中海地产人事地震业绩落后 管理模式现危机

　　“整合不力” 与万科差距越来越大

　　两年多以前，当中建总公司决定将中建地产和中海地产进行整合时，不少媒体都在讨论，这种整合之后，新的中海地产是否有可能超越万科、绿地成为房地产行业的老大。

　　两年后，几乎再无媒体谈及中海地产有无可能超越万科，反而都在集中关注其人事变动。

　　这其中的变化值得思考。

　　“2013年，中建地产和中海地产开始整合后至今，中海地产元气大伤，在行业中的地位本来能与万科齐名，整体软装宝亿莱家居饰品，但是之后地位开始逐渐下滑。”中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对法治周末记者说。

　　扈志亮认为，出现这种变化的根本原因是中建地产和中海地产整合不力，导致公司内部利益集团对立。在这种情况下，公司出现较大内耗，难以将资源进行合理化配置，甚至误失市场机遇。

　　查阅中海地产和万科的年报以及房地产业的行业排名情况可以看到，2013年，中海地产销售额首次突破千亿元人民币，达到1385.2亿港元，约合1095亿元人民币。这一年，万科的销售金额1709.4亿元。

　　当时，类似《中海地产吞中建地产 新千亿巨头挑战万科地产》的文章开始见诸报章。有分析认为，资产注入一旦完成，中海地产不仅从盈利上超越万科，整体软装宝亿莱家居饰品，而且从规模上也有望坐上房企第一把交椅。

　　然而事实是，2014年，中海地产合约销售额为1408.1亿港币，约1150万人民币，仅增长1.7%；同年，万科实现销售额2151.3亿元，同比增长25.9%。

　　2015年，中海地产全年合约物业销售金额为港币1806.32亿元，约合人民币1522亿元；万科2015年的销售额为2614.7亿元。

　　2013年，中海地产和万科之间的差距在600亿元左右，这一差距在2014年和2015年被拉大为1000亿元。

　　从销售规模的排名来看，宝亿莱家居饰品，中海地产在这两年也并未有进步。根据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心历年发布的房企销售排行榜可知，2013年，中海地产首次冲入千亿元俱乐部，销售额位居万科、绿地、万达和保利之后，在房地产行业中排名第五位；2014年，增长缓慢的中海地产被恒大和碧桂园超过，排名落到第七；2015年，排名恢复至第五，位居万科、恒大、绿地、万达之后。

　　业务创新少 高利润能否持续

　　“中海进入千亿元规模以后，迫切需要拓展新的增长点来维持增长以及拓展新的利润源泉，但是集团一贯奉行的保守投资策略和严格的财务投资纪律，让中海不能在一些耗时长、风险大的领域投资。”前述中海地产内部人士在写给攸克地产的文章中提到。

　　房玲通过研究也认为，中海地产对成本和利润的控制比较严格，所以“中海地产给我的感觉就是一直按部就班地在往前走，基本没什么大的创新”。

　　法治周末记者了解到，中海地产曾经试图在养老地产领域发力，并在陕西省华阴市开发了公司首个养老地产项目。但由于在项目规划以及对市场判断方面的不够精准，该项目在后期运营的并不是很好。

　　2015年，中海地产在发布半年业绩时首次提出企业未来将会在产品上有大的转型调整，到2016年底公司要将所有的项目都变为精装修交付，这意味着未来中海产品中不再有毛坯房存在。

　　“这样，对于企业的毛利率提升将会很有帮助，这和中海地产一直强调高毛利的企业风格是较为匹配的。未来中海全项目实现精装交付，意味着相关的装修建材采购能实现批量购买，宝亿莱家居饰品，进一步有助于企业压缩成本，提高毛利率。”房玲认为。

　　但是房玲认为，这样大范围地推广精装修也会存在很多问题。主要是客户的认可度难以保证，如果中海地产在精装修的标准、风格上只是完全统一，而未考虑客户的需求，给客户更多的选择，也很难让客户满意。

　　“目前市场上很多的精装房屋在美观和实用性方面可能都达不到购房者的要求，二次装修意味着购房者还要自掏腰包拆除现有装修，这样的情况下对购房者而言弊大于利。因而会为后期销售埋下隐患。”房玲曾经在一份关于中海地产的研究报告中写道。

　　“中海的业务创新水平被当前的公司制度严重制约，宝亿莱家居饰品，非常不利于公司的长远发展。”扈志亮认为。

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱也曾表示，中海地产面临着未来发展空间的问题。

　　“从一家建筑企业出身，到房地产央企龙头，最近几年发展速度明显放缓，未来压力逐步增加。”丁祖昱表示。

　　在丁祖昱看来，虽然中海地产的成本控制能力极强，但对企业来说，在建筑工程和其他方面的成本把控效果已经有限了，但随着土地价格的不断提升，未来可能将有较大的向下空间，加之在7家千亿元企业中，中海是一家相对封闭的企业，对外合作还是较少。

　　“中海地产的盈利之王还能保持吗？”丁祖昱提出了这样的疑问，而这无疑也是不少关注中海地产的人心中共同的疑虑。

　　“当前，我国房地产市场即将步入成熟期，暴利时代结束，中海地产如果不积极进行多元化探索，业绩将难以持续上涨。虽然专业化发展能够避免精力分散，但是在主营业务开始走下坡路时，不进行积极转型，后续不免走向衰落。”扈志亮说。

　　法治周末记者 肖莎

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