P10万科集团 “天花板”之后

　　万科集团:“天花板”之后

　　房地产行业“老大”的位置并不好坐，但通过稳健、低调乃至聪明的经营策略，万科正一步一个脚印踏实向前走。打开海外融资渠道使得万科的财务成本更低；控股徽商银行被业内一致认为对整个行业都有重大意义；对全球版图的试水和掘金正在稳步推进。在王石当年的一句“不做商业地产”后，“社区商业配套”这个名词似乎始终带着一丝尴尬，但逐步完善的社区服务得到了客户的认可为郁亮宣布转型“城市配套服务商”增添了筹码。背后，是来势汹汹的追兵：海外强势扩张的绿地，多元化发展的恒大……当发展遇到瓶颈，保守的战略能保证万科的安全运营，但要突破行业的“天花板”仍有待时日。

房企龙头 经营稳健

　　作为房地产行业的龙头，万科的发展稳定。

　　目前万科在国内进入的城市数量为60多个，万科的全国布局已基本完成。郁亮希望，万科的地产销售收入能达到3000亿，相比2012年翻番，公司内部也完成了打造3000亿销售的管控平台。

　　从2013年的表现来看，万科延续了原有的扩张战略，发挥了大型房企增长的优势，主要体现在四方面：

　　一、 项目定位刚需。万科继续坚持面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位，2013上半年所销售的住宅中有90%为144 平方米以下户型。项目定位符合国家政策引导，也利于销售和周转。

　　二、全国布局均匀。万科在全国的布局已完成，四大区域均匀发展，对公司贡献销售额的比例差距不大，有利分散风险。2013上半年，万科累计实现销售面积716.4 万平方米，实现销售金额836.7 亿元，其中：

　　公司在以珠三角为核心的广深区域销售面积占29.6%，销售金额占31.72%；在以长三角为核心的上海（楼盘）区域销售面积占22.74%，销售金额占26.9%；在以环渤海为核心的北京（楼盘）区域销售面积占28.63%，销售金额占27.21%；在由中西部中心城市组成的成都区域销售面积占19.02%，销售金额占14.1%。

　　三、销售稳定增长。万科在去年销售额率先达到千亿后依然保持稳定的增长速度，进一步扩大市场影响。2013年前三季度，公司累计销售1285亿元，增长33.4%，在房企中排第一，市占率攀升至2.38%；1-11月实现销售面积1393.6万平米，同比增18.2%；实现销售金额1598.8亿元，同比升25.7%；销售均价11472元/平，同比升6.4%。

　　四、控制拿地成本。由于稳健的运营策略和与地方政府合作的品牌效应，万科的拿地成本占优，2013年1-11月新增94个项目，共获取权益建面2354.2万平方米，平均楼板价3258元/平方米，较12年平均拿地成本高10.9%，主要原因是第三季度所拿地块中，一二线城市占比继续加大，单季拿地楼板价4113元/平方米，明显高于上半年的2526元/平米，但相比同业仍有一定优势。

　　【价值发现 品牌价值】

　　入股徽商银行 发展社区商业

　　对于万科来说，2013年最具有战略意义的举措便是宣布转型“城市配套服务商”。

　　7月1日，在万科步入“而立之年”之时，郁亮在西安（楼盘）媒体见面会上首次谈及万科转型。“未来10年住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科也会碰到规模的天花板，所以公司将要转型成为城市配套厂商，宝亿莱家居饰品，即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点。”

　　而为了扮演好这一角色，万科未来除了涉及商业地产和养老地产外，还会参与到建造和经营垃圾场的领域中去。

　　万科在全国42个城市管理有5000万方住宅项目，并拥有40万的住宅客户，未来5年，其客户数量有望达到100万，这也是万科未来定位城市配套服务商的重要基础。

　　为了充分“盘活”这些客户资源，万科首先选择从发展社区配套服务入手。

　　事实上，整体软装宝亿莱家居饰品，早在2012年，万科便开始发展社区服务，6月后相继推出万物仓（空间租用）、第五食堂（社区餐饮）、幸福驿站（生活服务电商）。

　　入股徽商银行对于万科来说，更是转型中十分关键的一步。

　　10月31日，万科公告发布公告，宣布将参与徽商银行在联交所的IPO，宝亿莱家居饰品，其中万科作为基石投资者将出资30 亿港元左右，认购8.8亿股，将占到发行后股本的8.2%，有望成为最大单一股东。

　　万科此举意义如下：

　　1. 完善社区服务，加速转型社区服务商。有助于万科更好的理解和参与社区金融服务业务，不排除在几年后万科会向支付和社区银行领域突破。

　　2. 便利已有的客户日常生活，提升公司口碑，提升“万科”品牌价值。

　　3. 方便关联贷款，降低融资成本。

　　4. 徽商银行本身具有投资价值。投资资金较少，却能获取银行业高利润的回报。

　　【价值发现 谋求上市】

　　掘金海外 寻找新机遇

　　当国内房地产市场能发展的空间越来越小之时，万科和其他不少内地房企一样选择了在海外进行布局，企图寻找新的机会点。

　　2012年7月，万科公告收购南联地产，并以此为壳在香港上市。万科董秘谭华杰表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试，国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，未来或将借助此次股权收购进军海外市场。

　　2013年1月21日，南联地产易名为万科置业海外。23日，万科置业(香港)有限公司联手香港老牌地产公司新世界集团，以34亿港元（合约27.6亿人民币）共同拍下西铁荃湾站六区宗地，其中万科占20%的权益。该项目于4个月后被注入万科置业海外。

　　2月14日，万科与有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，这是万科首次进军美国。

　　4月16日，万科以6.78亿的价格收购了吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益，并与吉宝置业结成战略伙伴。

　　对于海外业务的发展计划，郁亮表示，当前海外业务仅是个尝试，不会马上铺开，很希望在纽约、波士顿这样中国留学生多、商贸往来投资频繁区域做一些投资安排。

　　从万科的举动可以判断，在试水海外市场时万科的战略和往常一样较为稳健：其一，万科在香港、美国和新加坡均选择了在中国有业务的本土大牌开发商进行了合作，相互更为了解和信任，降低风险，也容易深化合作；其二，在国外项目主要针对的客户群体是中国人，对客户的需要更为了解。

　　事实上，海外房地产市场同样有着不少机遇，港资房企如和记黄埔、嘉华等，早已在美国、欧洲等市场展开了布局，投资眼光更为全球化，一方面在国外打响了品牌知名度，一方面也为公司贡献了盈利。

　　【业绩展望】

　　志在远方

　　综合上述四大价值发现，我们给予万科“买入”评级，理由如下：