杀入武汉市场 闽系房企禹洲地产36亿并购汉阳潮江村两地

总部位于厦门的禹洲地产(01628-HK)日前公布，于2016年12月16日，公司及间接全资附属公司上海丰洲、沿海武汉、富智；沿海绿色家园(01124-HK)订立合作协议，內容有关上海丰洲建议根据合作协议的条款及条件收购富智及武汉蓝空100%权益。简而言之，禹洲地产将以最高不超过35.89亿元的代价收购沿海绿色家园旗下公司—— 武汉蓝空房地产开发建筑有限公司位于汉阳潮江村的两宗地，其中，第一幅土地占地面积75,951.68平方米，土地用途为商务金融用地；第二幅土地占地92,665.53平方米，土地用途为城市住宅用地。禹洲地产本次的拿地价，按该土地的计容建筑面积598,179平方米乘以6000元/平米厘定。

禹洲地产并购武汉蓝空项目前后构架图

认定为进军武汉市场时机良好 禹州敲定汉阳项目

来自禹洲地产的公告显示，整体软装宝亿莱家居饰品，该集团一直寻找机会进入新的、有长远增长潜力的城市发展业务。考虑到该土地的位置及拟定用途，董事会认为合作协议及据此拟进行之交易可为本集团提供多元化其物业组合及进军武汉市场(董事会认为该市场增长前景利好)的良机，以期为股东带来更大投资回报。

根据公告内容，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，本次收购将通过以下方式进行：

1、沿海武汉或其关联方将收购吴庆斌先生（为富智的一般合伙人）所持金额为人民币220万元的富智合伙权益，以使富智将由沿海武汉、亚昕（为沿海绿色家园的全资附属公司）及其关联方全资拥有；

2、上海丰洲将就增加富智的合伙资本注资人民币4.7亿元，于注资完成后，宝亿莱家居饰品，上海丰洲将持有富智的53.044%合伙权益；

3、第2步的注资完成后，沿海武汉将转让及促使转让其本身、亚昕及其关联方所持富智全部合伙权益的46.956%予上海丰洲或上海丰洲指定的第三方。

接着，上海丰洲将以下列方式直接及透过富智间接收购武汉蓝空的100%股权：(1) 富智将动用注资所得款项偿还中诚信托贷款；且在偿还中诚信托贷款后15个营业日内，沿海武汉将促使中诚信托向富智转让中诚信托所持武汉蓝空的97%股权，以使富智持有武汉蓝空的97.63%股权；(2) 沿海武汉将促使拍卖蓝空建筑所持武汉蓝空的2.37%股权。倘投标价低于人民币8506万元，上海丰洲或其指定的第三方将参与拍卖并出价收购该2.37%股权。倘投标价超过人民币8506万元，沿海武汉将确保该武汉蓝空的2.37%股权转让予上海丰洲或其指定的第三方。

上述交易完成后，上海丰洲将持有富智100%股权，并通过富智间接持有武汉蓝空97.63%股权，同时，上海丰洲直接持有武汉蓝空2.73%股权。

6号、10号两条地铁线路加持 禹洲武汉项目抢占先天优势

相关信息显示，武汉蓝空地产此前拿下的汉阳潮江村两宗地块主要沿经开太子湖路，具体来说，则是在2011年6月，武汉蓝空房地产开发有限公司通过挂牌方式，以89800万元总价斩获汉阳区潮江村P(2011)060号地块，土地面积17.5万平，容积率3.32-3.5之间，楼面地价1501元/平，该地块由K1和K2两块地组成。

禹州地产收购的蓝空地块大致位置图，K2位于左侧，K1位于右侧（图片来源：高楼迷）

此后，该地块项目便在艰难坎坷与负面之中推进，最终停滞：

2012年3月，武汉蓝空房地产开发有限公司拿出P(2011)060号地块(蓝空南太子湖项目)一期规划，即K1地块规划，在蓝空南太子湖一期规划中，土地面积80010平，容积率3.32，宝亿莱家居饰品，建筑面积265521平，建筑密度18%，绿地率36%。主要建筑包括1栋售楼部、1栋高层酒店、5栋高层商业公办楼和11栋中高层住宅楼。

　　2013年7月，武汉蓝空南太子湖项目环境影响评价第一次公示，环评公示显示，本轮环评的武汉蓝空南太子湖项目地处汉阳潮江村，东面为潮江路，西、南面为共建路，北面为南太子湖北路，总投资12亿。规划净用地面积为95013平，规划用地性质为居住用地，可建建筑面积控制在332546平以内，容积率约3.5，建筑密度不大于25%。住宅建筑面积310000平，公建建筑面积20061.1平。主要建设内容为高层商品住宅楼、幼儿园、会所、独立商业楼及其他配套设施。此环评为潮江村K2地块，在2014年6月，该地块拿到了规划许可证公示批前公示。

此前公示的蓝空南太子湖一期规划平面效果图（K1地块）

　　值得注意的是，由于住宅建筑户型结构比例应根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国发办[2006]37号文)和武汉市的相关实施细则执行，该用地位于三级控制区片。因此，潮江村K2地块套型建筑面积90平以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的66%。

但在相关规划公示后，除了网贴时不时爆出的该公司与潮江村之间的纠葛外，该项目再无后续动作，直至本次收购的宣布。

关于蓝空近几年的动作 除了纸上规划和负面无它

当前，该地块周边配套建设有地铁6号线和地铁10号线，经开永旺店，武汉外国语学校、育才小学、高尔夫球场、沌口体育中心、协和医院经开分院等。而楼盘项目分布则有碧桂园泰富城、万科翡翠玖玺等，其中，后者为当前经开区前期售价较高楼盘，上期开盘售价为20000元/平米，其拿地楼面地价为6991.47元/平米。

而禹洲地产本次收购后，会否对蓝空前期的规划公示图再做修改尚不得知。

来者禹州：百强房企之一 长三角地区将为其主战场

来自禹洲地产的官网信息数据显示，禹洲地产成立于1994年，总部位于厦门。2009年11月，禹洲地产在香港联交所成功上市（股票代码：01628.HK），集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理为一体的多元化的综合性集团，具有房地产开发和物业管理双一级资质，连续十年蝉联中国房地产百强企业（自2011起连年跻身中国房地产50强，2014年跻身中国房地产40强，位列海西区域首位），为中国房地产业协会副会长单位。目前，公司在厦门、上海、北京、天津、南京、福州、泉州、龙岩、漳州、合肥、蚌埠、香港、新加坡等地均设有分支机构，现已拥有近70家子公司。