深吹看看广州：万科抄底未来的CTD

■深吹日甚一日、毫不自知

深圳的各类媒体，总是狂吹深圳北站是最大的高铁站，甚至于吹到了亚洲最大。只要你在度娘上以“深圳北站 最大”为关键字一搜索，结果会让你大跌眼镜的。但事实是，广州南站比深圳北站规模与轨道数量大(多)了30%。

如果深圳北站是最大的，那么广州南站、武汉站……这些更大、战略地位更高的高铁站又该怎么形容？宇宙最大吗？深圳媒体界的舆论腐败程度日甚一日、而且毫不自知，由此可见一斑。

今天并不准备以此为核心论题，我是在想作为现在中国城际客运的绝对主力，高铁交通枢纽站址，对于所在区域及周边物业，究竟会带来怎样的影响呢？而该区域因此又会发生怎样的变化呢？中国最被低估的高铁站址是哪家呢？

■高铁打败飞机？

在国外，高铁是十分重要的交通工具。日本人乘坐交通工具的首选是“新干线”，从东京到大阪的票价是13000多日元(约合人民币1000元左右)，和最便宜的飞机票差不多。法国的高速列车票价比普通列车贵一些，不过如提前订票，通常能享受较低折扣。

德国的高速铁路方便、快捷，而且很舒适。由于德国火车站一般设在城市中心，乘客只需提前几分钟到车站就可以直接上车，不用排队候车。因而，大多数德国人热衷于高铁出行。

而在中国，以高铁为出行工具的方式，是近几年才慢慢有些起色。早在2009年，著名经济学家张五常便用他亲身坐和谐号火车(比高铁要慢)的经历，提出了“铁路或许会淘汰飞机”的观点。因为他发现，从武汉到南京，从市中心到市中心，坐动车所花时间只约3.5小时，现在高铁即使降速了也只用3小时。

而这段相同的路程，坐飞机前后折腾要4小时以上，而和谐号动车票价不到机票的1/3，而且动车是在陆地行驶，可观赏风景。而且相对于火车站来说，机场一般离市中心较远，要提前到达，候机时间较长，加之现在误点又频繁。因而搭乘飞机除飞行之外的时间，比坐动车要多得多。

■中央车站区CTD：比肩中央商务区CBD

基于此，我们可以看到，整体软装宝亿莱家居饰品，在现在及未来的时间里，铁路将在城际交通1000公里内战胜机场，再加上燃油成本，铁路优势更明显。所以，铁路枢纽物业长远来看将更适合城际级客户，而机场更适合国际与洲际级客户。随着内需增加，整体软装宝亿莱家居饰品，城际重要性将增强，高铁将成为人们在城际之间最便捷的交通工具。

那么，高铁枢纽所在区域，无疑将成为人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。事实上，纵观国际大都市，高速铁路基本上都进入了城市中心区，比如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等城市，并以高铁站址为中心，形成了一个中央车站区Central Terminal District，简称CTD，在这些城市中，CTD的区域功能甚至可比肩于中央商务区CBD。

其中，纽约曼哈顿是个典型。曼哈顿拥有纽约最大的车站、也是世界上之前最大的车站，就是大中央车站，这是大纽约地区最重要的交通枢纽，美国较为繁忙、较为著名的铁路车站之一。这个车站由美国铁路大王Cornelius Vanderbilt出资建造，1913年正式启用，至今已有近百年的历史。1983年，在启用70年之后，大中央车站被列入了美国国家历史文物保护名册。

自纽约大中央车站落成后，每天客流量高达50万人，车站附近的公园大道上，许多饭店、办公大楼及豪宅拔地而起，这片区域CTD也成为全曼哈顿岛地价最高的地区，超越了CBD。在大中央车站所在的曼哈顿中城区，集中了帝国大厦、第五大道、洛克菲勒中心等享誉全球的繁华地。

■世界案例

类似曼哈顿大中央车站所形成的CTD片区，由于受大型高铁枢纽的带动，物流、人流、信息流的汇聚，使区域城市地位、影响力发生了极大变化，而高铁站也成为市民生活中所不肯或缺的组成部分，区域价值的显性特征逐渐凸显。

历史往往惊人的相似，近100年前1913，纽约的大中央车站启用，同时也开启了纽约曼哈顿中城的繁华；而近100年后的2011，深圳北站的启用后，也成为了重要的商务人流、物流、信息流的集散地，片区的质变大家都看到了。而由深圳北站为中心也将形成一个全新的CTD片区。

该片区受深圳北站高铁站址经济的影响，对区域及周边物业带来极大的辐射作用。在高铁逐渐超越飞机，成为城际之间最便捷的交通工具之时，CTD龙华片区物业的发展潜力可期。

如果还有怀疑，建议各位还可以关注柏林中央火车站、米兰中央火车站、瑞典哥本哈根中央火车站、东京新宿火车站等枢纽所在的CTD，均是当地城市价值之翘楚！

■广州南站具有怎样的地位？

在中国的高铁中，纵向的京广高铁是重要的人口主线，这条线串起了中国最多的人口。而沿海高铁(大连--青岛--上海--杭州--厦门--深圳--广州--珠海--茂名---湛江---海口---三亚)，则是重要的财富干线，串起了中国富裕的沿海地区。这是重要的两条高铁。

而这两条高铁重要的结合点是在广州南站，在深圳北站也结合了，但是可惜深圳北站的始发终到的车次较少。北京其实与沿海高铁无关，而上海与京广高铁无关。从这一点来看，广州南站的意义与地位，或许高于北上深3地的高铁站。

暨南大学公共管理学院教授、广州华南城市研究会（智库）会长胡刚同样表示，现在中国的一线城市，已经进入了轨道交通时代，其中包括了高铁、城轨、地铁。南站是广州几大交通枢纽里面规模最大的，每年客流量超过1亿人次。广州其他交通枢纽虽然将来也会有高铁，但因为处于城区，受到了空间的限制，不容易扩张，南站依然是广州的主要高铁站。……未来会成为一个交通中心、商业中心、产业中心、文化娱乐中心、居住中心。

广州南站是中国重要和富有铁路交汇站、又是真正的枢纽站，且是众多车次的始发站与终点站。但在中国主要的高铁站址内，唯独广州南站出让土地较少少、地价稳定、房价也稳定甚至偏低。

但这不会是常态，正如国内著名房地产市场研究专家赵卓文所言：轨道交通经济会重构城市土地价值。相比城市外围区域，中心区的地价和物业价值，都会高一点，但随着轨道交通的完善，外围区域的价值也会随之提升。可以说，中国主要的高铁站址中，广州南站也是重要的，但是又是被低估的。

■珠三角价值洼地，抄底正当时

广州的这个低点在12月12日被广州万科给抄了。广州南站整体规划范围总面积约36.2k㎡，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，核心区规划范围北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路，总面积约4.5k㎡。