中海地产集团有限公司公开发行公司债券募集说明书摘要

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　　(上接B9版)

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　　注：项目名称为公司内部管理名称

　　截至2015年6月末，公司主要在建项目土地面积合计645.0万平方米，总建筑面积达1，951.8万平方米，项目主要分布在上海、北京、深圳、广州、沈阳、天津、无锡、长春、南京、宁波、佛山、大连、济南、烟台、武汉等国内经济较为发达的一线和二线城市。

　　2、主要拟建项目：

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　　注：项目名称为公司内部管理名称

　　截至2015年6月末，公司主要拟建项目总土地面积261.7万平方米，总建筑面积577.1万平方米，主要分布于济南、青岛、沈阳、长春、西安等国内较发达城市。

　　3、土地储备情况项目

　　单位：万平方米

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　　截至2015年6月末，公司土地储备建筑面积共计2，123.3万平方米，可售面积合计达1，621.1平方米。按建筑面积总量排序，宝亿莱家居饰品，土地储备分布前十位的城市分别是沈阳、济南、长春、佛山、青岛、无锡、烟台、福州、昆明、南京，均为国民经济较高，发展潜力较大的一二线城市。

　　（二）公司近三年主营业务收入构成

　　1、主营业务收入和成本的构成情况

　　近三年公司主营业务收入分产品构成情况 单位：千元

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　　近三年公司主营业务成本分产品构成情况 单位：千元

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　　近年来，公司营业务收入持续快速增长，2012年-2014年度，公司主营业务收入分别为22，519，031千元、33，232，749千元和49，498，001千元，平均年增长率达到48.26%。其中，房地产开发收入占比最大，2012年-2014年度，房地产开发收入分别达到21，599，016千元、32，596，271千元和48，宝亿莱家居饰品，883，902千元，占比分别为95.91%、98.08%和98.76%。公司主营业务收入的持续快速增长，主要是源于结转收入面积的不断提高，2012年至2014年，公司结转收入面积分别达到204.5万平方米、301.2万平方米，406.52平方米，平均增幅达到41.13%。

　　2、公司近三年毛利率情况单位：千元

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　　2012年至2014年，公司主营业务毛利润逐年提高，分别达到9，487，356千元、10，841，930千元和17，396，647千元，其中，公司核心业务房地产开发的毛利润分别为9，242，676千元、10，455，928千元和16，811，564千元，毛利率相对持续稳定，分别为42.13%、32.62%和35.15%，平均36.63%，期间波动主要是因为市场因素及不同项目利润结转时点不同导致。公司开发的房地产项目盈利能力较强，且持续稳定。

　　（三）公司近三年房地产开发情况

　　1、项目开工、竣工、在建情况

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　　2、销售情况

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　　3、近三年土地购置情况及未来三年土地购置规划

　　单位：万元·万平方米

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　　4、未来三年的预计销售情况

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　　2012年至2015年6月末，尽管国内宏观经济运行和房地产调控政策起伏多变，宝亿莱家居饰品，但公司通过不断积极地调整经营策略，拓宽融资渠道，严控项目风险，完善项目的区域分布和产品结构，提升公司的环境适应性和可持续发展能力。最近三年，公司新开工项目个数分别为15个、26个、28个，新开工面积分别达到312.7万平方米、621.8万平方米、635.4万平方米。每年竣工项目个数分别为13个、19个、22个，竣工面积分别为255.5万平方米、287.2万平方米、637.8万平方米。每年签约销售金额分别为323.85亿元、523.52亿元、563.49亿元，结转收入面积分别为204.5万平方米、301.2万平方米、406.52平方米，相应的结转收入为225.19亿元、332.33亿元、488.60万元。公司新开工规模、竣工规模、销售金额、结转收入面积及结转收入金额等核心经营数据均呈现逐年递增，快速发展的态势。

　　土地购置方面，公司过去三年土地购置面积分别为117.2万平方米、304.6万平方米、191.8万平方米。未来三年土地购置预测分别为215万平方米、230万平方米、250万平方米。土地购置情况与市场环境和行业发展基本保持一致，体现公司经营拿地策略与市场周期变化的高度适应性。

　　随着我国房地产市场逐步进入平稳调整的新常态，公司2015年-2017年三年预计销售情况也将随之进入平稳增长期，未来三年预计签约销售面积分别为504万平方米、554万平方米、610万平方米，预计签约销售金额分别为620亿元、680亿元、760亿元，相应的销售回款金额预计为590亿元、650亿元、715亿元。

　　八、发行人的法人治理结构及相关机构最近三年的运行情况

　　（一）发行人的法人治理结构

　　公司的组织结构图如下：

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　　（二）最近三年的运行情况

　　最近三年内，上述机构均能够按照《公司法》、公司章程及相关制度的规定履行相关职能，运行情况良好。

　　九、发行人最近三年内违法违规及受处罚的情况说明及董事、监事、高级管理人员任职资格情况。

　　发行人严格按照《公司法》、相关法律法规及《公司章程》的规定规范运作、依法经营。发行人最近三年内不存在违法违规行为，也不存在因违法违规行为受到相关主管机关处罚的情形。

　　发行人的董事、监事及高级管理人员的任职资格符合《公司法》和公司章程的规定。报告期内，董事的变动履行了必要的法律程序，符合相关法律、法规和发行人章程的规定，合法有效。

　　十、发行人独立运营情况

　　中海发展（00688.HK）是本公司间接控股股东，为香港联交所上市公司。本次发行公司债主体中海地产为中海发展的境内子公司。截至2014年末，中海发展有多家从事房地产开发业务的子公司未包含在本次发行主体子公司范围内，发行人为中海发展在境内最大的房地产经营主体，发行人的业务、资产规模在中海发展的占比具有绝对优势，2014年12月31日，发行人资产总额占中海发展资产总额比例为62.5%。本公司作为中海发展最大的境内子公司，与控股股东在业务、资产、人员、财务、机构等方面的独立性良好。