2016中国房地产10大关键词

2016年的房地产市场可谓是跌宕起伏、精彩纷呈。既有贯穿全年的股权宫斗大戏，也有接连不断打破纪录的地王；既有年初的降准、降息、降税、降首付、去库存，更有下半年的限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆；热点城市房价暴涨让人瞠目结舌，接踵而来的调控政策升级更是让人应接不暇。本文梳理了2016年中国房地产市场的十大关键词，带您一起回顾今年楼市都发生了什么？

调控

今年3月份以来，热点城市房价出现跳涨且涨幅惊人，地方政府楼市调控政策调整步伐明显加快，自北京“9.30”新政后，各地加速出台楼市调控新政，部分城市重启限购限贷，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，抑制房价泡沫。截至目前，已有二十多个城市重新加入限购限贷行列，不仅包括北京、深圳、上海等一线城市，也包括南京、合肥、无锡、佛山等热点城市。随着各地房地产市场呈现明显分化特征，本轮调控也凸显因城施策这一特点。从目前已出台调控政策的城市来看，均系抑制热点城市的房地产投资投机性需求增长，具体到不同类别城市，则显现出明显的思路分化。

整体来看，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，一线城市调控最为严厉，重点在于抑制投机、去杠杠，同时保证刚需住宅的供应；热点二线城市则跟进限购限贷或政策升级，抑制本地逐渐升温的房地产投资热情，同时有效降低杠杆，预防金融风险的发生；而大多数三、四线城市库存仍处于高位，将继续落实税收信贷优惠、货币补贴、共有产权、棚改货币化等政策、控制土地供应、结合户籍制度改革鼓励农民工进城购房以促进库存去化。

野蛮人

商场上没有永远的敌人，也没有永远的朋友，只有永远的利益。龙头房企万科已在股权大战的泥潭中挣扎了一年半之久,期间经历了第一大股东更替、多家公司举牌、股票停牌与复牌。直到现在，万科股权之争仍未落幕，但如何防范“野蛮人敲门”，已经成为众多上市房企乃至其它上市公司关心的问题。

截止至11月30日，万科股本结构中，宝能持股25.40%、华润持股15.29%、中国恒大持有14.07%、金鹏、德赢1号两个资管计划共计持股7.12%、安邦持股约为6.18%，个人股东刘元生持有1.23%。

在这场纷争中，参与者从最初的万科、宝能和华润，变成现如今的万科、宝能、华润、安邦、恒大，未来是否会有更多机构参与，无从得知。而随着万科股权结构的变化直接决定了万科未来的发展走向，即将到来的万科董事会换届改选会呈现何种结果，尤为值得关注。在12月3日证监会主席刘士余怒喊“野蛮人”举牌不规后，12月5日，保监会突然发布信息，停止前海人寿万能险的新业务，同时，叫停前海人寿、恒大人寿等6家险企的互联保险业务，这一重磅消息给深处股权之争中的万科带来一丝喘息的机会，不过，万科股权之争走势依然复杂，最终走向何方仍没有明确迹象。

地王

面粉贵过面包、楼面价高于周边二手房价。这就是2016年土地市场的真实写照。研究机构数据显示，截至12月12日，今年“卖地”收入超过千亿元以上的城市达到7个，创下历史纪录。这些城市大致也与今年房价快速上涨的地区重合，它们分别为：南京、苏州、上海、杭州、天津、合肥和武汉。其中，南京、苏州、上海的土地出让收入超过1500亿元。将统计范围扩大，土地出让收入最高的50大城市今年以来合计土地出让金额达到2.33万亿元，同比涨幅达34%。不少城市的土地成交溢价率、楼面价、土地成交额均超过了历史记录。而这主要源于上半年楼市销售火爆，开发商有较强补货冲动。

以10月为界，土地市场也出现类似楼市的冷热“分水岭”。在土地出让方面，各地严防死守，不少城市提出设定土地出让价格上限，有些要求开发商须使用自有资金，减少杠杆使用；也有的要求提高土地出让金首付比例。甚至有些城市决定在出价一致的情况下，采用摇号方式决定买家。整体而言，在调控政策加码情况下，未来一段时期地王将逐步降温。

并购

调控当前，楼市正日趋冷静，而此前灼热的楼市之“火”正在向着股权市场悄然转移。2016年，可以说是中国房地产的并购年。比较吸引眼球的有：恒大收购万科14.07%股权、中海并购中信地产、保利收购中航地产、绿地收购协信40%股权、融创收购融科、融创收购金科16.96%股权、恒大收购嘉凯城 52.78%股权然后又卖给融创、万科并购印力 96.55%股权、中民投收购亿达53.02%股权等等。

根据北京、上海两大产权交易所网站公开信息的不完全统计，仅在11月，包括融创、恒大、阳光城、远洋、碧桂园、招商、保利等等在内的房地产企业，共同创造了超过300亿元的股权变动。而在12月首周，房地产企业因股权变动发布公告的交易已经突破百亿规模。

楼市深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购，而大型品牌房企会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，房地产行业的马太效应将日益加剧。

3000亿

五年前，很多房企觉得1000亿元还是个遥远的目标。

但是到了2016年，已经有三家房企的销售额突破了3000亿元。12月2日，万科发布公告称，前11月累计实现销售金额3413.6亿元。12月5日，中国恒大集团发布公告称，前11月累计合约销售金额约达人民币3488.5亿元。12月11日，碧桂园公布实现合同销售金额3000亿元。

尽管从9月底以来，房地产市场连遭调控风暴，从11月以后，陆续出台的调控使得楼市整体销售有所下滑、市场整体低迷。但从全年来看，2016年依然是楼市的“大年”，国家统计局数据显示，今年1-11月，宝亿莱家居饰品，全国房地产开发投资额9.3万亿元，同比增长6.5%;商品房销售面积13.6亿平米，同比增长24.3%，销售额10.3万亿元，同比增长37.5%。三家3000亿房企的出现，销售千亿或许都进不了前十强的“尴尬”，让我们或许迷茫国内房企的发展方向，什么样的规模、什么样的房价才是天花板？又有什么样的理论或战略才能指导国内房企的发展？

杠杆

楼市越来越高的杠杆推动了房价持续、大幅上涨，这是本轮房价周期有别于以往的突出特点。

近两年来，利益驱动着房产开发商、经纪中介、P2P平台开发了多样的金融产品，比如“首付贷”、“众筹炒房”、“赎楼贷”等提供首付环节的金融服务。今年上半年房地产销售市场的火爆行情，正是由于信贷的强劲支持，而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产风险。

从今年3月，“首付贷”就被监管部门叫停，清理“首付贷”的行动也一直持续到现在，深圳、北京、上海等多地P2P平台的“首付贷”产品下架。对于本轮房地产调控，不少专家认为实质核心就是降杠杆，以抑制资产泡沫和防范经济金融风险，特别是防范因此导致的可能对实体经济造成冲击。多个城市严查首付贷，严禁用非自有资金缴付土地出让价款，这些都是降杠杆的措施，体现了本轮房地产调控的特点和关键所在。

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