2016年12月房地产研究月报：举牌并购继续发酵、土地市场延续火

11 月上证综指收于 3250 点，上涨 4.8%，成交额 5.9 万亿，环比增加91.2%；申万房地产指数上涨 4.5%，成交额 5793 亿，环比增加 57.7%。

横向比较来看，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，地产板块涨幅稍弱于大市。板块个股中同达创业、华鑫股份、粤泰股份、*ST 珠江和金地集团等个股涨幅超过 20%，东方银星、中珠医疗、大连友谊、绵石投资、铁岭新城和新黄浦等个股涨幅超过 15%；与此同时，宝亿莱家居饰品，海德股份和万方发展跌幅超过 10%。地产蓝筹股 11 月表现较为突出，其中金地集团涨幅超过 20%，招商蛇口涨幅超过 14%，荣盛发展、万科 A、保利地产、华侨城 A、华发股份、泰禾集团和绿地控股涨幅超过5%，好于板块平均水平，而华夏幸福跌幅超过 5%。

行业跟踪

土地供应方面，全国重点城市住宅用地供应量有所上升。11 月我们跟踪的30 重点城市（4 个一线城市，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，26 个二线城市）供应住宅类用地合计 263宗，供应面积 1562 万方，对应规划建面为 3969 万方（环比增加 98.1%、同比减少 2.6%），平均起拍楼面价 4122 元每平米。

土地成交方面，11 月 30 重点城市住宅类用地成交 159 宗，成交面积 922 万方，对应规划建面为 2224 万方（环比增加 72.9%、同比减少 3.8%） ，成交总价 1667 亿（环比增加 185.2%、同比增加 24.4%） ，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，平均成交楼面价7494 元每平米，住宅类用地成交溢价率为 50.9%。

房屋销量有所下滑：11 月 32 样本城市新房销量环比减少 15%、同比减少13%、累计同比增加 24%，其中二线城市环比减少 9%，中西部环比减少3% ，销量环比下跌相对较少；同比来看，整体软装宝亿莱家居饰品，二线城市持平、中西部增加16%，增速相对领先。11 月 26 样本城市二手房成交量环比减少 11%、同比减少 2%，累计同比增加 39%。

去化周期持平：我们跟踪的 15 样本城市平均去化周期与 10 月的 9.5 个月持平，其中上海、南京和合肥仍在 3 个月以内，温州仍在 15 个月以上。

投资建议

地产小周期特征不明显，“十一”调控过后新房市场量缩价稳、土地市场依旧火热、行业资源加速整合，考虑到政策预期的高点已过，优质地产股很难出现实质性利空。近期险资举牌概念继续发酵，包括安邦举牌中国建筑、恒大继续收购万科股权、前海人寿买入格力电器，险资高成本资金体系内难以正循环，不断侵袭二级市场。周六刘主席发言对险资概念股短期形成压制，特别是恒大系和前海系相关概念股，但增量资金主导的逻辑并未破坏，不必过于悲观。

资源类低估值推荐招商蛇口、金融街、南山控股；NAV 折让明显、低估值、业绩增长类推荐新城控股、泰禾集团、华发股份；低估值龙头类推荐保利地产、华侨城 A；其他建议关注中航地产、城投控股、上海临港、苏宁环球和中珠医疗的等个股。

风险提示

销售、新开工和投资表现低于预期。