{金融业：信托} 房地产信托再遇危机 融新还旧或难为继

{金融业：信托} 合作多年，一朝反目。

　　最近，重庆信托与?觹ST珠江之间就上演了就这样一出极富戏剧性的事件。由于协商信托借款展期失败，地产商?觹ST珠江不得不按要求在一日内归还重庆信托本息共计2.205亿元。

　　媒体报道称，由于质押率高达70%以上，该项目受到银监会过问，重庆信托迫于压力最后终止了借款展期谈判。

　　经过梳理发现，自2009年起的三年半时间里，?觹ST珠江多次以西南证券3325万股股权为筹码作质押向信托公司进行融资。值得注意的是，重庆信托已经两次为?觹ST珠江到期的借款接力。

　　业内人士指出，由于调控周期的影响，在房地产信托领域，“融新还旧”是通常采用的手法。在地产调控仍加码的形势之下，信托公司需对中小型房地产商的项目做好尽职调查，否则融新还旧的“救急”安排将引发兑付危机。

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　　重庆信托踩雷?觹ST珠江

　　5月13日晚，?觹ST珠江发布公告称，“公司于2013年5月13日收到重庆信托传真函件，通知我公司由于展期申请未能获批，要求我公司于2013年5月14日前付清其投资本金及投资收益共计22050万元。该笔还款金额约占公司经审计总资产的14.7%，占净资产的88%。”

　　去年3月29日，宝亿莱家居饰品，?觹ST珠江以3325万股西南证券股票作为质押，向重庆信托借款2.1亿元，期限为一年。但到期后的2013年4月，?觹ST珠江公告称，公司未在约定期限内归还上述借款，正在积极配合重庆信托办理该笔融资展期的相关手续。

　　重庆信托与?觹ST珠江关系深厚，有多年的合作关系。如今忽然终止，结果令投资者大感意外。

　　对于连续三年亏损的?觹ST珠江来说，这不是一个小的数目。?觹ST珠江称，已回复重庆信托同意尽快安排资金还款，并拟以相关的资产抵押重新申请贷款的方式，获得相应资金归还上述借款。

　　记者注意到，截至2012年末，?觹ST珠江持有的货币资金仅为6576.29万元，2012年全年亏损－1.27亿元，以此一日内实现还款，几乎没有可能。

　　另外，以相关的资产抵押重新申请贷款也绝非易事。?觹ST珠江所有权受到限制的资产账面价值达到5.57亿元，公司的主要资产的大部分已经质押。

　　如果双方协调还款事宜无果，?觹ST珠江或将面临减持西南证券股权来还款的结局。西南证券2012年5月15日收盘价为8.63元，以此计算市值为2.87亿元，足以覆盖还款金额。不过，大额减持之下，股价也会受到影响。

　　致电重庆信托询问?觹ST珠江的归还借款情况，工作人员称“无法作出答复”。而?觹ST珠江证券部的电话则一直无人接听。

　　“融新还旧”3年半 风险如故

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　　公开资料显示，自2009年起，?觹ST珠江就开始以西南证券3325万股股权为筹码作质押向信托公司进行融资。

　　2009年，当时的珠江控股曾与吉林信托签订2.6亿元信托贷款合同，以该公司持有的3325万股西南证券限售股作抵押，预期收益率为7.5%。

　　2010年9月，信托贷款到期，吉林信托拒绝续做。当年8月，银监会整肃银信合作，房地产信托也受到高压。

　　在此情况下，?觹ST珠江开始了与重庆国际信托的合作。2010年9月28日，重庆信托成立了“渝信价值投资十一号集合资金信托计划”，为?觹ST珠江募集信托资金共2.2亿元，信托收益率达13%。根据重庆信托的清算公告，上述信托计划已于2012年3月28日到期终止，如期清算，投资者获得的信托收益为5112.28万元，实际年化收益在11.6%左右。

　　2012年3月29日，也即信托计划到期后的次日，?觹ST珠江随即以持有的3320万股西南证券股股权做质押，再次获得重庆信托2.1亿元的投资资金。当时约定，借款期限为一年，重庆信托收取10%／年的投资收益。

　　同样的3320万股西南证券股股权，三年半来兜兜转转，为2个多亿规模的资金辗转做了三次质押。不过，融资方?觹ST珠江在三年半时间里的经营情况却每况愈下，宝亿莱家居饰品，还款能力的问题逐渐暴露。

　　“借新还旧在房地产信托领域是比较普遍的。”用益信托首席分析师李旸对本报记者表示，软装设计家居产业链，这样的做法有其合理性，其中是否有风险取决于信托公司对企业有无进行充分的尽职调查。

　　不过，随着房地产调控程度的加深，风险正在积聚。例如，去年年底因兑付问题遭到拍卖的某信托公司青岛凯悦中心项目，在项目即将到期时，恰好有四川信托发行的一款“川信－青岛凯悦”信托计划与其对接。但由于“拆东墙补西墙”的痕迹过于明显，这款产品遭到了销售渠道的抵制，整体软装宝亿莱家居饰品，最后未能成立。在借新还旧的游戏终了后，接了最后一棒的信托公司只得自食其果，为投资者刚性兑付。

　　“由于房地产市场目前并没有向好的方向发展，仍在调整之中。政策如果继续从紧的话，中小开发商的一些项目可能会出现资金链断裂的情况，信托公司间的借新还旧游戏也会越来越难玩。”李旸表示。

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