重组、创新合作、淘汰落后产能、化解过剩产能、处置低效无效资产等途径，形成国有资本有进有退、合理流动的机制。21家被国资委允许从事房地产主业的央企在今年的表现也异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购，软装设计家居产业链，包括中建、保利、中航、五矿、中冶、中房等。

　　今年3月，中海地产和中信股份双双发布公告称，中海全面收购中信旗下中信地产和中信泰富的住宅物业组合，交易对价预计为310亿元。中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积2400万平方米的土地储备。中海拟采用“股权+资产”的交易形式，向中信配发10%的股份及转让价值约61.5亿元的资产。

　　2010年至今，中海地产已进行了三次并购整合，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，通过三次并购直接获得超过3700万平方米的土地储备，为其规模持续增长和维持利润之王的地位打下了基础。今年9月21日，在“2016中国房地产企业品牌价值测评成果发布会”上，中海地产再次荣膺2016中国房地产开发企业品牌价值排行榜冠军宝座。

　　实际上，为了快速壮大自身规模，为了在改革浪潮中掌握住更多的话语权，宝亿莱家居饰品，一家又一家央企已经自去年下半年以来不断导演着疯狂圈地的传奇，在一线及部分二三线热点城市制造了大批“地王”。

　　地产国企：并购好标的

　　中华企业的重组正在成为上海国企混改的最新样本。

　　11月23日，中华企业公告重大资产重组方案，拟向控股股东上海地产集团发行股份及支付现金，购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权，宝亿莱家居饰品，交易对价185.22亿元。与此同时，中华企业向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资 、金投基金以发行股份的方式募资。其中，

　　华润置地以每股5.23元认购中华企业13.98亿股新股，占其全面扩大后股本20.9%，总认购价73.15亿人民币。重组完成之后，华润置地将成为中华企业的二股东。

　　据悉，中华企业2014年度除税后亏损44万元，2015年度除税后亏损280万元，截至9月底，今年9个月除税后盈利52万元。此次，中华企业拟透过资产重组，向其控股股东上海地产收购上海中星的全部股权，上海地产集团则将金丰易居100%股权、馨逸置业 100%股权、富源滨江53%股权、富鸣滨江100%股权、申江怡德100%股权、环江投资100%股权分别从金丰投资、地产住保、申江集团注入中星集团。上述公司涉及上海市核心区域多个地理位置优越、市场前景良好的综合房地产开发项目。待这些黄金地块顺利注入中华企业之后，必将令后者的盈利能力和估值得到大大改善。作为第二大股东的华润置地，也将坐享其成，从而进一步拓宽中国房地产业务开发及投资的平台。

　　高盛发表研报显示，华润置地入股中华企业逾20%股权，对公司的影响有限。该行维持华润置地买入评级，目标价25.7元。该行续称，中华企业资产包括189万平方米土地储备，主要位于长三角地区，但相对华润置地土储规模较少，该行认为只是进一步确认行业整合。

　　民营房企：激进商帮压力山大

　　近年来，在央企、地方国企的改革大背景下，民营企业的表现可圈可点，尤其是部分较为激进的房企，更是通过各种收并购方式，不断壮大自身规模，应对行业困局。

　　一直以来，“高杠杆+高周转”都是那些表现激进的房企的“拿手戏”，通过可持续的高周转，整体软装宝亿莱家居饰品，他们快速拿地、快速开发、快速销售、快速回款，缔造了一个又一个楼市传奇。对于他们来说，拿地后一年内实现销售已是顺理成章。

　　日前，“并购王”孙宏斌就明确对媒体表示，房地产行业的趋势是集中度越来越高。“现在前100名房企的市场占有率是40%多，相信5到10年后会集中到70%多，前十名的占有率会到达20-30%。未来并购是趋势，小公司将不断被大公司收购。”

　　然而，随着政府不断出台调控政策，房企融资渠道紧缩，房地产市场开始趋冷，部分习惯于“高杠杆+高周转”的民营企业恐将承受较大压力，如何降低成本、提高竞争力、规避风险已经成为重中之重。

　　据悉，国土资源部等多部位已经向热点城市部署研究防止“地王”频现、防范地价异常的应对措施，通过这些措施以有效防止“地王”的产生。同时也明确提出，今后土地市场的重点工作也是防止“地王”频现。从明年土地市场看，“地王”将不再出现，尤其是之前拿下“地王”的房企更应提前未雨绸缪。