春天来了？ 京津冀产业迁徙崛起 石家庄“智能”写字楼成刚需

新浪乐居12月20日讯 2016年是京津冀协同发展进入全面落实、加快推进的关键之年；是石家庄住宅价格猛涨、楼市巨变的一年；也是石家庄历史上楼市调控最严的一年。对于专业房产投资人士来说，各方因素纷繁复杂，应如何衡量应对，未来着眼何处才能规避投资风险，最终驾轻就熟地紧随大环境的浪潮？

市场机遇：京津大批产业引入，高端写字楼成刚性需求

石家庄新闻网报道，家居行业升级转型 ，今年全市承接北京非首都功能疏解，再掀热潮。紫光国芯、北京汉光舞科技等一批项目，刚刚签约落地……京津冀协同发展重大国家战略实施两年来，产业升级转移是重要内容、关键支撑，一场产业大迁徙正在叩打京津冀的门环。

去年下半年至今，是全市项目引进的爆发期。截至9月底，全市共引进京津冀协同发展项目196项，总投资2582亿元。

截至9月底，全市共引进各类区域总部、中小微企业和服务类企业64家；引进各类高层次人才、创新创业人才共计1315人。

随着高端大型企业、高科技项目、创新人才引入石家庄，这一年，石家庄的商业楼市发生着巨大的变化。众多企业及项目的落地，急需大量的硬软件配套设施。

就像住宅是置业者的刚性需求一样，写字楼是企业的刚性需求。同时，随着高端大品牌企业的入驻，企业规模的扩大，高端写字楼已经成为石家庄市场的迫切需求。从项目建设到投资，市场已经为此做着各方准备。

配套升级：大房企时代，石家庄写字楼迎“高大上”

2016年，楼市流行最广的一句话为：“明年的石家庄楼市，将是大房企时代。”据了解，“2016中国房地产开发企业500强”榜单前20名中，进驻石家庄的有8家。其中，绿地、保利、华润等大牌房企均在石家庄规划建设写字楼项目。

此外，实力房企宝能、荣盛、西美、东胜和老牌项目万达广场、勒泰中心等将目光聚焦在石家庄的写字楼市场。宝能集团深耕正定新区，建设了宝能中心；大连万达商业地产股份有限公司与石家庄国瑞城房地产开发有限公司在长安区投资15亿元建长安区万达广场，石家庄第二座万达广场落地开建……

“新型的写字楼可以称得上高、大、上。”河北商业联合会副会长兼秘书长曹润亭表示，新型写字楼具备了优质写字楼的特点，如地段、配套齐全、交通便捷、车位配比高、办公环境好、物业管理优良、管家式服务等。这些新军的到来，不但带来了优质的商务写字楼的服务，而且对省会较为落后、混乱的市场状态有明显改善。“因为之前商住混合型写字楼占据了主要市场，随着市场的不断发展，宝亿莱家居饰品，对专业型写字楼产品呼声极高。”曹润亭说，智能型的写字楼物业此时正好符合市场所需。

可以预见，一些新概念5A、甲级写字楼，LOFT公馆、EOD花园，以及第四代国际智能化的写字楼将会不断进入人们视野，宝亿莱家居饰品，石家庄的高端、顶级写字楼和新概念写字楼即将进入蓬勃的发展时期。

价值凸显：在万余户第三产业企业面前，200万㎡优质写字楼供不应求

今年5月，石家庄新闻网报道显示，石家庄多项产业均保持良好增长，新设企业数量较多的是批发和零售业、科学研究和技术服务业、制造业、租赁和商务服务业，在新设总户数中的占比依次为33.68%、12.71%、11.7%、10.87%。

从数字上可以看出来，新设企业增长最快的两个行业是科学研究和技术服务业以及信息传输、软件和信息技术服务业。

此外，1-4月新登记第三产业企业共12976户，占企业新登记量的76.91%。充分反映出石家庄第三产业发展活力迸发。

然而，第三产业所需求的写字楼硬件配套，宝亿莱家居饰品，并不能十分满足需求。纵观石家庄的写字楼市场，市场供应看似很大，有将近千万平方米。但是从二环内来看，优质的写字楼供应也就两百多万平方米，而分布在城市四横六纵上的写字楼就更少了。

在13000户第三产业需求者面前，200万平方米的优质写字楼供应显得杯水车薪，可谓供不应求。

目前，多家大型房企已经把目光聚焦在北国商圈、万达商圈、建华商圈、人百商圈、高铁商圈等，据悉石家庄已有多个高端写字楼项目已在规划中、或在陆续投入市场。对于石家庄的写字楼市场，业内人士普遍报以极高期待。

石家庄写字楼产品的自身投资价值在逐渐凸显。

回报居首：写字楼未来转售回报率约9%，超住宅4个点

对于专业房产投资人士来说，楼市分化和动荡，房产投资风险日益加大。投资哪个更能获得可观的受益？这里有一个衡量指标“房地产投资回报率”可谓十分重要。根据云房数据库统计的《2016年上半年中国房地产投资回报率调查报告》，可一分高下。

数据显示，2016上半年，住宅市场总体回暖，从回报率数据来看，包含石家庄在内的华北区域，历史5年（2011年-2016年）租赁后转售回报率为9.6%，较高。这组数据符合石家庄过去的住宅市场。

但自今年10月以来，石家庄陆续出台政策，可谓历史上楼市最严调控，住宅市场迅猛上涨的势头得到遏制，未来房地产市场趋于平稳发展。这也与中央经济工作会议中强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”宗旨相吻合。与之一致，数据显示，未来5年（2016年-2021年）华北住宅租赁后转售回报率水平将逐步趋于合理水平，为5.3%。

对比十分明显，写字楼恰恰成为市场投资热点。从2016上半年回报率数据来看，写字楼投资回报仍然居各物业之首。转售来看，华北的历史5年租赁后转售回报率在10%以上。预计未来5年租赁后转售回报率仍能达到6.2%-9.3%。

综观写字楼与住宅、高档住宅、商铺的比较，写字楼仍回报率最高，具有极强的投资价值。